【正文】 第一章 概 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于 2020 年 11月 24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為 2020 年 9 月 30 日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于 2020 年 11 月 29日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要 概述如下： 一、借款人評價 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于 1999 年7 月 22 日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本 2020 萬元，分別由集團股份有限公司投資 1800 萬元和房地產(chǎn)有限公司投資 200 萬元構成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 2020年 1月起正式進行“”聯(lián)排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近 1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“ ”業(yè)已取得近 ，實際到帳銷售收入為 。截止 2020年 9月，公司資產(chǎn)總額為 21335萬元，負債總額為 13482 萬元，所有者權益為 7852萬元。四川在工行支行開有一般結算帳戶。截止 2020年 9月 30日，在工行支行存款余額為 557萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000 萬元，中行支行借款2020 萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄， 2020 年經(jīng)工行分行審核評定信用等級為未評級。 通過資產(chǎn)負債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長 趨勢 ,自身積累增加 ,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。 二、項目評價 “”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈送面積 16,044平方米），會所 2,820 平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 項目規(guī)劃設計有 52 幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅 319套、復式別墅 84套。項目容積率 ，綠化率 53%。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設計、建設、監(jiān)理單位均具有相應資質(zhì)。小區(qū)于 2020 年 8 月全面開工，截止 2020 年 11 月已完成 52 棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在 2020年 12 月完工交房。 三、市場評價 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī) 模高檔聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價 5391元 / m2，復式別墅平均售價 4183元 / m2。本項目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅 萬元，復式別墅 萬元 ,預計可實現(xiàn)銷售收入 。 四、 投資籌資評價 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設項目經(jīng)濟技術標準，并結合項目自身情況， 經(jīng)測算該項目總投資 萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） 萬元，開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用） 萬元。經(jīng)評定單方成本為 元 /平方米；其中：土地 元 /平方米、前期工程費 元 /平方米，房屋開發(fā)費為 元 /平方米、費稅 (主要為綜合報建費、集資費 ) 元 /平方米、期間費用 /平方米，其他費用 /平方米，不可預見費 元 /平方米。 企業(yè)自籌資金 ，工行土地儲 備貸款 7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止 2020年 11月末，已歸還 1100 萬元），中行流動資金貸款 2020 萬元（ 2020年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 萬元，銷售滾動投入 。企業(yè)自籌資金占總投資的 %，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為 萬元。 五、 財務評價 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表 4 項目財務現(xiàn)金流量表） 項目建成后將實現(xiàn)凈利潤 ； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為 %； 財務凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計為 萬元； 動態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計為 ； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為 10％），財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按行財務評價標準可行。 六、 貸款風險評價 通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。 通過定量計算，本項目風險等級為 AA 級，貸款項目綜合風險度為 ，低于風險度 的界限值。 該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司 2020年所有者權益為 ，其中未分配利潤為 億元，對外擔保為 億元，且全部為集團內(nèi)部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。 七、 評估結論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“”項目建設條件具備，目前，土建已完成 90％，景觀已完成 40％，投資計劃可行，財務評價符合貸 款要求，項目被評為 AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向 行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司2020年所有者權益為 ，其中未分配利潤為 ，財務狀況良好，擔保方式可行。 由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金?？