【正文】 管理費(fèi)用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 4 天然氣集資費(fèi) 戶 403 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。住宅內(nèi)裝修按清水房測(cè)算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。 2．“”項(xiàng)目有如下劣勢(shì)： A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。 根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（可銷售面積 95,118 平方米，贈(zèng)送面積 16,044 平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園 1,490平方米，配套用房 620平方米，項(xiàng)目容積率 ，綠化率 53%。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。 三、市場(chǎng)定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)： 樓盤品質(zhì)高檔化。 成房商業(yè)指數(shù)顯示： 2020 年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在 6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，達(dá) 萬(wàn)平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。房屋竣工面積 815萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，房屋空置面積 ，比上年增加 ％。在近 35年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止 2020 年 12 月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資 億元、更新改造投資 億元，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。 2020 年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同期增長(zhǎng) ％；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到 ，較上年同期增長(zhǎng) ％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長(zhǎng)了 倍和 14倍。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行 為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。它具有自重輕，隔熱保溫性能好，不用 塑料薄膜 等優(yōu)點(diǎn)。 “”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒 有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。因此，從環(huán)保角度來(lái)說(shuō)，本工程是可行的。 （ 5）在設(shè)備機(jī)座和基礎(chǔ)之間加隔振材料，以降低由于運(yùn)轉(zhuǎn)不平衡而產(chǎn)生的振動(dòng)和機(jī)械噪聲源噪聲級(jí)，減小對(duì)環(huán)境影響。遵循全面規(guī)劃、合理布局、綜合利用、化害為利的方針，以予防為主，治理為輔，使污染物的排放量及 排放濃度降低到最低程度。 成都建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有 7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7 名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師， 6 名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員 60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲 100,000 平方米，清華坊住宅區(qū) 50,000平方米等項(xiàng)目。據(jù)氣象部門提供的資料： 最高氣溫： ℃ 最冷月平均氣溫： 12℃ 年平均氣溫： ℃ 年最大風(fēng)速： 24m/s 年平均風(fēng)速： 平均相對(duì)濕度： 58% 最大積雪厚度： 260mm 平均降水量： 土壤凍結(jié)深度： 全年無(wú)霜期： 188天 2．地震 根據(jù)國(guó)家地震局和國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（ 1991)》及山西省抗震辦公室、山西省測(cè)繪局 1993年 6月 頒發(fā)的《山西省工程抗震設(shè)防烈度圖》，該項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)侔硕葏^(qū)，因此新建建筑物按八度地震烈度處理。 本項(xiàng)目所需主要原材料帶鋼；聚苯乙烯塑料；輕質(zhì)混合砂漿；采光板；保溫草苔層；結(jié)構(gòu)組合件等 可在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)招標(biāo)采購(gòu)，滿足供 應(yīng)。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。 根據(jù)市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目擬建成大規(guī)模的輕鋼模網(wǎng)結(jié)構(gòu)農(nóng)業(yè)保溫大棚生 產(chǎn)基地。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有 52 幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403套。災(zāi)害的發(fā)生引起了政府職能部門的高度重視，不斷加大農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的資金投放力度和扶貧項(xiàng)目，目前迫切需要改變農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的落后狀況和提升該項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的科技含量。該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“”高檔住宅小區(qū)。公司開發(fā)的“”項(xiàng)目于 2020 年 12月 28日才正式開盤，公司 2020年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司 2020年 9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。 其它應(yīng)付款： 2020年較 2020年增加 3385萬(wàn)元，主要是與集團(tuán)之間往來(lái)帳款增加 2248 萬(wàn)元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加 500 萬(wàn)元。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì) ,企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，凈資產(chǎn)的增加，說(shuō)明企業(yè)自身積累增加 ,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。 副總經(jīng)理：，男， 47 歲，博士。 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 山西太原浩富經(jīng)貿(mào)有限公司成立于 2020年 7 月，注冊(cè)資金5000 萬(wàn)元人民幣， 屬有限責(zé)任公司。企業(yè)自籌資金占總投資的 %，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。第一章 概 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于 2020 年 11月 24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為 2020 年 9 月 30 日）。截止 2020年 9月 30日，在工行支行存款余額為 557萬(wàn)元；公司借款余額 9000萬(wàn)元，其中工行支行借款 7000 萬(wàn)元，中行支行借款2020 萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。