【正文】 購及消費(fèi)心理上趨于理性，此時散戶消費(fèi)逐漸成為市場主力。迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于壽光房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占**市場，產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始就高起點(diǎn)、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，突出特性，樹立品牌，以超前的設(shè)計(jì)，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理搶占市場，真正做到物美價廉，市場前景十分樂觀。四、消費(fèi)者定位和項(xiàng)目定位消費(fèi)者是市場的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。對壽光可能的消費(fèi)群研究：事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn)其身價。預(yù)計(jì)：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面積在150 m2左右，售價約35萬元。事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在40歲左右。要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美預(yù)計(jì)：房型要求三室二廳以上，面積在120140 m2，售價約為30萬元。有舊房，二次置業(yè)者（普通的壽光市居民，主要消費(fèi)對象）要求：改善居住質(zhì)量，房型合理，尺度宜人。預(yù)計(jì)：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。面積在90120 m2，售價約26萬元。事業(yè)起飛，首次置業(yè)者（已婚人士，年齡約30歲左右）要求：房型合理，尺度合適，能解決一般的居住要求，滿足三口之家的基本居住要求。預(yù)計(jì)：房型要求二室一廳為宜，面積在80 m2左右，售價約19萬元。參加工作不久，首次置業(yè)者（單身），年齡在2530歲左右。要求：房型宜小，實(shí)用，兼做工作與生活之所，戶型合理。預(yù)計(jì)：以一室一廳或二室一廳為宜。面積約4060 m2，售價約13萬元。事業(yè)較成功者，有閑置資金從事房地產(chǎn)投資者要求：房型合理，不宜過大，小區(qū)配套完善預(yù)計(jì)：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為4060 m2，售價約13萬元。依據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位、周邊配套服務(wù)設(shè)施、道路交通、子女教育、社區(qū)文化等多方面理解，此項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定位為：以項(xiàng)目所在區(qū)大量的商戶和首次置業(yè)人士為主，輔以二次置業(yè)人士、高收入單身人士以及少量投資人士。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有切實(shí)可行的可操作性和立見成效的現(xiàn)實(shí)意義。該項(xiàng)目的建設(shè)正是順應(yīng)了這一新形勢、新需求，具有良好的開發(fā)潛力和需求空間，因此，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況地理位置優(yōu)越壽光市地處萊州灣南畔，東臨風(fēng)箏都**，西依石油城東營，南接古城青州，總面積2180平方公里，海岸線長56公里，轄10鎮(zhèn)24鄉(xiāng)，人口108萬，行政區(qū)劃隸屬**市。鐵路橫貫東西，國道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，通達(dá)全國各地。濟(jì)青高速公路橫貫壽光市東西，益羊鐵路縱貫?zāi)媳?，大萊龍鐵路橫穿東西，濰高、羊臨等省道、國道縱橫交錯，新修的外環(huán)路四通八達(dá)，壽光市實(shí)現(xiàn)了村村通柏油路，公路通車?yán)锍踢_(dá)2600公里。國家二類開放口岸羊口港，可直達(dá)周邊國家和地區(qū)。壽光市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢頭壽光市是國家確定的糧食、蔬菜、果品、棉花、水產(chǎn)、畜牧綜合商品基地市，形成了60萬畝糧食、80萬畝蔬菜、百萬畝果品、30萬畝海淡水養(yǎng)殖和300個飼養(yǎng)小區(qū)的格局。目前壽光市糧經(jīng)比例為4：6。壽光市是山東省確定的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范市，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)起步早，科技含量高，現(xiàn)己建成國家級萬畝農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)、萬畝蔬菜高科技示范園、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)走廊、高效林業(yè)示范園、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)示范園等五大示范樣板工程，引進(jìn)推廣了30多個國家的500多個新品種、200多項(xiàng)新技術(shù)。糧油作物主要是小麥、玉米和棉花、大豆。壽光市農(nóng)業(yè)先進(jìn)技術(shù)和良種覆蓋率分別達(dá)到95%和98%，%。