【正文】 鎮(zhèn)1家。與經(jīng)濟發(fā)展相近的寶安區(qū)比較，寶安區(qū)現(xiàn)有五星級酒店1間，四星級酒店2間，三星級酒店9間，而龍崗區(qū)沒有五、四星級酒店，三星級酒店有3間，1間位于大鵬，2間位于布吉。區(qū)政府提出“山水龍崗、旅游渡假概念”，以大工業(yè)區(qū)為經(jīng)濟發(fā)展動力支持，以大亞灣、大鵬灣的豐富旅游資源創(chuàng)區(qū)域整體品牌，強調(diào)區(qū)域位置優(yōu)勢，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。公路建設(shè)不斷改善交通作為工業(yè)發(fā)展的生命線，形成了以機荷、水官、坪西等高速公路和高等級公路為主干的道路網(wǎng)絡(luò)，對外交通進一步改善。2002年，引進1億元以上的大型項目就達19宗，最大的4宗投資超過5億元，艾默生等近百家跨國公司和知名企業(yè)把龍崗作為發(fā)展基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻越來越大，已經(jīng)成為龍崗經(jīng)濟的重要支柱和推動產(chǎn)業(yè)升級的主要驅(qū)動力。2002年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達252億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值420億元，%；。經(jīng)濟發(fā)展迅速1993年1月1日到2002年十年間，龍崗區(qū)已由原始積累為主要特點的工業(yè)化初期階段，進入到新興工業(yè)化的中期階段?？?cè)丝?93萬人，其中常住人口20萬人。結(jié)論 深圳經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好； 深圳經(jīng)濟的發(fā)展依賴于工業(yè)的發(fā)展，特區(qū)外的工業(yè)經(jīng)濟總量比例較大； 貿(mào)易的增加，商貿(mào)活動增加，旅游呈現(xiàn)商務(wù)特征； 關(guān)內(nèi)今年不出讓土地，特區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點向關(guān)外轉(zhuǎn)移，關(guān)外土地成為市場熱點，工業(yè)用地的出讓成為今年土地交易的重點； 酒店用地的優(yōu)惠政策帶動酒店業(yè)的商機與發(fā)展。此外，對于寶安、龍崗和鹽田的酒店用地則將另行執(zhí)行以下優(yōu)惠政策：首先，以同地區(qū)住宅用地的地價作為酒店地價掛牌的參照標準。深圳酒店業(yè)的建設(shè)水平與檔次并不高。2003年土地出讓計劃，從用途上看，占4%；，占59%；，占6%。特區(qū)內(nèi)（不含鹽田區(qū)）計劃土地供應(yīng)量占全市總量的比重為5%；大工業(yè)區(qū)占12%；寶安區(qū)占40%；龍崗區(qū)占39%；鹽田區(qū)占4%。2003年深圳市規(guī)劃與國土資源局土地出讓計劃表現(xiàn)出以下特征：九成的出讓土地在關(guān)外。土地政策調(diào)整，關(guān)外地、工業(yè)地、酒店地利好2002年國家政策出臺：控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。從2003年起的5年內(nèi)，將新建、改建公路32條，總里程412公里，投資150億元。道路交通進一步改善。商貿(mào)旅游為主深圳旅游商務(wù)特點明顯，2002年，從深圳口岸入境游客人數(shù)有5,，%。外貿(mào)進出口亦繼續(xù)保持快速增長，%。統(tǒng)計顯示，前5個月我市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）1,，%。至5月底，∶∶。2003年初，廣東受到非典疫情沖擊，但深圳經(jīng)濟仍持續(xù)向好，市統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，1～5月國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。%?？崭圪J運量高速增長，%；全年港口貨物吞吐量8,，%。工業(yè)生產(chǎn)對經(jīng)濟的主導(dǎo)作用增強全年實現(xiàn)工業(yè)增加值1,，%，%。%。按現(xiàn)行匯率計算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5,561美元。2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2,，按可比價格計算，%。 深圳市經(jīng)濟發(fā)展分析深圳市經(jīng)濟保持發(fā)展態(tài)勢深圳市國民經(jīng)濟保持了健康平穩(wěn)的增長態(tài)勢深圳市GDP增幅持續(xù)高于全國平均水平，經(jīng)濟發(fā)展保持穩(wěn)健勢頭，消費信心增強，金融對諸多領(lǐng)域的支持進一步加強。我們按深圳市——龍崗區(qū)——橫崗鎮(zhèn)分級分析經(jīng)濟發(fā)展狀況。四、項目市場分析技術(shù)思路本項目為橫崗鎮(zhèn)第一間星級酒店（四星級標準），橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展具有第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達，商務(wù)活動頻繁,對商務(wù)服務(wù)設(shè)施需求強烈；而龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出特點是滯后于經(jīng)濟發(fā)展的步伐。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計項目于2003年7月竣工。 