【正文】 附 表3－29序號(hào)樓層平均單價(jià)（元/㎡）建筑面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）l1樓①—⑦軸9017．2386777824．2522樓5485．95143627878．91—合計(jì)估價(jià)人員經(jīng)綜合分析，認(rèn)為上述在建工程成本法和假設(shè)開發(fā)法計(jì)算結(jié)果相差不大，取兩種方法的算術(shù)平均值較能客觀反映估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水平，所以本次評(píng)估取兩種方法的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值。614．75再開發(fā)成本合計(jì)數(shù)單位再開發(fā)成本＝614．75247。00007．職工培訓(xùn)費(fèi)30．0030．00100%05．水電增容、電費(fèi)及外線1576．801576．80100%03．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)497．18410．00100%01．建設(shè)單位管理費(fèi)248．59242．98100%012．旗桿及自行車棚0．0050．0090%5．0010．廣場(chǎng)道路200．00200．00100%08．三通一平200．00200．00100%06．弱電工程l529．001529．0090%152．904．空調(diào)系統(tǒng)2512．002762．58100%02．鋁合金3792．413784．4190%378．44 表3－28項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)整前概算（萬(wàn)元）調(diào)整后概算（萬(wàn)元）形象進(jìn)度再開發(fā)成本（萬(wàn)元）備注一、建安工程23675．4624217．22在建工程再開發(fā)成本計(jì)算表（8%－2%）［l－（1＋2%）40/（1＋8%）40］＝8729．71（萬(wàn)元）2樓平均單價(jià)＝8729．71247。1樓①—⑦平均單價(jià)＝8095．23247。（8%－2%）［1－（1＋2%）^40/（1＋8%）^40］＝8095．23（萬(wàn)元）根據(jù)委托人提供《國(guó)有土地使用證》，本次評(píng)估土地使用權(quán)年限設(shè)定為商業(yè)用地法定最高出讓年限40年。 p—房地產(chǎn)收益價(jià)格；a—年凈收益；y—折現(xiàn)率，此處取8%；g—租金增長(zhǎng)率，取2%；n—收益期，此處為40年【糾錯(cuò)1】抵押目的估價(jià)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，盡量采用凈收益每年不變有限期公式，而不應(yīng)采用凈收益每年遞增的收益法公式。e、估價(jià)房地產(chǎn)收益價(jià)格本項(xiàng)房地產(chǎn)的收益期有限年限，適合用收益有限期的公式計(jì)算其現(xiàn)值。從投資的角度看，要投資就必須要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，也須要有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償額相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資額的比率即為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。1樓①—⑦軸年保險(xiǎn)費(fèi)＝3500100%0．5%8677＝1．52（萬(wàn)元）2樓年保險(xiǎn)費(fèi)＝3500100%0．5%14362＝2．51（萬(wàn)元）4）稅費(fèi)按規(guī)定收益型房地產(chǎn)應(yīng)交納如下稅款：①房地產(chǎn)稅按年租金收入的12%；②營(yíng)業(yè)稅按租金收入的5%計(jì)；③城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅稅率的7%計(jì)；④教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅率的3%計(jì)；⑤堤防費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的2%；⑥平抑副食品價(jià)格基金為營(yíng)業(yè)額的0．1%；⑦地方教育發(fā)展費(fèi)為營(yíng)業(yè)額的0．1%；綜合稅費(fèi)率為營(yíng)業(yè)額的17．8%。房屋重置價(jià)格參照a市近期同類工程造價(jià)并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施綜合確定估價(jià)對(duì)象在建工程的全新重置全價(jià)為3500元/㎡。1樓①—⑦軸年維修費(fèi)＝35002%8677＝60．74（萬(wàn)元）2樓年維修費(fèi)＝35002%14362＝100．53（萬(wàn)元）2）求取管理費(fèi)管理費(fèi)常規(guī)按年租金總收入的2%計(jì)算。按建筑物光電子核心市場(chǎng)建成后重置價(jià)格的2%計(jì)算。它含：①維修費(fèi)；②管理費(fèi)；③保險(xiǎn)費(fèi)；④稅金?！