同時，大力加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平走在全國前列。壽光市是中國最大的蔬菜生產(chǎn)基地，被國家命名為唯一的“中國蔬菜之鄉(xiāng)”。全國最大的壽光蔬菜批發(fā)市場已發(fā)展成為全國的蔬菜集散中心、價格形成中心和信息交流中心，輻射全國30多個省市區(qū)。壽光市工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展壽光市工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力日益增強(qiáng)。圍繞主導(dǎo)骨干企業(yè)，形成了海洋化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機(jī)械、工藝品、建筑建材、輕工等六大生產(chǎn)體系。主要產(chǎn)品有化肥、造紙、鹽及鹽化工、機(jī)械、紡織、化工、輕工、工藝美術(shù)、食品、建筑建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工等50多個門類1300多個品種。其中晨鳴機(jī)制紙、聯(lián)盟牌尿素、仙霞服裝、藍(lán)仔啤酒、齊民思白酒、聚寶農(nóng)用車、魯麗人造板、風(fēng)箏刨花板等30多個產(chǎn)品被評為全國名牌產(chǎn)品。近年來，著重培植起了晨鳴紙業(yè)、蔬菜產(chǎn)業(yè)、海源鹽業(yè)、聯(lián)盟化工、板材木業(yè)、機(jī)械動力、飲料酒業(yè)、服裝工藝、電力工業(yè)等一批實(shí)力雄厚，競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)集團(tuán)。壽光市有10多家企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益居全省同行業(yè)前列，其中晨鳴紙業(yè)集團(tuán)被列入全國512家重點(diǎn)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益居全國同行業(yè)之首，聯(lián)盟化工集團(tuán)進(jìn)入全國百強(qiáng)化工企業(yè)。壽光市有18家企業(yè)通過IS09000國際質(zhì)量體系認(rèn)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)有9家進(jìn)入“中國千家最大經(jīng)營規(guī)模鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”行列，12家進(jìn)入“中國千家最高利潤稅總額鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”行列。壽光市限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入520億元、同比分別增長20%、%和21%。全年開工過千萬元項(xiàng)目238個，其中過億元的51個，晨鳴30萬噸超壓紙、聯(lián)盟3660一期、墨龍?zhí)坠艿纫慌萍己扛叩拇箜?xiàng)目建成投產(chǎn)。企業(yè)自主創(chuàng)新能力明顯增強(qiáng)，省級以上高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到20家，**市級以上研發(fā)機(jī)構(gòu)13家，企業(yè)博士后科研工作站3家。大力推進(jìn)質(zhì)量興市，省級名牌產(chǎn)品達(dá)到16個，中國名牌產(chǎn)品2個。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，綜合實(shí)力明顯提升壽光市根據(jù)資源分布和區(qū)域生產(chǎn)規(guī)劃，農(nóng)業(yè)方面培植起了糧、菜、果、棉、牧、漁六大支柱產(chǎn)業(yè)，是國家和山東省確定的糧食、蔬菜、果品、畜牧、水產(chǎn)、棉花等農(nóng)業(yè)綜合商品基地縣(市)和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)縣(市)；工業(yè)方面不斷運(yùn)用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)快速發(fā)展， 一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理。2006年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值265億元，%；，%%。農(nóng)民人均純收入5936元，比去年增加370元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11566元，%。 2006年公布2005年度百強(qiáng)縣位次，壽光市列全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣第41位，縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣第25位。二、建設(shè)地址該項(xiàng)目位于壽光城區(qū)，迎賓路以西，圣城街全福元超市以北地塊，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。該地塊前身為壽光市發(fā)展和改革委員會辦公用地，是開發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。附：區(qū)域位置圖三、自然條件地形、地貌、地質(zhì)資料壽光市位于東經(jīng)118176。36′—119176。8′，北緯36176。47′—37176。19′，在大地構(gòu)造上屬華北臺地，處于魯西隆起，沂沐斷裂帶，魯東突起三個次級構(gòu)造交匯處。地處彌河沖積平原，為第四系沖積層，地勢平坦開闊，東南高，西北低，地貌單一。