顚Ｓ茫瑢Ψ课蓍_發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 第二章 借款人評價 一、借款人概況 山西太原浩富經(jīng)貿(mào)有限公司成立于 2020年 7 月，注冊資金5000 萬元人民幣， 屬有限責任公司。法定代表人：戴程方。公司發(fā)展八年來，依托國家和政府的大力支持，建立了嚴格規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，憑借完善的內(nèi)部監(jiān)督制度、健全的激勵約束制度、合理的人力資源配置，企業(yè)得到了穩(wěn)定長足的發(fā)展，經(jīng)濟效益逐年增加，具備合理的經(jīng)濟規(guī)模，企業(yè)被山西省科學技術廳授予“高新技術企業(yè)認定證書”，被山西省政府列入“ 1311”重點工程項目，同時中國建設銀行山西省分行頒發(fā)了 AA 級信用度企業(yè)的榮譽證書，截止 2020 年底 ，公司總資產(chǎn) 24985 萬元，凈資產(chǎn) 13271 萬元，全年實現(xiàn)銷售 收入 34441 萬元。 公司經(jīng)營范圍廣泛，主要包括進出口貿(mào)易，新型建材的研制、開發(fā)、生產(chǎn)及銷售等，公司主要業(yè)務為輕鋼模網(wǎng)的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，輕鋼建筑模網(wǎng)專用設備的制造以及自營產(chǎn)品的出口和多項國際國內(nèi)貿(mào)易。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務部 7個部門；現(xiàn)有正式職工 34人，其中博士 1人，碩士 5人，本科 24人，大專 4人；具有高級職稱 4 人，中初級職稱 28人，公司人員配置優(yōu) 勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術水平。 四川房地產(chǎn)有限公司主要領導人基本情況如下： 法人代表：，男， 39 歲，碩士。 總經(jīng)理：，男， 39 歲，碩士。 副總經(jīng)理：，男， 47 歲，博士。 財務部經(jīng)理：，男， 28 歲 。 三、信用狀況評價 該公司在工行支行開有一般結算帳戶。截止 2020年 9月末，該公司在工行支行存款余額為 557萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000萬元，中行支行借款 2020 萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信 用記錄，經(jīng)省分行審核評定其 2020 年度信用等級為未評級。 四、資產(chǎn)負債分析： 企業(yè)財務狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負債表。公司的資產(chǎn)負債狀況及主要經(jīng)濟指標如下表： 資產(chǎn)負債及償債能力指標簡表 (單位 :萬元 ) 項目 2020年 2020年 2020年 總資產(chǎn) 總負債 流動資產(chǎn) 流動負債 所有者權益 資 產(chǎn) 負 債 率（ %） 流動比率（ %） 速動比率（ %） （一）、資產(chǎn)負債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負債變化趨勢 (與上一年比較 ): 資產(chǎn)負債 橫向變動趨勢表 (單位 :萬元 ) 項目 2020年 2020年 2020年 資產(chǎn)增長絕對數(shù) 增長百分比 負債增長絕對數(shù) 增長百分比 權益增長絕對數(shù) 增長百分比 從上表可以看出該企業(yè) 2020 年、 2020 年總資產(chǎn)增長很快 ,2020年末比 1999年末增長了 2868%,2020年較 2020年末增長了 57%，2020 年 9 月總資產(chǎn)較 2020 年下降 20%，負債較同期下降 47%，主要是該公司 2020年 4月代集團在成都建行貸款 15000 萬元，投入“花園” 開發(fā)項目， 2020 年 3 月集團將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的 15000 萬元貸款。因此該企業(yè) 2020 年 9 月的負債較同期減少11960萬元，減少 47%，相應的減少資產(chǎn) 5463萬元，減少 20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負債減少的比例，因此企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長趨勢 ,企業(yè)的財務狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加 ,對負債的依賴程度減小。 （二）、資產(chǎn)負債比例分析 項目 2020年 2020年 2020年 資 產(chǎn) 負 債 率（ %） 利息保障倍數(shù) 流動比率（ %） 速動比率（ %） 資產(chǎn)負債率 2020年是 88%， 2020年是 94%， 2020年 9月是 63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，低于平均值 %。企業(yè)的流動比率 2020年是 255%， 2020年 9 月是 157%，雖然 2020 年較 2020 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的 %。企業(yè)的速動比率 2020年是 112%，2020年 9月是 77%，雖然 2020年較 2020年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值 ％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強 的舉債能力，由于企業(yè) 2020年資產(chǎn)負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2020年 9月是 ，較平均值 高出 ，說明企業(yè)有較強的付息能力。 （三）、資產(chǎn)負債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負債簡表 單位：萬元 項 目 2020年 2020年 2020年 9月 項 目 2020年 2020年 2020年 9 月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 一、 流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728 其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固 定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權益 2020 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 變動說明 : 應收帳款 :2020 年較 2020 年增加 7759 萬元，全部是應收客戶購房款。 其他應收款： 2020 年較 2020 年減少 10828 萬元，主要原因是代集團投資“花園”的 15000 萬元收回。 存貨與在建工程部分