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正文內(nèi)容

貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告(參考版)

2025-04-17 06:01本頁(yè)面
  

【正文】 摘自《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告精選(2002)》15。 收益法中求取潛在毛收入后應(yīng)接著測(cè)算有效毛收入,再以有效毛收入為基數(shù)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、管理費(fèi),以及其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。從全市到長(zhǎng)寧區(qū)到周邊市場(chǎng),對(duì)市場(chǎng)份額、平均價(jià)格、趨勢(shì)及優(yōu)勢(shì)等都作了簡(jiǎn)明扼要的分析。評(píng)析 報(bào)告采用的估價(jià)方法和技術(shù)路線適宜。在具體的可比實(shí)例的選擇和估價(jià)測(cè)算過(guò)程中,估價(jià)人員進(jìn)行了以下技術(shù)處理:由于估價(jià)對(duì)象內(nèi)各單元之間存在著層面的差異,因此估價(jià)人員在選擇可比實(shí)例時(shí),最大可能地選擇與估價(jià)對(duì)象相同或者相似層面的多個(gè)樣本,測(cè)算出其平均價(jià)格進(jìn)行比較; 由于估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例之間存在著交易日期的差異,本次評(píng)估對(duì)交易日期的修正采用中房上海指數(shù)進(jìn)行修正;由于估價(jià)對(duì)象內(nèi)各單元之間存在著房型的差異,因此估價(jià)人員在可比案例個(gè)別因素修正時(shí),進(jìn)行了房型因素的修正;由于估價(jià)對(duì)象為內(nèi)裝修房,而可比實(shí)例均為毛坯房,因此估價(jià)人員根據(jù)上海市建筑裝飾工程定額和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的裝修市場(chǎng)信息測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的內(nèi)裝修單價(jià),進(jìn)行了裝修因素的修正;由于在采用市場(chǎng)比較法和收益法兩種方法分別進(jìn)行評(píng)估時(shí),兩種方法評(píng)估結(jié)果比較接近,因此估價(jià)人員采用以算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 由于估價(jià)對(duì)象位于上海市中心內(nèi)環(huán)區(qū)域,用途為公寓式住宅,根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查,近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同的類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和租賃活動(dòng)較為頻繁,市場(chǎng)交易和租賃案例較多,所以本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估比較合適。單位價(jià)格= (5873+6019)/2= 5946元/平方米(取整為5950元/平方米)總價(jià)格= 5950元/平方米= 41604899元 (取整為人民幣41600000元)七、估價(jià)結(jié)果確定陳偉耀先生所委托的仁達(dá)公寓(上海市長(zhǎng)寧區(qū)平武路36號(hào))○○一年五月十八日(估價(jià)時(shí)點(diǎn))的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為:房 地 產(chǎn) 總 價(jià): 人民幣41,600,000元 大 寫(xiě): 肆仟壹佰陸拾萬(wàn)元整 單位建筑面積均價(jià): 人民幣5950元/平方米大 寫(xiě): 每平方米伍仟玖佰伍拾元整估價(jià)師心得 本項(xiàng)目為公寓式住宅抵押評(píng)估報(bào)告,其主要特點(diǎn)有:估價(jià)對(duì)象位于上海市中心區(qū)域;估價(jià)對(duì)象為中高檔公寓式高層住宅,且有內(nèi)裝修;估價(jià)對(duì)象體量較大,共有47個(gè)單元, 平方米;估價(jià)對(duì)象內(nèi)各單元之間存在著層面、房型的差異,47個(gè)單元分別分布在五至二十四層中不同層面和單元(同一層面的單元存在著房型的差異)內(nèi)。住宅的土地使用年限為70年,目前估價(jià)對(duì)象的土地使用年限尚剩余66年, 資本化率取6%(以近期的三年期定期存款利率作為安全利率,加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值系數(shù)后綜合確定),根據(jù)公式: Vn=a/r[11/(1+r)n]式中:Vn有限年期單位樓價(jià) a/r無(wú)限年期單位樓價(jià) r資本化率 n估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限 Vn=(49275%/6%)[11/]=6019 元/平方米綜合上述兩種估價(jià)方法,經(jīng)分析比較,用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)定的房地產(chǎn)均比較接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)行情。(1)求取年總收入(潛在毛收入)估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估需要,做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查。因此,取上述三個(gè)可比實(shí)例修正后價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格,詳見(jiàn)表四:[因素比較修正系數(shù)表]。,則對(duì)其他個(gè)別因素條件不作修正。實(shí)例B、C房型設(shè)計(jì)相對(duì)較差,影響該房地產(chǎn)使用功能,進(jìn)行修正,分別修正為100/9100/98; 可比實(shí)例均為毛坯房,估價(jià)對(duì)象為裝修房,應(yīng)進(jìn)行裝修修正。(3)區(qū)域因素修正 實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象均處于上海市長(zhǎng)寧區(qū)東部的繁華地段,區(qū)域條件基本一致,不作修正。詳見(jiàn)表三:[因素條件指數(shù)表] 房地產(chǎn)名稱(chēng)ABCD交易日期99100100100交易情況100100100100區(qū)域因素商服繁華度100100100100景觀100100100100交通條件100100100100區(qū)域環(huán)境100100100100市政基礎(chǔ)設(shè)施100100100100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)100100100100房型1009998100建筑裝修929292100成新?tīng)顩r100100100100朝向100100100100表三 因素條件指數(shù)表表中有關(guān)修正說(shuō)明如下:(1)交易日期修正 可比實(shí)例A成交日期為2000年10月,根據(jù)GREIS中房上海指數(shù)月度報(bào)告,從2000年10月至2001年4月,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì),2000年10月中房上海住宅指數(shù)為640,2001年4月為647,漲幅為1%,因此,實(shí)例A交易日期修正為99/100;實(shí)例B、實(shí)例C成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近,則交易日期不作修正。房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較好。房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)比估價(jià)對(duì)象稍差。表二 因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例比較因素ABC估價(jià)對(duì)象佳信都市花園盛源大廈延和大廈仁達(dá)公寓坐落延安西路番禹路口番禺路5號(hào)番禺路37弄7號(hào)平武路36號(hào)交易日期2000.10 2001.52001.52001.5交易情況市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)交易價(jià)格540055005200待求區(qū)域因素商服繁華度與估價(jià)對(duì)象位于同一區(qū)域,商服繁華度相同與估價(jià)對(duì)象位于同
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