【正文】 2稅后成本利潤率%%3全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)%%4全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元9,5725全部投資動態(tài)回收期(所得稅后)年6借款償還期年5注：①以上經(jīng)濟(jì)效益以委托方提供之設(shè)計方案分析測算；②上表為考慮2～4層裙樓出租經(jīng)營，酒店客房及自助餐廳自營情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。建設(shè)資金到位，建設(shè)工期有保障君逸酒店總投資為23,，項目已投入建設(shè)資金10,300萬元（其中自用資金約6,000萬元，其它為施工單位墊資），農(nóng)行貸款6,000萬元，尚余4,300萬元，主要來源于企業(yè)自有資金。建設(shè)合法該項目的宗地號為G0821334，已付清地價款，并辦理了宗地的《房地產(chǎn)證》。 評估結(jié)論與建議、評估結(jié)論項目地理位置較好君逸酒店位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，為橫崗的發(fā)展的新中心區(qū)。賓館占地12,837平方米，擁有96套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能歌舞廳、卡拉OK廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。截止2002年底，2002年實現(xiàn)稅后利潤4,234萬元。營業(yè)期限1990年3月10日至2040年3月10日成立日期1990年3月10日資質(zhì)證書2002年項目開發(fā)企業(yè)第50名貸款企業(yè)是由橫崗鎮(zhèn)九個行政村和橫崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、橫崗鎮(zhèn)投資管理公司、深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司工會委員會共十二個單位參股投資組成。目前酒店的2～4層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從2003年開始計）。1999年3月開始外墻裝修，同年底外墻裝修工程完工。酒店設(shè)有地下一層停車場，提供220個停車位。主要評估依據(jù)(1)《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)[2001]193號）(2)《中國農(nóng)業(yè)銀行中長期貸款項目評估辦法》（農(nóng)銀發(fā)[2001]230號）(3)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號）(4)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資[1993]530號）(5)中國人民銀行關(guān)于項目開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定(6)開發(fā)商取得的項目批文及用地建設(shè)法律文件(7)開發(fā)商提供的項目方案設(shè)計說明等資料項目簡介君逸酒店項目位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，在G0821334號宗地上，總用地面積7,㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為44,000㎡。 項目評估說明評估說明事項深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司于2003年6月計劃向中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行申請6,000萬元貸款，貸款期限為5年，用于君逸酒店項目裝修工程及支付工程款。在此我們依據(jù)酒店經(jīng)營收入優(yōu)先償還貸款進(jìn)行測算，不考慮還貸期間各股東的利潤分配。因酒店用地與其他住宅等用地未分割，在成本測算求取地價時，我們先根據(jù)龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價測算出宗地的完全地價，按實際繳納地價所占完全地價的百分比，計算酒店商業(yè)地價的總額。評估報告名稱：深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司君逸酒店開發(fā)項目貸款評估報告評估報告編號：[2003]X0602號評 估 機(jī) 構(gòu)：深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司評 估 日 期：2003年6月12日至2003年6月22日項目評估負(fù)責(zé)人：梁興安——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)估價師、注冊土地估價師周曉華——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、估價顧問部經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師項目評估參加人員：賴琳玲——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部項目經(jīng)理，注冊房地產(chǎn)估價師、注冊土地估價師姜 巽——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部物業(yè)顧問肖建龍——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部目 錄一、報告摘要 1 評估假設(shè)和限制條件 1 項目評估說明 2 承貸主體簡介 3 評估結(jié)論與建議 5二、貸款企業(yè)評估 8 貸款企業(yè)概況 8 經(jīng)營者素質(zhì) 10 單位采用會計政策 10 稅收政策 11 企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估 11 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備 14 貸款企業(yè)綜合評價 14三、項目概況與背景 15 項目概況 15 項目建設(shè)合法性分析 22 項目建設(shè)規(guī)模 24 項目建設(shè)合作情況 25 項目建設(shè)進(jìn)展 25四、項目市場分析 26 深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 26 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 30 項目SWOT分析及定位判斷 41 項目收入預(yù)測 42五、項目總投資估算與資金籌措 48 測算原則及前提條件 48 項目總投資估算 49 項目投資計劃 51 項目資金籌措計劃 52六、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 53 酒店經(jīng)營收入及成本、費用、稅金測算 53 項目利潤、投資利潤率 54 項目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 55七、項目盈虧平衡分析和敏感性分析 57 項目盈虧平衡分析 57 項目敏感性分析 57八、項目償債能力分析 59 還款來源分析 59 貸款償還期測算 59九、貸款方式及擔(dān)保能力分析 60 貸款方式分析 60 貸款償還期測算 62十、銀行效益分析 63十一、貸款風(fēng)險及防范措施 64 貸款風(fēng)險 64 風(fēng)險防范措施 65十二、評估結(jié)論與建議 66 借款企業(yè) 66 項目評價 66 貸款評價 68 結(jié)論與建議 68十三、附表：貸款項目評估用表 69附表1：借款人基本情況表附表2：項目評估情況表附表3：項目開發(fā)成本估算表附表4：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表5：項目投資計劃估算表附表6：資金來源與運用表附表7：損益及利潤分配表附表8：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表9：貸款償還期測算表附表10：敏感性分析表一、報告摘要 評估假設(shè)和限制條件本次評估項目為深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的君逸酒店，對項目各樓層功能分布及經(jīng)營面積的統(tǒng)計分析參考深圳市君逸酒店籌備處撰寫的《深圳市君逸酒店可行性研究報告》。截止評估時點，項目的權(quán)益主體為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，貸款主體為深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司（為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司的股東之一），本次分析未考慮權(quán)益主體與貸款主體分離對本項目的操作及銀行還款的影響。根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計劃為按月付息，在貸款第三年起（2005年7月起），每個季度償還500萬元，至2008年6月止，貸款全部清償。我們是根據(jù)項目100%權(quán)益下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。該公司特委托我司對此項目進(jìn)行綜合評估，以便為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。該項目樓高28層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。項目于1992年底開工，1994年因國家經(jīng)濟(jì)政策宏觀調(diào)控的影響而停工，1995年重新施工，至1996年主體全部完工后，又因資金不足而停工。