【正文】 凈利潤3,4253,4834,313139現(xiàn)金凈流量8,8195,4816,406利潤總額3,6823,6464,589143財務(wù)費用銷售成本11,98110,89412,7712,264償債能力流動比率速動比率資產(chǎn)負(fù)債率%%%%利息保障倍數(shù)營運能力存貨周轉(zhuǎn)率%%%%資本積累率%%%%贏利能力資產(chǎn)凈利潤率（資產(chǎn)收益率）%%%%銷售利潤率%%%%利潤增長率——%%%近3年總資產(chǎn)平均凈利潤率%——注：表中“基本財務(wù)指標(biāo)”來源于貸款企業(yè)提供的近三年的財務(wù)報表和截至2003年5月15日的會計報表，20002002年度財務(wù)報表已經(jīng)審計，2003年5月15日的會計報表未經(jīng)審計。2000、2001年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在40~45%，略低于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指標(biāo)，主要是因為企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。營運能力分析貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)在1～2年左右，因為該企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目屬中小等規(guī)模，此存貨周轉(zhuǎn)速度在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。企業(yè)貸款情況截止2003年4月31日，該企業(yè)的短期借款余額為10,520萬元，長期借款余額為1,300萬元，合計為11,820萬元。 貸款企業(yè)綜合評價財務(wù)狀況貸款企業(yè)企業(yè)每年有穩(wěn)定的6,000～7,000萬元工繳費收入，長期償債能力較強；2000、2001年企業(yè)的流動比率處于合理水平，2002年大幅下降，主要是因為存貸大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小，短期償債能力較強。三、項目概況與背景 項目概況項目位置君逸酒店位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，距深惠路約300米，附近有橫崗鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國土局橫崗管理所、橫崗水廠等市政部門，及八達工業(yè)村、橫崗村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個大型工業(yè)區(qū)。圖片1：項目位置圖圖片2：東側(cè)—錦冠華城住宅項目圖片3：南側(cè)—綠化廣場，地下為停車場圖片4：西側(cè)—隔小區(qū)路與錦冠華城相鄰圖片5：北側(cè)—隔小區(qū)道路與錦冠華城相鄰圖片6：北向景觀開闊圖片7：南向景觀——鎮(zhèn)政府及黃竹坑水庫項目簡介君逸酒店項目位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西G0821334號宗地上，總用地面積7,㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為44,000㎡。酒店設(shè)有地下一層停車場，提供220個停車位。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計項目于2003年7月竣工。圖片8：項目夜景效果圖圖片9：酒店大堂效果圖 圖片10；酒店前綠化廣場效果圖項目開發(fā)現(xiàn)狀2002年4月酒店開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計項目于2003年7月竣工開始對外營業(yè)。項目土地使用權(quán)取得1998年12月15日，深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》及補充協(xié)議書，取得地塊編號為G0821334號土地使用權(quán)，地價款合計為50,323,614元。根據(jù)委托方介紹，項目用地的前期由深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資建設(shè)橫崗鎮(zhèn)綜合服務(wù)大樓，1994年因國家宏觀政策調(diào)控，項目停工。因此本項目前期取得的規(guī)劃設(shè)計要點、樁基工程許可證等為橫崗?fù)顿Y股份有限公司名下，后期取得的許可證等為雙義發(fā)公司名下。本項目用地權(quán)屬清淅。項目地塊已取得《建設(shè)工程項目開工許可證（綜合樓人工挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要點》、《建設(shè)工程施工許可證（綜合樓）》、《深圳市龍崗區(qū)計劃統(tǒng)計局文件》、《深圳市龍崗區(qū)計劃統(tǒng)計局文件》、《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《中華人民共和國建筑工程施工許可證（裝飾工程）》。 項目建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)模君逸酒店項目總建筑面積為44,000㎡。酒店設(shè)有地下一層停車場，提供220個停車位。 項目建設(shè)合作情況表8：項目建設(shè)合作單位表項 目樁 基外墻裝飾工程室內(nèi)裝飾工程建設(shè)單位橫崗股份投資有限公司深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司設(shè)計單位中國建筑研究總院深圳分院中國建筑研究總院深圳分院深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計工程有限公司施工單位汕頭市建安總公司六處深圳市龍崗區(qū)橫崗建筑安裝工程總公司深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計工程有限公司監(jiān)理單位——深圳市龍崗區(qū)建設(shè)監(jiān)理公司深圳市建藝建設(shè)監(jiān)理有限公司 項目建設(shè)進展根據(jù)委托方提供的資料，項目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底裝修工程完工。