【正文】 從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本均為“”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加 87%或減少 88％；其次為開(kāi)發(fā)成本，每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別減少 80％或增加 77％。詳見(jiàn)評(píng)估主表 1。 (4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的 3%計(jì)算 (已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用 )。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。 (4) 天然氣集資費(fèi) :。根據(jù)該行業(yè)的平均 水平按房屋銷售收入的 3%計(jì)取，合計(jì)為 萬(wàn)元。 前期工程費(fèi) 根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為 7 萬(wàn)元。 （二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 43 該項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他） ，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理 費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 48 萬(wàn)元。 C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。 C.“”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見(jiàn)，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來(lái)說(shuō)，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時(shí)較單一的戶型也促成了購(gòu)買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營(yíng)造較高的居住質(zhì)量。通過(guò)對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過(guò)程如下詳見(jiàn)附表）： （ 1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取 A 城市花園 、 B花園、 C園、 D花園四個(gè)銷售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià) (詳見(jiàn)輔表 )。同時(shí)有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為 225298 平方米的聯(lián)排別墅及 160、 185 平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。 隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_(kāi)發(fā)用地小而分散，沒(méi)有形 成規(guī)模開(kāi)發(fā)。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐上海，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給上海寫字樓帶來(lái)利好。開(kāi)發(fā)面積超過(guò) 10萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá) 20 家，其中 上海 花園 、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)面積均超過(guò) 20萬(wàn)平方米。 32 表 43 上海市房地產(chǎn)價(jià)格水平表 1996年 12月 1997年 12月 1998年 12月 1999年 12月 2020年 12月 2001 年 12 月 住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982 從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出上海市商品住宅價(jià)格從 1996年至 2020年 12 月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在 966點(diǎn)至 996 點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） 上海市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從 1996 年至 2020 年 12 月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在 965點(diǎn)至 909 點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） （三）上海市 2020年 110 月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況： 2020 年上半年，上海市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)加大。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。從房屋產(chǎn)權(quán)看， %的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中 %是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首， %是原有私房， %是商品房。 2020 年 2 月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 綜合以上分析認(rèn)為，上海房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和上海市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊 備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成 90%，景觀已完成 40%，評(píng)價(jià)可行。 25 新加坡設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。 三、項(xiàng)目實(shí) 施進(jìn)程評(píng)價(jià) 23 該項(xiàng)目經(jīng)上海市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有： 上海市計(jì)委：成計(jì)投資 [2020]449號(hào)“關(guān)于上海房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)原商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)管 [2020]第 1845 號(hào)《定點(diǎn)通知書》； 上海市計(jì)委：成計(jì)投資 [2020]272號(hào)“關(guān)于上海房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”； 上海市國(guó)土局：成國(guó)土錦 [2020]出讓合同第號(hào)《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)管 [2020]第號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 上海市國(guó)土局：成國(guó)用 2020 字第號(hào)《國(guó)有土地使用證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建管 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建管 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建筑 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建筑 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市建委：， , , , , ,號(hào)《施工 許可證》。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 根據(jù)上海市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地 163,648 平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,09 21 2 平方米，其中 ：商品住宅 111,162 平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈(zèng)送面積 16,044 平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園 1,490平方米，配套用房 620 平方米。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與上海大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。從銷售利潤(rùn)率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù) 超過(guò)行業(yè)優(yōu)秀值，說(shuō)明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說(shuō)明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷能力和償還債務(wù)的能力。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè) 2020年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2020年 9月是 ， 較平均值 高出 倍，說(shuō)明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其 2020 年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 上海房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 并通過(guò)了“ 上海房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海）成立于 1999年 7 月 22 日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。企業(yè)自籌資金占總投資的 %，符合規(guī)定的貸 款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。 上海在工行支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶。 1 上海 某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目名稱：“”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：上海房地產(chǎn)有限公司 評(píng)估單位： 二ΟΟ 三 年十一月二十九日 目 錄 第一章 概 要 一、借款人評(píng)價(jià) 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 四、投資籌資評(píng)價(jià) 2 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 七、評(píng)估結(jié)論 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評(píng)價(jià) 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評(píng)價(jià) 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 3 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章 市場(chǎng)評(píng)估 一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析 二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、市場(chǎng)定位分析 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 五、項(xiàng)目分析 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 四、有關(guān)說(shuō)明 第六章 償債能力評(píng)估 4 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù) 效益預(yù)測(cè) 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià) 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 第一章 概 要 根據(jù)上海房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)“”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于 2020 年 11月 24 日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為 2020年 9月 30日）。截止 2020年 9 月 30日，在工行支行存款余額為 557 萬(wàn)元；公司借款余額 9000萬(wàn)元，其中工行支行借款 7000 萬(wàn)元， 中行支行借款 2020 萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。小區(qū)于 2020年 8月全面開(kāi)工，截止 2020年 11 月已完成 52 棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在 2020年 12月完工交房。 五、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見(jiàn)評(píng)估主表 4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 萬(wàn)元； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計(jì)為 萬(wàn)元； 8 動(dòng)態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。法人代表，注冊(cè)資本 2020 萬(wàn)元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資 1800萬(wàn)元和房地產(chǎn)有限公司投資 200萬(wàn)元構(gòu)成；該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。公司下設(shè)工程部、配套部、開(kāi)發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部 7 個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工 34 人，其中博士1 人，碩士 5人，本科 24人，大專 4人；具有高級(jí)職稱 4 人，中初級(jí)職稱 28 人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè) 技術(shù)水平。 四、資產(chǎn)負(fù)債分析： 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。 （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析： 通過(guò)對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表 單位：萬(wàn)元 14 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 2020 年 9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 一、流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨 幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長(zhǎng)期負(fù)債 15000 15000 0 二、長(zhǎng)期投資 0 0 0 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)益 2020 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無(wú)形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤(rùn) 0 644 5852 15 變動(dòng)說(shuō)明 : 應(yīng)收帳款 :2020年較 2020 年增加 7759萬(wàn)元，全部是應(yīng)收客戶購(gòu)房款。 單位：萬(wàn)元