項目經(jīng)濟指標根據(jù)委托方提供的《深圳市君逸酒店可行性研究報告》、《房屋租賃合同》（2～4層），項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下表：表7：項目規(guī)劃指標表項目總用地規(guī)劃指標地塊編號G0821334其中：酒店總建筑面積(㎡)44,000容積率（地塊總體）≤覆蓋率（地塊總體）≤25%裙樓經(jīng)營面積二層中餐酒樓：2,三層桑拿按摩：2,四層及夾層KTV：2,客房數(shù)豪華單人間：98間標準雙人間：240間商務(wù)套房：34間總統(tǒng)套房：2間機動車停車位（輛）220注：地塊編號、地塊總體容積率及覆蓋率、酒店建筑面積以《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》為準；2～4層裙樓建筑面積以《房屋租賃合同》；客房類別及數(shù)量根據(jù)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司深圳市君逸酒店籌備處提供的《可行性研究報告》。樓高29層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳?！粢虮卷椖康慕ㄔO(shè)時間較長，且項目建設(shè)在雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y之間有過兩次權(quán)利變更，因此其施工過程中取得的許可證書建設(shè)單位分別為雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y，本項目施工手續(xù)齊全，已取得“四證”，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法。結(jié)論項目已合法取得G0821334號地塊土地使用權(quán)，并付清地價款，辦理了宗地的土地《房地產(chǎn)證》?！舾鶕?jù)《房地產(chǎn)證》記載，該宗地權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質(zhì)。1995年橫崗鎮(zhèn)為完成本項目而成立了深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，并將本項目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權(quán)利人變更委托方未能提供相關(guān)文件），并與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合書》。根據(jù)《付清地價款證明》，深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司于1999年2月1日全部付清。圖片11：酒店外觀圖片12：酒店大堂現(xiàn)狀 圖片13：標準房內(nèi)景圖片14：多功能會議廳 圖片15：歌舞廳圖片16：商務(wù)套房 圖片17：桑拿房圖片18：西餐廳 圖片19：中餐廳圖片20：中餐廚房 圖片21：中餐套房圖片22：露天泳池 項目建設(shè)合法性分析項目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表表6：項目開發(fā)文件表名 稱單位、文號文件主體深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2002年項目開發(fā)企業(yè)第150名深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司建設(shè)工程項目開工許可證（綜合樓人工挖孔樁）編號：寶建開字第921577號橫崗鎮(zhèn)股份投資有限公司深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要點編號HG950153橫崗股份投資有限公司深圳市龍崗區(qū)計劃統(tǒng)計局文件深龍計投資[1998]58號深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（1998）5243號及補充協(xié)議書深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司建設(shè)工程施工許可證（綜合樓）編號：龍施許字第990074號深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司付清地價款證明深龍國地價證字[1999]12號深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)證（土地）深房地字第6000014164號深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字0620020006號深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司中華人民共和國建筑工程施工許可證（裝飾工程）編號440307200205210102深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司根據(jù)委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊登記的有關(guān)資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司股份中深圳市橫崗?fù)顿Y有限公司占10%股權(quán)，根據(jù)委托方介紹，雙義發(fā)公司為橫崗鎮(zhèn)處理本項目建設(shè)而成立的房地產(chǎn)項目公司。目前酒店的2～4層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從2003年開始計）。項目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底外裝修工程完工。該項目樓高28層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。項目地塊四至如下：東側(cè)：錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑；南側(cè)：綠化廣場、橫崗鎮(zhèn)政府；西側(cè)：錦冠華城二期住宅區(qū)；北側(cè)：紅棉一路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房。