【正文】 有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 2020 年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自 3 月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和 6條出入城道路等 42條街道和重點(diǎn)路段。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。在北京申奧成功和中國成功加入 WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。 綜合以上分析認(rèn)為，四川房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成 90%，景觀已完成 40%，評價(jià)可行。 （ 2）盡量選用液壓傳動(dòng)的低噪聲設(shè)備。 （ 4）廠區(qū)雨水分流明溝排至廠外排洪溝。 （ 3）對有噪聲源的車間均做成具有封閉圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑，使其噪聲受到不同程度的隔絕與吸收，減少噪聲傳播距離。鐵屑主要來自材料加工過程中。 小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條 DN150 聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為 3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉簦粸橥瓿梢陨细黜?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。 四．自然條件 1． 氣象 該地區(qū)屬北溫帶大陸性氣候，四季分明，春季多風(fēng)，夏季雨量集中，秋季行霜較早，冬季少雪。 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) 本項(xiàng)目場區(qū)占地面 積 ，位于太原市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)，園區(qū)內(nèi)水、暖、電設(shè)施齊全。 “”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。 “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè) 400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。災(zāi)害發(fā)生后，蔬菜種植大棚和養(yǎng)殖業(yè)大棚基本上全部毀壞，給養(yǎng) 植和種植戶造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項(xiàng)目 行次 金 額 2020年 2020年 2020年 9 月 一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4 16002 7940 16152 二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10 137 11 三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2020 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè) 2020年、 2020年、 2020年 9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明 企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。 單位：萬元 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 9 月 銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0 644 5852 銷售利潤率 (%) 0 % % 總資產(chǎn)利潤率 0 % % 凈資產(chǎn)利潤率 0 % % 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 % 成本費(fèi)用利潤率 0 0 % 利息保障倍 數(shù) 0 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。 （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對其變動(dòng)較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表 單位：萬元 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 9月 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 9 月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 一、 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負(fù)債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固 定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)益 2020 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 變動(dòng)說明 : 應(yīng)收帳款 :2020 年較 2020 年增加 7759 萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。 四、資產(chǎn)負(fù)債分析： 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部 7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工 34人，其中博士 1人，碩士 5人，本科 24人，大專 4人；具有高級職稱 4 人，中初級職稱 28人，公司人員配置優(yōu) 勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 四、 投資籌資評價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況， 經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資 萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他） 萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 萬元。該項(xiàng)目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈(zèng)送面積 16,044平方米），會(huì)所 2,820 平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 2020年 1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。法人代表，注冊資本 2020 萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資 1800 萬元和房地產(chǎn)有限公司投資 200 萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 二、項(xiàng)目評價(jià) “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅 萬元，復(fù)式別墅 萬元 ,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 ，其中未分配利潤為 億元，對外擔(dān)保為 億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。企業(yè)無不良信 用記錄，經(jīng)省分行審核評定其 2020 年度信用等級為未評級。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng) 的舉債能力，由于企業(yè) 2020年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2020年 9月是 ，較平均值 高出 ，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營銷能力和償還債務(wù)的能力。特別是“ 512”汶川大地震的發(fā)生，更突出了我國農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的落后和不堪一擊。變模網(wǎng) 產(chǎn)品為結(jié)構(gòu)體系產(chǎn)品中的主要原材料，從而完成技術(shù)轉(zhuǎn)化提升任務(wù)，使該項(xiàng)技術(shù)能規(guī)?；a(chǎn)、批量化制造，并不斷完善產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)型應(yīng)用研發(fā)，才有可能利用模網(wǎng)技術(shù)不斷應(yīng)用而生出新產(chǎn)品，從而快速啟動(dòng)國內(nèi)市場。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。小區(qū)外圍共提供 60 個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。 小區(qū)于 2020 年 8月全面開工，截止 2020年 11月已完成 52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中， 預(yù)計(jì)在 2020年 12月完工交房。一期工程已將水源引入廠區(qū)。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水 等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。廢水主要來自設(shè)備冷卻水和職工生活廢水。 （ 2）在噪聲較大的工作崗位，設(shè)置具有隔聲措施的值班室，使其室內(nèi)的噪聲降至 80 分貝（ A）以下。 （ 3）生活污水（衛(wèi)生間、浴室）等排出的污水，經(jīng)過化糞池沉淀處理后的澄清水，排入廠 區(qū)附近污水管路。 3）噪聲 本項(xiàng)目的 噪聲主要來自生產(chǎn)加工過程中產(chǎn)生的機(jī)械噪聲， 為此在設(shè)計(jì)中采取以下措施： （ 1）在總圖設(shè)計(jì)上盡量做到布局合理，使噪聲源遠(yuǎn)離居民區(qū)。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上 的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 2020 年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于 7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注 。 （二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資 億元，比去年同期增長％；住宅投資比 重繼續(xù)加大，完成投資 億元，增長％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。 今 年 1至 10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。 二、城東房地產(chǎn)市場分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場反應(yīng)良好。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。 由于能購買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場定位于高收入有車家庭、公司 企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價(jià)為： 5391 元 /平方米 （ 2）復(fù)式別墅：根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場資料中選?。呕▓@、Ｆ 雅園、Ｇ花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià) (詳見輔表 )。 房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。 ％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。經(jīng)評定單方成本為 /平方米；其 中：土地 /平方米、前期工程費(fèi) /平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 元 /平方米、費(fèi)稅 (主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi) ) 元 /平方米、期間費(fèi)用 元 /平方米，其他費(fèi)用 元 /平方米，不可預(yù)見費(fèi) 元 /平方米。 房屋開發(fā)費(fèi) (1)建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估