【正文】 大棚結構： （ 1） 保溫墻體 ：采用鋼網承重夾心聚苯泡沫板（ EPS 板）； （ 2） 拱梁結構 ：采用輕鋼龍骨抽拉組合方式； （ 3） 采光結構 ：采用陽光板式透明塑料板，分塊、分段安裝； （ 4） 通風結構 ：采用后墻通風推拉窗方 式； （ 5） 雨水收集裝置 ：備制高強度聚苯板容器置大棚前沿，通過導水槽引入大棚內，以增加大棚內濕度和噴灌水源的補充； （ 6） 保溫結構 ：除保溫墻體外，大棚其余需保溫部分均采用鋪設草苫、蘆葦簾等方式，并安裝簡易卷簾機裝置； （ 7） 檢修通道 ：為便于對大棚的檢修和放置保溫層，在拱梁中間設置有承重馬道可上人通行； （ 8） 固定結構 ：采用備制地梁，備制輕鋼拱頂支撐立柱，水平橫梁進行固定連接； （ 9） 智能監(jiān)控裝置 ：檢測大棚內溫度、濕度、通風等項目指標 (10) 灌溉設施 ：采用蓄熱式噴灌方式。 小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內道路采取人 車分流方式；聯排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。 整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網絡系統，采用防污染管道系統，統一空調室外機箱位置 ，并配備周界防越報警系統、閉路電視監(jiān)控系統、可視對講系統、保安巡更系統、緊急廣播及背景音樂系統、小區(qū)門禁、停車管理系統；充分體現出小區(qū)建筑的智能化。 成都市房地產管理局：成房（ 2020）預售證第號、號、號、號、成房（ 2020）預售證第號、號《商品房預售許可證》。 場區(qū)據太原市中心 15Km，太原貨運站（南站） 4Km，有大運路從場區(qū)邊通過，交通十分便利。 2．供水 經計算該項目日最大消耗水量 ， 園區(qū)內供水設施 能滿足項目用水需求。全年最多風向為西風、偏北風和偏南風，冬季多為東北風和北風，夏季以西南風為主；白天為偏南風為主，夜間 多為偏北風。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。 新加坡設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文 化風格，負責該項目的總體設計。噪聲主要來自生產加工過程中的機加工設備、空壓機、風機等。為此，按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》的規(guī)定和要求。 （ 1）盡量選用低噪聲設備，噪聲大的設備盡可能采用各種形式的消聲方法和消音器?？傮w布置 上要充分利用建筑物阻隔聲波傳播，減小噪聲對辦公生活區(qū)及廠界的影響。 （ 2）化驗室排出的含有微量酸、堿的廢水，采取稀釋、中和處理，當其 PH 值達到 69 時，放可排入排水系統或滲排。 綜合所述，本項目認真貫徹“三同時”原則，嚴格落實各項治理措施，并加強管理和監(jiān)督，重視綠化，就可以達到保護環(huán)境，文明生產的要求。 2）鐵屑 生產過程中產生的鐵屑統一回收利用。 (4) 將產生噪聲設備的廠房做成封閉式圍護結構，使噪聲得到一定程度的吸收和隔絕，并在廠區(qū)盡量擴大綠化面積，利用植被降低噪聲影響，減少傳播距離。 宅間距設計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內設施，室內外環(huán)境較為理想。 輕鋼 模網 結構 農業(yè) 保溫大棚是 目前能夠有效改進 蔬菜種植大棚和養(yǎng)殖業(yè)大棚 結構的新型建筑材料。 眾所周知我國有大量的蔬菜種植大棚和養(yǎng)殖業(yè)大棚，目前均為簡陋的磚混及磚胚結構，這些大棚的陸續(xù)改造，將為我公司輕鋼 模網 結構 農業(yè) 保溫大棚的發(fā)展提供巨大的市場空間。為擴大內需、拉動經濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。 2020 年 2 月，中國人民銀行降 低利率以及建設部降低房地產交易費用，有利于房地產市場的發(fā)展。為“十五”期間成都經濟快速發(fā)展奠定了良好的基礎。從房屋產權看， %的城鎮(zhèn)家庭住房產權屬于個人，其中 %是房改房，居各類產權房之首， %是原有私房， %是商品房。 2020 年 11 月沙河整治拆遷工程正式啟動， 2020年春節(jié)后開始工程建設，預計用 35年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進行全面綜合治理。在產品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。 在過去的 2020 年房地產共完成投資 億元，銷售 萬平方米，分別比去年同比增長 ％、 ％，其中住宅銷售面積 638 萬平方米，比上年增長 ％。 表 43 成都市房地產價格水平表 1996 年 12 月 1997 年 12 月 1998 年 12 月 1999 年 12 月 2020年 12月 2020年 12月 住宅指數 966 970 994 993 983 996 辦公指數 1007 1006 984 964 946 947 商用指數 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數 965 956 973 980 972 982 從成房價格指數近年變化可看出成都市商品住 宅價格從 1996 年至 2020 年 12月價格比較平穩(wěn)，略有上升，在 966點至 996點之間變動，具體走向如下圖： （略） 成都市商業(yè)用房價格從 1996 年至 2020 年 12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在 965點至 909點之間變動，具體走向如下圖： （略） （三）成都市 2020年 110 月房地產市場狀況： 2020年上半年，成都市宏觀經濟運行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產開發(fā)投資繼續(xù)加大。其中住宅銷售 萬平方米，增長 ％，商業(yè)用房銷售 萬平方米，下降 ％。開發(fā)面積超過 10萬平方米的企業(yè)達 20家，其中成都花園、置信實業(yè)、華盛實業(yè)開發(fā)面積均超過 20 萬平方米。受銷售下降的影響，前幾個月出現小幅回落， 6月份開始呈現回升的趨勢， 7 月份一路走高， 8至 9月保持平穩(wěn)。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進駐成都，設立辦事機構，將給成都寫字樓帶來利好。隨著新經濟和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時，發(fā)展具有城東特色的 新經濟，商業(yè)經濟、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經濟格局和獨特的產業(yè)結構，為房地產業(yè)發(fā)展提供了產業(yè)支持。早期項目因為可開發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。 總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū) 域。 隨著成都經濟的發(fā)展和 人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。聯排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質量的高要求。