根據(jù)國家地震局《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該項(xiàng)目所在區(qū)為7度烈度區(qū)，該項(xiàng)目所有建筑物均按國家工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行。水文、氣象資料壽光市屬暖溫帶沿海平原內(nèi)陸季風(fēng)性氣候區(qū)，氣候溫和適宜，光照充足，四季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫：年平均氣溫：℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫：℃一月份平均最低氣溫：℃七月份平均最高氣溫：℃降水量：年平均降水量：年最大降雨量：年最小降雨量：年最大積雪深度：280毫米相對濕度：年平均相對濕度：66%年最高濕度：82%年最低濕度：55%風(fēng)向風(fēng)力：夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)年平均風(fēng)速：／秒最大風(fēng)速：／秒日照蒸發(fā)：年平均日照時數(shù)：年平均蒸發(fā)量：最大凍土深度：540毫米從水文、氣象和地質(zhì)條件來看，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件交通該項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)交通發(fā)達(dá),鐵路橫貫東西，國道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，通達(dá)全國各地。濟(jì)青高速公路橫貫壽光市東西，益羊鐵路縱貫?zāi)媳保笕R龍鐵路橫穿東西，濰高、羊臨等省道、國道縱橫交錯，新修的外環(huán)路四通八達(dá)，國家二類開放口岸羊口港，可直達(dá)周邊國家和地區(qū)。給水 該項(xiàng)目用水由壽光市自來水公司供給，市政供水管道已敷設(shè)至小區(qū)周邊，只需接入市政供水管道即可，可保證小區(qū)的正常用水。排水該項(xiàng)目排水采用雨、污分流制，雨水經(jīng)雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水經(jīng)化糞池處理后，就近排入市政污水管道，匯集后輸送到壽光市污水處理廠進(jìn)行處理后達(dá)標(biāo)排放。供電該項(xiàng)目用電由壽光市供電公司供給，市政供電線路己敷設(shè)至小區(qū)外，只需接入10KV市政供電線路即可，電力供應(yīng)有保障。供汽該項(xiàng)目冬季采暖用蒸汽可由壽光市熱電廠供給，可保證該項(xiàng)目冬季采暖需求。電訊壽光市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時傳輸交流，可為該項(xiàng)目提供便利的基礎(chǔ)條件。消防壽光市消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。整個城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，以確保火情發(fā)生時能及時滅火，降低損失。該項(xiàng)目的消防應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)、配置。第四章 工程方案一、建設(shè)規(guī)模。，其中住宅建筑面積19140m2，公寓建筑面積13680 m2。項(xiàng)目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)。二、方案設(shè)計(jì)規(guī)劃依據(jù)⑴《中華人民共和國城市規(guī)劃法》⑵《壽光城市總體規(guī)劃》（20032020）⑶《壽光城市風(fēng)貌規(guī)劃》⑷《**市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》⑸《城市規(guī)劃編制辦法》及有關(guān)定額指標(biāo)⑹《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》⑺中華人民共和國現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定⑻甲方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)要求。規(guī)劃原則⑴獨(dú)創(chuàng)性因地制宜，在特色環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，在不大規(guī)模改變原生地形的前提下，充分利用業(yè)已形成的環(huán)境之優(yōu)勢，對基地做適當(dāng)改良，以基地的獨(dú)特自然地貌創(chuàng)造與眾不同的居住環(huán)境，以人居場所與自然環(huán)境的和諧共生作為最大亮點(diǎn)。⑵以人為本整體尺度設(shè)定,環(huán)境設(shè)計(jì)以中心尺度為基準(zhǔn)，宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的各具體細(xì)部設(shè)計(jì)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。公共服務(wù)建筑與環(huán)境場地的配套設(shè)施，在數(shù)量上、質(zhì)量上均以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)為原則，強(qiáng)調(diào)方便居住人群的使用。⑶生態(tài)化充滿自然異趣的居住氛圍是最重要的開發(fā)賣點(diǎn)之一，該案擬樹立“藍(lán)天、陽光、綠水、雅居”的整體環(huán)境形象，使居住環(huán)境的營建盡可能地貼近自然，強(qiáng)調(diào)整體自然環(huán)境與生態(tài)