小區(qū)于 2020 年 8 月全面開工，截止 2020 年 11 月已完成 52 棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在 2020年 12 月完工交房。 五、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表 4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) ； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計(jì)為 萬(wàn)元； 動(dòng)態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 ； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。法定代表人：戴程方。 財(cái)務(wù)部經(jīng)理：，男， 28 歲 。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 資 產(chǎn) 負(fù) 債 率（ %） 利息保障倍數(shù) 流動(dòng)比率（ %） 速動(dòng)比率（ %） 資產(chǎn)負(fù)債率 2020年是 88%， 2020年是 94%， 2020年 9月是 63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值 %。 預(yù)收帳款： 2020 年 9 月較 2020 年減少 787 萬(wàn)元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè) 2020 年 9 月的期間費(fèi)用為 862 萬(wàn)元，占整個(gè)銷售收入的 %?！啊庇?2020年 8月正式開發(fā)， 2020 年 12月 8日正式開盤發(fā)售，在近 1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”業(yè)已取得近 億元（按實(shí)際到 帳計(jì)算）的銷售佳績(jī)。 為了改變我國(guó)目前傳統(tǒng)落后的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，提高其抗擊自然災(zāi)害能力和環(huán)保節(jié)能，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的科技含量，解決和加快農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的更新?lián)Q代、規(guī)模標(biāo) 準(zhǔn)化應(yīng)用和農(nóng)業(yè)設(shè)施的工業(yè)化、環(huán)保節(jié)能化，并面對(duì)全國(guó)不同地區(qū)氣候的復(fù)雜條件，我公司決定投入大量的人力、物力逐步完善該項(xiàng)目的使用功能、規(guī)格品種、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等一系列研發(fā)工作。項(xiàng)目容積率 ，綠化率 53%。項(xiàng)目建成后年產(chǎn)輕鋼建筑模網(wǎng)專用生產(chǎn)設(shè)備 20 套；年產(chǎn)輕鋼模網(wǎng)結(jié)構(gòu)農(nóng)業(yè)保溫大棚 4 萬(wàn)畝。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 根據(jù)《山西太原浩富經(jīng)貿(mào)有限公司輕鋼建筑模網(wǎng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目》的總體規(guī) 劃， 本項(xiàng)目已購(gòu)置土地 畝，使用資金 4500 萬(wàn)元；購(gòu)置專利 1500 萬(wàn)元；完成在建工程 1750 萬(wàn)元；設(shè)備訂貨及購(gòu)置 萬(wàn)元，合計(jì)完成投資 萬(wàn)元 。 1．供電 本項(xiàng)目總 裝 機(jī)容量 4397KW。 3．工程地質(zhì) 對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)場(chǎng)地，根據(jù)公司以前建筑的施工地質(zhì)情況，可滿足本項(xiàng)目的建設(shè)要求，待項(xiàng)目實(shí)施時(shí)對(duì)該場(chǎng)地進(jìn)行地質(zhì)詳勘工作。 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 工程施工由成都市區(qū)建筑工程總公司、四川第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級(jí) 承建規(guī)模（平方米） 成都市區(qū)建筑工程總公司 壹級(jí) 31,777 成都市建筑工程公司 16,840 四川省建筑工程公司 壹級(jí) 12,690 成都市建筑工程公司 15,435 成都市區(qū)建筑安裝工程公司 貳級(jí) 22,336 成都市第、第建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí) 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的成都建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的成都工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。 1）．噪聲治理 本工程噪聲主要來(lái)自鼓風(fēng)機(jī)、機(jī)加工設(shè)備等，其噪聲最大在 80分貝（ A）。 2）．污水處理及排放 （ 1）生產(chǎn)污水，主要為場(chǎng)地及設(shè)備冷卻用水、清洗用水，本項(xiàng)目采取集中匯流沉淀處理。 三．環(huán)保設(shè)施技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本工程技術(shù)方案中所選的機(jī)加工成套設(shè)備在各主要工藝環(huán)節(jié)均設(shè)置了收塵設(shè)施，有完善、先進(jìn)的除塵手段，全部塵源點(diǎn)廢氣排放濃度達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求。 工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)為： 環(huán)保型項(xiàng)目：以輕鋼模網(wǎng)技術(shù)替代傳統(tǒng)的塑料大棚，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)建筑的節(jié)能、保溫，減少白色污染；混合砂漿中高摻量粉煤灰，變廢為寶，實(shí)現(xiàn)資源綜合利用；淘汰粘土磚，實(shí)現(xiàn)降耗，減少環(huán)境污染。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2020 年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。 2020 年成都市區(qū)人均居住面積 平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到 2020 年末人均住房居住面積將達(dá)到 。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高，開始 從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。由以上數(shù)字可看出 2020年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于成都市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過(guò)熱現(xiàn)象，宏觀市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。自今年銀行利息下調(diào)以來(lái)，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的 特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫(kù)，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半 地下車庫(kù)的高檔別墅，將成為需求的新趨向。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。 根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在40007000元 /平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓 等。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共 52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403 套，其中聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 84套。 B．“”居住小區(qū)總平面布局采