目前酒店的2～4層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從2003年開始計）。因此在分析本項目的市場狀況及前景時，我們以第二產(chǎn)業(yè)分析為主，同時，因第二產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來頻繁的商務(wù)往來，因此在分析第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，分析深圳市旅游的主要特點是商務(wù)游，龍崗區(qū)目前無突出的旅游資源吸引游客，其客源主要來自于區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)的商務(wù)客戶。因橫崗經(jīng)濟發(fā)展與寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)具相似性，因此我們分析了沙井鎮(zhèn)上園大酒店（三星級酒店）的情況，與本酒店項目作出對比。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）成為深圳的第一經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值46,030元，%，全社會勞動生產(chǎn)率64,723元，%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟的重要支柱（現(xiàn)行價格），%。農(nóng)民收入的80%來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。%。進出口貿(mào)易保持增長深圳外貿(mào)出口總額連續(xù)十年位居全國大中城市榜首。其中“三來一補”，%，%；，%，%。前5個月深圳經(jīng)濟增長幅度始終保持在較高區(qū)間，%、%、%、%%，5月增幅出現(xiàn)小幅回落。1～5月，工業(yè)生產(chǎn)形勢趨好，規(guī)模、速度及效益同步提升。工業(yè)經(jīng)濟效益大幅提高，%。同時，全市新簽各種形式的利用外資協(xié)議938宗。其中香港同胞5,，%；從職業(yè)分類看，商貿(mào)人員占的比例最大，約占總?cè)藬?shù)43%。據(jù)介紹，近期優(yōu)先發(fā)展的線路包括：1號線（世界之窗至寶安體育中心），2號線（世界之窗至蛇口港），3號線（老街至橫崗），4號線（少年宮至龍華鎮(zhèn)中心），11號線（深圳西站至橫崗段），線路總長94公里，總造價預(yù)計238億元。規(guī)劃建設(shè)的這批重點公路項目，主要包括數(shù)條功能強大、輻射范圍廣的干道，如一環(huán)高速、三環(huán)高速、鹽排高速、東部沿海高速等。房地產(chǎn)業(yè)是深圳的重要支柱產(chǎn)業(yè)也受到較大沖擊。2003年政府土地供應(yīng)計劃在區(qū)域分布上的差別表明，深圳市的建設(shè)中心正從特區(qū)內(nèi)逐步朝特區(qū)外轉(zhuǎn)移。工業(yè)倉儲成用地量大。酒店業(yè)重大利好。政府初步通過的優(yōu)惠政策包括以下內(nèi)容：首先是新增用掛牌的方式出讓酒店用地土地。其次，掛牌價根據(jù)交付地價的不同時間有不同的最低價：3年付請地價的以70%的價格為掛牌價；1年付清是50%；5天以內(nèi)是40%。 區(qū)域經(jīng)濟分析位置龍崗區(qū)是深圳市的市轄區(qū)，位于深圳市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接深圳經(jīng)濟特區(qū)，西連寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，地理位置得天獨厚。轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳10鎮(zhèn)。目前，全區(qū)建有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè)城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新技術(shù)生態(tài)走廊等四個大型工業(yè)區(qū)，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)也設(shè)在龍崗區(qū)內(nèi)，現(xiàn)已初步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，“三高”農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿(mào)、運輸、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟格局。其中實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值165億元，%。建區(qū)十年以來，龍崗區(qū)共引進外資企業(yè)7,000多家。2003年1至4月，%；，同比增長24%；，同比增長41%；實際利用外資（1至3月），%；出口總額（1至3月），%。區(qū)域形象逐斷提升深圳市已將龍崗區(qū)的發(fā)展明確定位，即要穩(wěn)定加工貿(mào)易，發(fā)展“三高”農(nóng)業(yè)，成為高新技術(shù)出口加工基地、物流配送基地和海濱度假旅游基地。存在不足：旅游業(yè)發(fā)展不均衡龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，%，商務(wù)往來頻繁，每年接待大量國內(nèi)外客商，%%，比例嚴(yán)重失調(diào)。通過對龍崗區(qū)酒店市場的調(diào)查分析可以得出，龍崗區(qū)高檔酒店缺乏，現(xiàn)在提供的住宿賓館多由綜合樓或廠房改造而成，條件簡陋，整體接待水平偏低，造成來訪客商外流至市區(qū)或東莞消費。位置橫崗位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個行政村和1個居委會，共52個自然村。橫崗鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)大物流組團內(nèi)，地理位置優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，規(guī)劃發(fā)展以先進工業(yè)、運輸業(yè)、倉儲業(yè)、商貿(mào)金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)為主。