同時有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設計、專業(yè)的物管及集團的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價格定位居中，戶型主要選擇為 225298平方米的聯排別墅及 160、 185 平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。小區(qū)總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規(guī)劃設計小區(qū)設有會所、幼兒園、網球場等，除北、南、西側入口各有一條主要道路，社區(qū)內每一組團之間形成環(huán)行道路，實現人車分流。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）： （ 1）、聯排別墅：根據“”項目特點，從市場資料中選取 A城市花園、 B花園、 C園、 D花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價 (詳見輔表 )。 五、項目分析 1．“”項目有如下優(yōu)勢： A.“”三面環(huán)水，緊鄰公園，大學，文 化底蘊濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內，就目前房地產分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。 C.“”居住小區(qū)為大規(guī)模聯排別墅和復式別墅居住小區(qū)，這 在目前成都市房地產市場上比較少見，相對與其他小區(qū)內聯排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設，為小區(qū)營造較高的居住質量。經有關專家分析，在未來 3－ 5 年內，沙河沿 岸土地的增值幅度將超過 60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產具有較大的投資價值。 C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內設有會所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 (一 )投資估算的范圍及依據 估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地 245畝，凈地 畝 ,總建筑面積 平方米，其中：帶半地下室的三層聯排別墅建筑面積為 平方米，無地下室的四層復式別墅建筑面積為 平方米，另外修建少量的社區(qū) 配套設施，建筑面積為 4930 平方米，均為框架結構、獨立基礎。 （二）項目總投資的構成 該項目總投資 萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） 萬元，開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用） 。 3 電貼費 戶 403 % 戶表工程。 前期工程費 根據合同、協議價格，企業(yè)實際規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費共計為 萬元。 (2)室外工程費 按照成都行業(yè)標準 ,參照企業(yè)規(guī)劃設計方案，室外工程總造價，其中土石方及場平 、道路 元、給排水 、電器設備及管網 、弱電 系統 、園區(qū)綠化及室外景觀 、照明 萬元。根據該行業(yè)。管理費用根據該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 萬元。投資指標以 2020 年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統一安裝工程預算定額四川省估算表》為基礎，參照成都地區(qū)同類建筑技術水平，本次確定為：聯排別墅 319套 ，復式別墅 84 套。 (三 )投資估算說明 土地費用 按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯合建房合 同為依據，確認項目用地單價為 48萬元 /畝 (含待征地 )，契稅按實際繳款憑證266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證 。投資估算明細見附表。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關費稅和其他費用。 ，這部分消費雖然存在，但是畢竟有 限，同時“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯排別墅，消費者選擇較多。而“”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。的品牌就是對其開發(fā)樓盤的質量保證。 B．“”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團式布置相結合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。采用簡單算術平均法，得評估單價為： 4183 元 /平方米 ３、預期售價測算結果 根據企業(yè)提供的有關項目規(guī)劃設計數據為測算依據及實際擬建技術指標預測全部銷售收入為 萬元，具體銷售情況明細如下表： 銷售預測表 序號 項目或費用名稱 建筑面積 (m2) 單位售價 (元 /m2) 銷售金額 (萬元 ) 備注 1 聯排別墅銷售收入 319戶 2 復式別墅銷售收入 14490 84 戶 合 計 403戶 銷售期的選定 根據企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表 2020 年 9 月 2020 年 12 月 2020 年 3 月 2020 年 6 月 2020 年 9月 2020年 12月 2020年 3 月 2020年 6 月 2020年 9 月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 實現銷售計劃風險評價 要實現如上計劃，首先整個房地產市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實現銷售進度。項目規(guī)劃設計共 52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403 套，其中聯排別墅 319 套，復式別墅 84套。 四、市場預測分析 項目基本情況 位于二環(huán)路以內，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近公園。 根據估價人員的市場調查，目前市場上類似高檔別墅單價多在40007000元 /平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設，除了聯排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓 等。 聯排別墅在成都興起時間不長。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。 土地增值潛力大。城東前期的樓盤多以多層磚混結構為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據市場的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半 地下車庫的