【正文】 第一章 概 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)“”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于 2020 年 11月 24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為 2020 年 9 月 30 日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于 2020 年 11 月 29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要 概述如下： 一、借款人評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川）成立于 1999 年7 月 22 日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊(cè)資本 2020 萬(wàn)元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資 1800 萬(wàn)元和房地產(chǎn)有限公司投資 200 萬(wàn)元構(gòu)成；公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 2020年 1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在近 1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“ ”業(yè)已取得近 ，實(shí)際到帳銷售收入為 。截止 2020年 9月，公司資產(chǎn)總額為 21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為 13482 萬(wàn)元，所有者權(quán)益為 7852萬(wàn)元。四川在工行支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶。截止 2020年 9月 30日，在工行支行存款余額為 557萬(wàn)元；公司借款余額 9000萬(wàn)元，其中工行支行借款 7000 萬(wàn)元，中行支行借款2020 萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄， 2020 年經(jīng)工行分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。 通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng) 趨勢(shì) ,自身積累增加 ,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈(zèng)送面積 16,044平方米），會(huì)所 2,820 平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有 52 幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅 319套、復(fù)式別墅 84套。項(xiàng)目容積率 ，綠化率 53%。 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于 2020 年 8 月全面開(kāi)工，截止 2020 年 11 月已完成 52 棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在 2020年 12 月完工交房。 三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項(xiàng)目定位為大規(guī) 模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂(lè)觀等劣勢(shì)。通過(guò)選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià) 5391元 / m2，復(fù)式別墅平均售價(jià) 4183元 / m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅 萬(wàn)元，復(fù)式別墅 萬(wàn)元 ,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 四、 投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開(kāi)發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況， 經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他） 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為 元 /平方米；其中：土地 元 /平方米、前期工程費(fèi) 元 /平方米，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為 元 /平方米、費(fèi)稅 (主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi) ) 元 /平方米、期間費(fèi)用 /平方米，其他費(fèi)用 /平方米，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 元 /平方米。 企業(yè)自籌資金 ，工行土地儲(chǔ) 備貸款 7000萬(wàn)元（到期集團(tuán)代還，詳見(jiàn)附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020年 11月末，已歸還 1100 萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款 2020 萬(wàn)元（ 2020年到期），向工行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 萬(wàn)元，銷售滾動(dòng)投入 。企業(yè)自籌資金占總投資的 %，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為 萬(wàn)元。 五、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見(jiàn)評(píng)估主表 4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) ； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計(jì)為 萬(wàn)元； 動(dòng)態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 ； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 六、 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AA 級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 ，低于風(fēng)險(xiǎn)度 的界限值。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 ，其中未分配利潤(rùn)為 億元，對(duì)外擔(dān)保為 億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 七、 評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成 90％，景觀已完成 40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸 款要求，項(xiàng)目被評(píng)為 AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司2020年所有者權(quán)益為 ，其中未分配利潤(rùn)為 ，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專款專用，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 山西太原浩富經(jīng)貿(mào)有限公司成立于 2020年 7 月，注冊(cè)資金5000 萬(wàn)元人民幣， 屬有限責(zé)任公司。法定代表人：戴程方。