企業(yè)發(fā)展前景該企業(yè)為橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限公司，經(jīng)營各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲備，具有一定的發(fā)展?jié)摿ΑＹJ款銀行金額(萬元)貸款期限貸款方式貸款利率(%)建行200擔(dān)保1,000抵押中行400擔(dān)保400擔(dān)保信用社800擔(dān)保800擔(dān)保800擔(dān)保1,300抵押工行2,500擔(dān)保農(nóng)行500擔(dān)保750擔(dān)保500擔(dān)保300擔(dān)保發(fā)展行200擔(dān)保招行2,000擔(dān)保合計12,450 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備表5：企業(yè)開發(fā)項目匯總表類別項目名稱項目位置建筑面積(萬㎡)投資總額（萬元）竣工時間/銷售時間銷售額（萬元）銷售率完工項目康樂花園橫崗鎮(zhèn)樂園路1117,0001999/199922,000100%梧桐花園橫崗鎮(zhèn)六約912,0001997/199715,00095%君逸酒店橫崗鎮(zhèn)政府北側(cè)21,787在建項目時代商城康樂花園3,500企業(yè)2002年度完成房地產(chǎn)投資總額為3,370萬元，商品房銷售收入3,477萬元，利潤總額為4,589萬元.。盈利能力分析%，從2000~2002年盈利指標看，企業(yè)近年盈利情況較好。2002年存貨量大幅減少主要是因為開發(fā)建設(shè)的雅景苑項目銷售情況較好，存貨量大幅減少；2000、2001年企業(yè)的流動比率處于合理水平，2002年大幅下降，主要是因為存貸大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小，短期償債能力較強。償債能力分析貸款企業(yè)的財務(wù)報表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負債率遠低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約60％左右），主要是因為企業(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費，企業(yè)每年有穩(wěn)定的6,000～7,000萬元工繳費收入，長期償債能力較強。 稅收政策該公司是營業(yè)稅納稅人，適應(yīng)的主要稅種和稅率如下：營業(yè)稅為營業(yè)額的5%；城建稅，稅率為交納流轉(zhuǎn)稅的1%；企業(yè)所得稅，稅率為應(yīng)納稅所得額的15%。(7)固定資產(chǎn)計價及其折舊方法：固定資產(chǎn)標準為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機械設(shè)備、運輸設(shè)備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營的設(shè)備，但單位價值在2,000元以上，并且使用期限超過兩年的實物資產(chǎn)。(5)現(xiàn)金等價物：指三個月內(nèi)到期，易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金，價值變動風(fēng)險小的短期債券投資。(4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)核算方法：以人民幣為記賬本位幣。(2)會計年度：采用公歷年度，即從1月1日至12月31日為一個會計年度。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工323名，其中工程技術(shù)人員20人，企業(yè)經(jīng)營管理者總體素質(zhì)一般?？头咳胱÷始s為65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時間最久的賓館。截止2002年底，2002年實現(xiàn)稅后利潤4,313萬元。營業(yè)期限1990年3月10日至2040年3月10日成立日期1990年3月10日房地產(chǎn)資質(zhì)等級2002年項目開發(fā)企業(yè)第50名注：本表來源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》（副本），股東構(gòu)成根據(jù)企業(yè)提供的深圳市工商物價信息中心《核準內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊登記的有關(guān)資料》。建議銀行在有效控制風(fēng)險的前提下，可對貸款企業(yè)提供貸款額度人民幣6,000萬元，用于完成本項目的開發(fā)，貸款期限5年。項目具有較好的市場前景和經(jīng)濟效益。、項目風(fēng)險及建議本貸款項目存在的主要風(fēng)險為：①因2～4層分租經(jīng)營，承租方為個人，其經(jīng)營能力及管理水平無法考查，而酒店的整體經(jīng)營對酒店經(jīng)營成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率；②貸款主體作為酒店管理者，無大型星級酒店的經(jīng)營經(jīng)驗，帶來酒店的經(jīng)營風(fēng)險；③項目的貸款主體與權(quán)益主體分離的風(fēng)險。項目經(jīng)濟效益良好具體指標見下表表1：主要經(jīng)濟指標表序號名 稱單 位數(shù) 據(jù)項目設(shè)計規(guī)模1總建筑面積㎡44,000酒店總面積㎡44,000酒店自營面積㎡——2層出租面積㎡2,3層出租面積㎡2,4層及夾層出租面積㎡2,項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元23, 其中:財務(wù)費用萬元1,2資金籌措萬元 其中：自有資金萬元15,600 農(nóng)行借款萬元6,000 經(jīng)營收入萬元1,3經(jīng)營收入萬元390,4經(jīng)營成本及費用萬元240,5利潤總額萬元126,6所得稅萬元18,7稅后利潤萬元107,財務(wù)評價指標1稅前成本利潤率%%