工業(yè)發(fā)展迅速2002年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國文明鎮(zhèn)先進單位”的光榮稱號，順利通過了首批“全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的考核驗收，非公有制經(jīng)濟組織黨建和“雙聯(lián)”等工作走在市區(qū)前列，農(nóng)民新村建設(shè)更上一層樓，依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點。加工貿(mào)易出口總值87億港元，%；，%；，%。橫崗鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會議中心、培訓(xùn)用房等不足，對會議、培訓(xùn)等功能配套存在一定的需求。是橫崗近年來投資較大的企業(yè)之一；力嘉國際集團公司投資總額超過4億港元，生產(chǎn)的各類印刷紙品遠銷美國、日本、歐洲等國家和地區(qū)；港資必佳綜合制品廠，香港必佳塑膠金屬制品廠（國際）有限公司于1987年5月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)五金塑膠制品。是近年來在橫崗鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一；美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國康和照相機有限公司投資興辦的照相機生產(chǎn)廠家，是目前深圳市規(guī)模最大的相機生產(chǎn)廠家之一。主要用于水、電、路和為民辦實事等項目。建成后不但將完善鎮(zhèn)內(nèi)交通路網(wǎng)，有效緩解交通壓力，還將盤活大片土地資源。片區(qū)發(fā)展規(guī)劃工業(yè)發(fā)展以高新科技及現(xiàn)代物流為主橫崗鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地，以外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)。橫崗鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來一補”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來自港、臺、新加坡，產(chǎn)品以外銷為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流量較大。比較項同心賓館橫崗大酒店得寶酒店位置松柏路，現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)商業(yè)中心深惠路南側(cè)，深惠路西側(cè)，距鎮(zhèn)政府約2公里規(guī)模樓高2層，96間客房樓高7層，約70間客房樓高7層，約80間客房客戶群鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費為主鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租本地居民，以餐飲消費為主客房入住率60%50%40%入住時段周一至周五周一至周五餐飲為主，基本消費檔次中檔中檔中低檔配套設(shè)施多功能會議廳、歌舞廳、卡拉OK包房、健身、美容美發(fā)室無14層為餐廳，以粵菜為主收費標(biāo)準(zhǔn)客房標(biāo)準(zhǔn)價為200～380元客房標(biāo)準(zhǔn)價為200～400元客房標(biāo)準(zhǔn)價為200～350元評價地處商業(yè)繁華地段，營業(yè)時間最長，認(rèn)知度較高，屬中檔消費，經(jīng)營狀況良好由廠房改建而成，2002年重新裝修，功能單一，接待能力較低2002年初開業(yè)，餐飲為主，市場認(rèn)知度較差，屬低檔消費，經(jīng)營狀況一般另，橫崗鎮(zhèn)內(nèi)的餐飲、娛樂場所還有：日昇卡拉OK：有包房15間，最低消費大房1500元，中房1000元，小房600元，人均消費約為200元；分析與評價根據(jù)調(diào)查分析，橫崗鎮(zhèn)消費群體主要為本地居民，港澳臺商、外商、以在該區(qū)域投資企業(yè)的外商、港澳臺商家及其商務(wù)客戶為主要客源，酒店的經(jīng)營依托于商貿(mào)活動。橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟特點以“三來一補”為主，港臺及海外商務(wù)活動頻繁，相對發(fā)達的外貿(mào)經(jīng)濟，商貿(mào)文化發(fā)展滯后，高級的商貿(mào)活動中心、酒店較少，商貿(mào)活動設(shè)施不足。凱利萊酒店布吉鎮(zhèn)的凱利萊酒店坐落于鎮(zhèn)中心區(qū)，是由香港豪耀物業(yè)（深圳）有限公司投資興建，國內(nèi)天津泰達酒店集團有限公司經(jīng)營與管理，集商住、餐飲、康體、娛樂為一體的國際三星級商務(wù)度假酒店。全部房間均配備國際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能，房價如下：種 類價格（元）折實價（元）數(shù)量(間)標(biāo)準(zhǔn)客房680單：338；雙：368175普通套房880單：398；雙：42824豪華套房98049021行政套房12806408凱利萊套房18009002加床100配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時來往于羅湖口岸免費穿梭巴士服務(wù)，可滿足商務(wù)人士的不同需求。娛樂有黃金夜總會、颶風(fēng)的士高。沙井上園酒店因橫崗鎮(zhèn)內(nèi)無星級酒店，比較寶安、龍崗二區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，沙井與橫崗比較相似，均為第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，因此我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對比：比較項沙井橫崗地理位置寶安區(qū)西北部，鄰107國道，距深圳市約35公里龍崗區(qū)南部，鄰深惠公路，距深圳市約28公里總面積60平方公里80平方公里總?cè)丝?6萬人工業(yè)總產(chǎn)值人均工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)企業(yè)數(shù)846個800多個