炯m錯(cuò)2】租金無(wú)內(nèi)涵。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位環(huán)境、個(gè)別環(huán)境及估價(jià)對(duì)象的裝修、建筑物的利用使用率、結(jié)構(gòu)等個(gè)別因素綜合確定1樓1—7軸毛租金為每月80元/㎡（建筑面積），且凈收益每年以2%的比例遞增，一年以12個(gè)月計(jì)，閑置與租金損失各取5%；2樓毛租金為每月55元/㎡（建筑面積），且凈收益每年以2%的比例遞增，一年以12個(gè)月計(jì)，閑置與租金損失各取5%。一層價(jià)格系數(shù)21．431．61．68二層價(jià)格系數(shù)l1．050．80．95三層價(jià)格系數(shù)0．570．760．80．71四層價(jià)格系數(shù)0．430．760．80．66備注：上述三宗實(shí)例為高層或小高層建筑物，1～4層為商鋪，5層及以上為住宅或?qū)懽謽牵?）計(jì)算重置成本1樓①—⑦軸重置單價(jià)＝平均重置單價(jià)一層價(jià)格系數(shù)＝5242．731．68＝8787．81（元/㎡）2樓重置單價(jià)＝平均重置單價(jià)二層價(jià)格系數(shù)＝5242．730．95＝4976，43（元/㎡）四層單價(jià)（元/㎡）600040005000二層早價(jià)（元/㎡）1400055005000房地產(chǎn)價(jià)格系數(shù)計(jì)算表【糾錯(cuò)2】以上表格成本法求取重置成本時(shí)缺少投資利潤(rùn)的計(jì)算。38893．19在建工程重置成本說(shuō)明：上表中調(diào)整前數(shù)據(jù)為初步設(shè)計(jì)概算數(shù)據(jù)，調(diào)整后數(shù)據(jù)為初步設(shè)計(jì)概算調(diào)整數(shù)據(jù)，評(píng)估值為根據(jù)在建工程形象進(jìn)度計(jì)算的數(shù)值；調(diào)整前和調(diào)整后數(shù)據(jù)為原始數(shù)據(jù)，評(píng)估值為本次評(píng)估計(jì)算數(shù)據(jù)在建工程平均重置成本＝38893．19247。240．00l166．00l384．858．房屋征收3500．004207．006．各配套費(fèi)用l800．00708．00100%708．004．前期工作及其他費(fèi)用319．49319．49100%319．492．監(jiān)理費(fèi)206．33192．00100%192．00二、其他費(fèi)用8178．397686．2711．綠化工程122．00122．0090%109．809．基坑支擴(kuò)180．00180．00100%180．007．電梯2880．002880．00100%2880．005．電氣工程2697．002900．76100%2900．763．供水、消防噴淋667．74662．1290%595．911．土建工程8895．318946．85100%8946．85a市電子核心市場(chǎng)初步設(shè)計(jì)概算調(diào)整表2＝3357．54（元/㎡）總地價(jià)＝3357．5426865．44＝9020．18（萬(wàn)元）（備注：指光電子核心市場(chǎng)土地評(píng)估總值）（3）計(jì)算在建工程平均重置成本光電子核心市場(chǎng)設(shè)計(jì)為1幢五層建筑物，地下一層，地上四層，建筑物整體造型奇特，目前，土建部分、主體安裝工程均已完工，目前尚未竣工決算。根據(jù)以上測(cè)算，基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算的土地單價(jià)為3408．27元/㎡，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算的土地單價(jià)為3306．81元/㎡，兩種方法計(jì)算結(jié)果相差不大，經(jīng)綜合分析取兩種方法計(jì)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為土地評(píng)估價(jià)格。c、地價(jià)確定v＝35976．92－［17115．50＋1369．24＋513．47＋（0．2v＋3799．64）＋2518．38］v＝8883．90（萬(wàn)元）土地單價(jià)＝8883．90247?！炯m錯(cuò)2】銷售費(fèi)用中的市場(chǎng)推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)應(yīng)分開計(jì)算，市場(chǎng)推廣費(fèi)和廣宣費(fèi)是在銷售之前就已經(jīng)發(fā)生了，而銷售代理費(fèi)是與銷售同時(shí)發(fā)生的?！局R(shí)補(bǔ)充】流轉(zhuǎn)稅的主要三大稅種是“增消營(yíng)”，即：增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅。教育費(fèi)附加基數(shù)是營(yíng)業(yè)稅，選對(duì)了。根據(jù)a市房地產(chǎn)銷售的一般狀況，稅費(fèi)取7%。銷售稅金及附加主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育發(fā)展費(fèi)、平抑副食品價(jià)格基金等。