【正文】 16 項目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0 644 5852 銷售利潤率 (%) 0 % % 總資產(chǎn)利潤率 0 % % 凈資產(chǎn)利潤率 0 % % 存貨周轉率 0 0 % 成本費用利潤率 0 0 % 利息保障倍數(shù) 0 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企 業(yè)的盈利能力較強。 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項目 行次 金 額 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4 16002 7940 16152 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 18 現(xiàn)金流 出 7 0 137 24 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10 137 11 三、籌資活動有關的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2020 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè) 2020年、 2020 年、 2020 年 9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。 該項目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（其中銷售面積 95,118 平方米，贈送面積 16,044 平方米），會所 2,820 平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 該項目設計開發(fā)修建 52 幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在 160平方米到 298平方米之間，共有住宅 403套，項目容積率 ，綠化率 53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅 A 225 10 % 聯(lián)排別墅 C 239 137 % 聯(lián)排別墅 E 264 164 % 聯(lián)排別墅 L 298 8 % 雙復式別墅 N1 160 42 % 雙復式別墅 N2 185 42 % 合計 403 100% 該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和上海華宇建筑設計有限公司設計，并經(jīng)上海市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設計方案簡介如下： 22 “”項目定位為高檔，由 47 棟三層聯(lián)排別墅、 5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠 化率達 53%。 24 上海市房地產(chǎn)管理局：成房（ 2020）預售證第號、號、號、號、成房（ 2020）預售證第號、號《商品房預售許可證》。 上海建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有 7名一級注冊建筑師、 7 名一級注冊結構師， 6 名設備專業(yè)高級工程師，技術人員 60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設計獲省市級優(yōu)秀設計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔的工程設計有： 青城白鷺洲 100,000 平方米， 清華坊 住宅區(qū) 50,000 平方米等項目 。 27 第四章 市場評估 一、 市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 （一）宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策導向 2020 年全球經(jīng)濟增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟以高于 7％的增長速度受到世界各國普遍關注。 （二）上海市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內良好的經(jīng)濟環(huán)境，上海市人民政府從兩方面入手加速上海經(jīng)濟的快速增長。因此，上海市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具 市場潛力。由此，上海房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創(chuàng)新。據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市房地產(chǎn)完成投資 ，比去年同期增長 ％；住宅投資比重繼 33 續(xù)加大，完成投資 ，增長 ％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。 今年 1 至 10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。 二、城東房地產(chǎn)市場分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應，市場反應良好。近年來新起的花園別墅、花園、 城市花園 等高檔居 36 住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇上海作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。 37 由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視 小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領階層、高等學府科研院所部分事業(yè)有成者、在上海經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。采用簡單算術平均法，得評估單價為： 5391元 /平方米 （ 2）復式別 墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選?。呕▓@、Ｆ雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價 (詳見輔表 )。 房地產(chǎn)有限公司是集團股份有限公司的下屬企業(yè)，集團已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質量、完善的售后服務及專業(yè)的物業(yè)管理。 ％為復式別墅，復式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。經(jīng)評定單方成本為 /平方米；其中：土地 4 元 /平方米、前期工程費 /平方米，房屋開發(fā)費為 /平方米、費稅 (主要為綜合報建費、集資費 ) /平方米、期間費用 元 /平方米，其他費用 元 /平方米，不可預見費 元 /平方米。 房屋開發(fā)費 (1)建安工程費 建安工程費采用投資指標估算法。 財務費用 49 主要為建設項目占用全部資金 (扣除財務費用外的總投資 )的時間成本，按三年期國債利率適當考慮風險因素計算 (利率確定按 4%計算 )，時間為 2年，并假設這期間資金為均勻投入，合計為 。 以上報建、集資費合計為 。 四、有關說明 本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件： 建設期間不發(fā)生大的不可抗力災害及影響工程進度的其它因素，預定建設工期能得到保證； 初設方案無大的調整，建筑面積無大的變化； 國家費稅標準無大的調 整； 企業(yè)所提供的資料真實可靠。 (5)財務費用：根據(jù)建設期進行計算，詳見第五章財務費用說明。 四、項目償債能力評估 項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。銷售單價的敏感性較大，因此企業(yè)應特別注意銷售單價的變化，嚴格控制開發(fā)成本。 (二 )單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目 間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結果的影響程度。 三、資金來源與運用分析 根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項目建設資金由三部分構成，本次新增 ，保證項目的順利實施。 (3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發(fā)費用 )。該項目 2020年 8月以前為 購買土地、籌備報建，其投資額約為 16693萬元； 2020年 8月 — 2020年 12 月為房屋主體建設期，其投資額約為 ，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出， 51 資金來源為銀行貸款及預售收入。 (3) 電集資、貼費 : 。 銷售費用 系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。截止評估基準日實際繳納土地費用為 16186 萬元。 評估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設計方案、經(jīng)規(guī)劃批準的總平方案、產(chǎn)權監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè) 簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《上海市城區(qū)土地級別與基價標準》、《上海省建筑工程計價定額》 SGD120《上海省裝飾工程計價定額》 SGD220《上海省安裝工程計價定額》 SGD3－ 620《上海省工程費用定額》 SGD72020 等有關標準，設備價格和材料預算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結合項目自身結構情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。 Ｂ . 雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善 ,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調的不足，建筑風格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構成了獨特的賣點。 售價的確定 38 本次項目評估預期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結合企業(yè)實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區(qū)內的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質量更有保障。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白， 的修建正好彌補了這一市場盲點。 35 開發(fā)規(guī)?；? 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。 與此同時，房產(chǎn)商土地購置大幅增長，上半年購置土地達 ，增長 倍。 上海市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表 4－ 3。在產(chǎn)品營銷上開始由 粗放經(jīng)營轉向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。目前上海市 ％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準入門檻，促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康 28 發(fā)展起到了積極的推動作用。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設計施工，遵循 現(xiàn)代城 市建設與環(huán)境協(xié)調發(fā)展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。 五、設計單位資質評價 該項目設計方案由新加坡 設計公司和上海建筑設計有限公司完成。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應。 第三章 項目建設條件評價 一、 項目建設必要性 “”居住小區(qū)項目，位于上海市東南部 ***區(qū)鄉(xiāng) ***村三、四組（村）二環(huán)路內側 400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和 20 內環(huán)線。從比率上分析，公司的銷售利潤率為 %（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為 3%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。 五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率 該企業(yè) 2020年 9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入 23650萬元，實現(xiàn)利潤 5852 萬元，銷售利潤率為 %。企業(yè)的速動比率 2020 年是 112%， 2020 年 9月是 77%，雖然 2020年較 2001 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值 ％。截止 2020年 9 月末，該公司在工行支行存款余額為 557 萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000萬元，中行支行借款 2020萬元，均按 11 時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。開盤以來，“”已獲得 2020 年度“上海 市 10 大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態(tài)住宅小 10 區(qū)”的評審、 2020年 6 月份在由建設部主辦的 2020年中國住宅創(chuàng)新奪標評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。