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計項目于2003年7月竣工開始對外營業(yè)。 承貸主體簡介企業(yè)名稱深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司住 所深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓法定代表人李智勇注冊資本11,800萬元企業(yè)類型股份有限公司股東構(gòu)成深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額2,243萬元，%深圳市橫崗股份投資有限公司工會：出資額1,180萬元，出資比例10%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額937萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額733萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額623萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額491萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額368萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額317萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額139萬元，%經(jīng)營范圍投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、?？?、專賣商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；地塊號為G0721214的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。公司經(jīng)過近十年的經(jīng)營運作，已形成以“三來一補(bǔ)”、合資、合作企業(yè)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)為主導(dǎo)；建材經(jīng)營、賓館、酒店娛樂、商貿(mào)、自營工業(yè)企業(yè)為輔的多元化企業(yè)集團(tuán)；曾被深圳市政府評為“深圳市最大集體企業(yè)”第二名。目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時間最久的賓館。客房入住率約為65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。方案可行性橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展前景較好，區(qū)內(nèi)與港澳臺地區(qū)及國外商務(wù)交流較多，目前區(qū)內(nèi)無星級酒店可提供高檔次的服務(wù)，存在市場空缺。地塊目前已取得《建設(shè)工程項目開工許可證（挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要點》、《深圳市龍崗區(qū)計劃統(tǒng)計局文件》、《建設(shè)工程施工許可證》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《中華人民共和國建筑工程施工許可證》（室內(nèi)裝飾工程部分），項目開發(fā)手續(xù)基本合法。因酒店主體及外裝修已全部完工，內(nèi)裝修工程也已過半，因此建設(shè)工程有保障。根據(jù)分析測算，在保證實現(xiàn)項目銷售計劃的前提下，本項目經(jīng)濟(jì)效益較好，財務(wù)上具有可行性。銀行應(yīng)有效監(jiān)控該貸款，?？顚Ｓ?；跟進(jìn)酒店的裝修情況，保證酒店按時營業(yè)，同時項目經(jīng)營收入優(yōu)先用于償還貸款，化解貸款風(fēng)險，確保項目貸款回流。經(jīng)評估，貸款經(jīng)濟(jì)效益較好。二、貸款企業(yè)評估 貸款企業(yè)概況表2：貸款企業(yè)情況簡介表企業(yè)名稱深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司住 所深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓法定代表人李智勇注冊資本11,800萬元企業(yè)類型股份有限公司股東構(gòu)成深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司，出資額3,968萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額2,243萬元，%深圳市橫崗股份投資有限公司工會：出資額1,180萬元，出資比例10%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額937萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額733萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額623萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)四聯(lián)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額552萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額491萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額368萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額317萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)西坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額248萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額139萬元，%注冊號4403011026412經(jīng)營范圍投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；地塊號為G0721214的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。貸款企業(yè)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司，成立于1990年3月10日，是股份有限公司，注冊資本金人民幣11,800萬元。貸款企業(yè)具有深圳市房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，近年來完成開發(fā)了華僑新村住宅區(qū)、聯(lián)建商住樓、康樂花園、梧桐花園住宅區(qū)等，2001年建設(shè)的雅景苑項目已全部售罄，2002年新建的時代商城項目已封頂，目前計劃整體招商，出租經(jīng)營。賓館占地12,837平方米，擁有96套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能歌舞廳、卡拉OK廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。 經(jīng)營者素質(zhì)表3：貸款企業(yè)管理層人員情況表姓名職務(wù)性別出生年月戶籍所在地學(xué)歷畢業(yè)院校職稱李智勇董事長男深圳大專華南農(nóng)業(yè)大學(xué)魏兆淵總經(jīng)理男深圳大專深圳大學(xué)陳澤彬財務(wù)總監(jiān)男深圳大專廣州大學(xué)會計師陳薪華工程部經(jīng)理男深圳高中王鵬銷售部經(jīng)理男深圳大專浙江美術(shù)學(xué)院貸款企業(yè)下設(shè)行政辦、外經(jīng)部、工程部、業(yè)務(wù)辦、財務(wù)部、售樓等，部門設(shè)置齊全。 單位采用會計政策(1)會計制度：執(zhí)行《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》。(3)記賬基礎(chǔ)和計價原則：會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，以歷史成本為計價原則。發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時，采用發(fā)生當(dāng)日的匯價折合為人民幣記賬，年末對貨幣性項目余額按年末市場匯價進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計入當(dāng)期損益。(6)壞賬核算方法：壞賬核算方法采用直接轉(zhuǎn)銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計入管理費用。各類固定資產(chǎn)按取得的實際成本計價，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計算。 企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估企業(yè)財務(wù)狀況貸款企業(yè)近三年財務(wù)指標(biāo)見下表：表4：企業(yè)財務(wù)指標(biāo)表單位：萬元財務(wù)指標(biāo)2000年2001年2002年基本財務(wù)指標(biāo)總資產(chǎn)41,04342,52247,01950,444總負(fù)債16,30414,48216,17419,396凈資產(chǎn)24,73928,04130,84531,048流動資產(chǎn)30,22229,64021,44323,906流動負(fù)債16,20412,88216,17418,083期末存貨18,14917,1848,5188,939期初存貨——18,14917,1848,518銷售收入16,83315,57719,3933,617