⑥銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)指房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域中發(fā)生的銷售費(fèi)用和應(yīng)交納的銷售稅金及附加等。以下計(jì)算v為總地價(jià)。⑤投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)指房地產(chǎn)開發(fā)商投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)取得資金報(bào)酬及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。所以，投資利息為全部成本的利息（含土地取得價(jià)格）。④投資利息投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，為籌措短缺資金，而向金融機(jī)構(gòu)貸款所支付的利息。【糾錯(cuò)2】管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)中還應(yīng)包含專業(yè)費(fèi)用。參照《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知》（計(jì)價(jià)格［2002］2503號(hào)）》，并結(jié)合該項(xiàng)目的規(guī)模和開發(fā)周期確定為建筑費(fèi)用的3%。專業(yè)費(fèi)用＝17115．508%＝1369．24（萬(wàn)元）③管理費(fèi)用管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。建筑費(fèi)用＝a＋b＋c＝17115．50（萬(wàn)元）②專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用指項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，一般為建筑成本的5%～10%。根據(jù)《市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布a市地區(qū)建筑安裝二oo四年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》（武建價(jià)字（2004）15號(hào)）及a市同類房屋建筑物的工程造價(jià)的一般水平，確定估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施造價(jià)為140元/㎡。附屬工程費(fèi)＝8074185［（1＋%）－60%＋（1＋%）－40%］＝565．80（萬(wàn)元）【糾錯(cuò)】擬建項(xiàng)目不是經(jīng)濟(jì)適用住房。根據(jù)《市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布a市地區(qū)建筑安裝二oo六年二季度造價(jià)指數(shù)的通知》（武建價(jià)字（2006）號(hào)）及a市同類房屋建筑物的工程造價(jià)的一般水平，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)工程造價(jià)為2200元/㎡（含基礎(chǔ)工程、土建安裝費(fèi)）建筑工程費(fèi)＝220074185［（1＋6．12%）－0．560%＋（1＋6．12%）－1．540%］＝15559．55（萬(wàn)元）b、室外附屬工程費(fèi)用附屬工程的建設(shè)費(fèi)用主要包括室內(nèi)外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻、消防、中央空調(diào)和室內(nèi)電梯等?！炯m錯(cuò)2】缺其他工程費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，開發(fā)成本主要包括建筑工程費(fèi)用（含地基處理、主體工程、一般水電安裝等）、室外附屬工程的建設(shè)（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等）、專業(yè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、投資利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)。則：【糾錯(cuò)】折現(xiàn)率取一年期貸款利率錯(cuò)誤，還應(yīng)考慮開發(fā)利潤(rùn)。取得預(yù)售資格后，第1年銷售50%，第二年銷售50%?！炯m錯(cuò)3】未進(jìn)行交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整。 【糾錯(cuò)1】缺三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵。 表3－25項(xiàng)目名稱售價(jià)（均）區(qū)位因素個(gè)別因素比準(zhǔn)價(jià)格建筑標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理環(huán)境因素c省信息產(chǎn)業(yè)大廈4800100/100100/95100/98100/1005156華樂(lè)商務(wù)中心5100100/99100/98100/