【正文】 由于 項目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項目資金專款專用，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 企業(yè)自籌資金 ，工行土地儲備貸款 7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020年 11 月末，已歸還 1100 萬元），中行流動資金貸款 2020 萬元（ 2020年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 萬元，銷售滾動投入 。項目容積率 ，綠化率 53%。截止 2020年 9月，公司資產(chǎn)總額為 21335 萬元，負(fù)債總額為 13482 萬元，所有者權(quán)益為 7852 萬元。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實(shí)施條件和可 操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設(shè)條 5 件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于 2020 年11 月 29 日完成評估工作。企業(yè)無不良信用記錄， 2020 年經(jīng)工行分行審核評定信用等級為未評級。 三、市場評價 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。 六、 貸款風(fēng)險評價 通過定性及定量分析，項目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 上海房地產(chǎn)有限 公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。 上海房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男， 39 歲，碩士。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表 (單位 :萬元 ) 項目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2020 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 88% 94% 63% 流動比率（ %） 255% 157% 速動比率（ %） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢 (與上一年比較 ): 12 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動趨勢表 (單位 :萬元 ) 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 資產(chǎn)增長絕對數(shù) 16390 9798 5463 增長百分比 2686% 57% 20% 負(fù)債增長絕對數(shù) 14990 10442 11960 增長百分比 149900% 69% 47% 權(quán)益增長絕對數(shù) 1400 644 6496 增長百分比 233% 32% 479% 從上表可以看出該企業(yè) 2020年、 2020年總資產(chǎn)增長很快 ,2020 年末比 1999年末增長了 2868%,2020年較 2020年末增長了 57%， 2020年 9月總資產(chǎn)較 2020 年下降 20%，負(fù)債較同期下降 47%，主要是該公司 2020年 4月代集團(tuán)在上海建行貸款 15000 萬元，投入“花園”開發(fā)項目， 2020 年 3 月集團(tuán)將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了上海建行的 15000 萬元貸款。 其他應(yīng)收款： 2020年較 2020年減少 10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的 15000 萬元收回。但 2020 年企業(yè)的利潤總額虧 644萬元，銷售利潤率是 %，總資產(chǎn)利潤率是 %，凈資產(chǎn)利潤率是 %，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。 七、信用狀況評價 該公司至評估基準(zhǔn)日在銀行 有短期借款余額 9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項 目 存款 貸款 備 注 工行支行 557 7000 11 月份還款 1100 萬元，無拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2020 無拖欠本息 營業(yè)部 92 0 19 銀行 1001 0 納稅專戶 130 0 合 計 2240 9000 經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，上海房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好， 2020年貸款卡年審時，被中國人民銀行分行營業(yè)管理部指定的資信評估機(jī)構(gòu) 評為 AA 資信等級企業(yè)（詳見附件）。項目規(guī)劃設(shè)計有 52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403 套。 小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半 地下車庫 ，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。 小區(qū)于 2020年 8月全面開工，截止 2020年 11 月已完成 52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在 2020年 12 月完工交房。 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 工程施工由上海市區(qū)建筑工程總公司、上海第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級 承建規(guī)模（平方米） 上海市區(qū)建筑工程總公司 壹級 31,777 上海市建筑工程公司 16,840 上海省建筑工程公司 壹級 12,690 上海市建筑工程公司 15,435 上海市區(qū)建筑安裝工程公司 貳級 22,336 上海市第、第建筑工程公司屬于上海市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級為壹 級 26 項目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的上海建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的上海工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。在北京申奧成功和中國成功加入 WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國 內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。 對外，上海市人民政府積極改善上海的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。 29 2020 年上海市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自 3月份在上海市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了 26 條市容形象示范街和 6 條出入城道路等 42條街道和重點(diǎn)路段。 根據(jù)《上海市“九五”及 2020 遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測 2020－2020 年我市住宅需求量約需 4600－ 4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以 30 來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面 有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個新的快速發(fā)展期，因此上海市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會。橫向比較，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在 15 個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后 ，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上海市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊， 6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。 土地增值潛力大。 聯(lián)排別墅在上海興起時間不長。 四、市場預(yù)測分析 項目基本情況 位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近公園。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為： 4183元 /平方米 ３、預(yù)期售價測算結(jié)果 根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項目規(guī)劃設(shè)計數(shù)據(jù)為測算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測全部銷售收入為 萬元，具體銷售情況明細(xì)如下表： 銷售預(yù)測表 序號 項目或費(fèi)用名稱 建筑面積 (m2) 單位售價 (元 /m2) 銷售金額 (萬元 ) 備注 1 聯(lián)排別墅銷 售收入 319 戶 2 復(fù)式別墅銷售收入 14490 84 戶 39 合 計 403 戶 銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表 2020 年 9 月 2020 年 12 月 2020 年 3 月 2020 年 6 月 2020 年 9 月 2020年 12 月 2020 年 3 月 2020 年 6 月 2020 年 9 月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 3962.22 實(shí)現(xiàn)銷售計劃風(fēng)險評價 要實(shí)現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。的品牌就是對其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。 ，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。投資估算明細(xì)見附表。投資指標(biāo)以 2020 年《上海省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算 定額上海省估算表》為基礎(chǔ)，參照上海地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 8 48 4 套。 不可預(yù)見費(fèi)用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用 ,按上海市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的 3%計取 ,合計 。 二、投資來源及籌資評價 50 項目總投資約 萬元， 其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他） ，開發(fā)費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 489 萬元；該項目投資來源為：企業(yè)自籌資金 萬元，工行土地儲備貸款 7000 萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020年 11 月末已歸還 1100 萬元），中行流動資金貸款 2020萬元（ 2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ，銷售滾動投入，截止評估基準(zhǔn)日，該項目已投入資金為 。 第六章 償債能力評估 一、項目財務(wù)效益預(yù)測 項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。 (1)國家對個人金融政策 (按揭等 )不發(fā)生大的變化。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強(qiáng)。 從以上計算結(jié)果可以看出項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。通過預(yù)測項目銷售均價可達(dá)到 5207 元 /平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 (二 )靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測算，項目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為： 表 61 靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單 位 備 注 利潤總額 萬元 凈利潤 萬元 總成本利潤率 % 銷售凈利潤率 % 二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下 (詳見評估主表2)： ：按全部投資計為 %； (還原利率 10%)：按全部投資計為 ； 54 (還原利率 10%)：按全部投資計為 年； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說 明該項目在計算期內(nèi)財務(wù)評價可行。 (2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的 5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%計算，交通費(fèi)附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按 33%計提。 三、項目投資計劃評價 依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項目建設(shè)期確定為 17 個月，即 2020年 8月 — 2002 年 12 月。 (2) 自來水集資、貼費(fèi) (1個 DN150):100 萬元 。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 1485.83 萬元。 (三 )投資估算說明 土地費(fèi)用 按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項目用地單價為 48 萬元 /畝 (含待征地 )，契稅按實(shí)際繳款憑證 266萬元計算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證 。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。而“”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū) ，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直