公司發(fā)展八年來(lái)，依托國(guó)家和政府的大力支持，建立了嚴(yán)格規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，憑借完善的內(nèi)部監(jiān)督制度、健全的激勵(lì)約束制度、合理的人力資源配置，企業(yè)得到了穩(wěn)定長(zhǎng)足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益逐年增加，具備合理的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，企業(yè)被山西省科學(xué)技術(shù)廳授予“高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定證書(shū)”，被山西省政府列入“ 1311”重點(diǎn)工程項(xiàng)目，同時(shí)中國(guó)建設(shè)銀行山西省分行頒發(fā)了 AA 級(jí)信用度企業(yè)的榮譽(yù)證書(shū)，截止 2020 年底 ，公司總資產(chǎn) 24985 萬(wàn)元，凈資產(chǎn) 13271 萬(wàn)元，全年實(shí)現(xiàn)銷售 收入 34441 萬(wàn)元。 公司經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，主要包括進(jìn)出口貿(mào)易，新型建材的研制、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)及銷售等，公司主要業(yè)務(wù)為輕鋼模網(wǎng)的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，輕鋼建筑模網(wǎng)專用設(shè)備的制造以及自營(yíng)產(chǎn)品的出口和多項(xiàng)國(guó)際國(guó)內(nèi)貿(mào)易。 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開(kāi)發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部 7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工 34人，其中博士 1人，碩士 5人，本科 24人，大專 4人；具有高級(jí)職稱 4 人，中初級(jí)職稱 28人，公司人員配置優(yōu) 勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。 四川房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男， 39 歲，碩士。 總經(jīng)理：，男， 39 歲，碩士。 副總經(jīng)理：，男， 47 歲，博士。 財(cái)務(wù)部經(jīng)理：，男， 28 歲 。 三、信用狀況評(píng)價(jià) 該公司在工行支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶。截止 2020年 9月末，該公司在工行支行存款余額為 557萬(wàn)元；公司借款余額 9000萬(wàn)元，其中工行支行借款 7000萬(wàn)元，中行支行借款 2020 萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信 用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其 2020 年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。 四、資產(chǎn)負(fù)債分析： 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表 (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 總資產(chǎn) 總負(fù)債 流動(dòng)資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債 所有者權(quán)益 資 產(chǎn) 負(fù) 債 率（ %） 流動(dòng)比率（ %） 速動(dòng)比率（ %） （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì) (與上一年比較 ): 資產(chǎn)負(fù)債 橫向變動(dòng)趨勢(shì)表 (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng)百分比 負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng)百分比 權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng)百分比 從上表可以看出該企業(yè) 2020 年、 2020 年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快 ,2020年末比 1999年末增長(zhǎng)了 2868%,2020年較 2020年末增長(zhǎng)了 57%，2020 年 9 月總資產(chǎn)較 2020 年下降 20%，負(fù)債較同期下降 47%，主要是該公司 2020年 4月代集團(tuán)在成都建行貸款 15000 萬(wàn)元，投入“花園” 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 2020 年 3 月集團(tuán)將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的 15000 萬(wàn)元貸款。因此該企業(yè) 2020 年 9 月的負(fù)債較同期減少11960萬(wàn)元，減少 47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn) 5463萬(wàn)元，減少 20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì) ,企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，凈資產(chǎn)的增加，說(shuō)明企業(yè)自身積累增加 ,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 資 產(chǎn) 負(fù) 債 率（ %） 利息保障倍數(shù) 流動(dòng)比率（ %） 速動(dòng)比率（ %） 資產(chǎn)負(fù)債率 2020年是 88%， 2020年是 94%， 2020年 9月是 63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值 %。企業(yè)的流動(dòng)比率 2020年是 255%， 2020年 9 月是 157%，雖然 2020 年較 2020 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的 %。企業(yè)的速動(dòng)比率 2020年是 112%，2020年 9月是 77%，雖然 2020年較 2020年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值 ％。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng) 的舉債能力，由于企業(yè) 2020年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2020年 9月是 ，較平均值 高出 ，說(shuō)明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。 （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析： 通過(guò)對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 9月 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 9 月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 一、 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長(zhǎng)期負(fù)債 15000 15000 0 二、長(zhǎng)期投資 0 0 0 三、固 定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)益 2020 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無(wú)形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤(rùn) 0 644 5852 變動(dòng)說(shuō)明 : 應(yīng)收帳款 :2020 年較 2020 年增加 7759 萬(wàn)元，全部是應(yīng)收客戶購(gòu)房款。 其他應(yīng)收款： 2020 年較 2020 年減少 10828 萬(wàn)元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的 15000 萬(wàn)元收回。 存貨與在建工程部分