房地產(chǎn)發(fā)展有限公司某酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-01 04:24本頁面
【正文】 .。 第七章 結(jié)論一、總體結(jié)論經(jīng)多角度分析和評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目市場(chǎng)接受度高，對(duì)區(qū)域酒店業(yè)及休閑娛樂業(yè)的發(fā)展的推動(dòng)作用顯著；項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明項(xiàng)目可行，社會(huì)評(píng)級(jí)結(jié)果具有良好的社會(huì)效應(yīng)和適應(yīng)性。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好。項(xiàng)目總收入超10億元，足以償付銀行貸款本息。還款來源主要是：酒店經(jīng)營(yíng)收入和商業(yè)部分出租收入。長(zhǎng)沙五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)對(duì)比表 酒店名稱 房間數(shù) 評(píng)星時(shí)間 標(biāo)間房?jī)r(jià) 長(zhǎng)沙華天大酒店 710 1997年 478單早 長(zhǎng)沙神農(nóng)大酒店 275 1998年 500雙早 長(zhǎng)沙通程國(guó)際大酒店 452 1999年 518雙早 湖南佳程酒店 238 2000年 338雙早 湖南國(guó)際影視會(huì)展中心 208 2001年 380雙早 長(zhǎng)沙華雅國(guó)際大酒店 866 2007年 556單早 明城國(guó)際大酒店 359 2008年 423雙早 長(zhǎng)沙運(yùn)達(dá)喜來登酒店 385 2008年 999單早 長(zhǎng)沙皇冠假日大酒店 430 2008年 704雙早 長(zhǎng)沙芙蓉國(guó)豪廷大酒店 316 2009年 808無早 項(xiàng)目出租收入 項(xiàng)目的出租收入主要來自KTV及水會(huì)部分出租，收入如下表：出租收入 單位：萬元項(xiàng)目出租面積(平方米)出租收入(萬元)第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年商業(yè)10787合計(jì)成本費(fèi)用估算項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間費(fèi)用主要為各部門的支出（包括客房、餐飲、通訊和其他商務(wù)收入的支出）、行政及一般支出、市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷費(fèi)用、能源費(fèi)用、物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)費(fèi)用以及國(guó)際品牌咨詢費(fèi)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入表 單位：萬元項(xiàng)目第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年酒店項(xiàng)目整體入住率表項(xiàng)目客房數(shù)理第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年商鋪32060%65%70%70%70%70%70%本項(xiàng)目根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)規(guī)律，一般開業(yè)時(shí)入住率會(huì)達(dá)到60%，自開業(yè)起的前35年為培育期，每年的入住率基本遞增5%，本項(xiàng)目保守預(yù)計(jì)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)的出租率為60%，項(xiàng)目成熟后的出租率為7075%%并不再增長(zhǎng)。三、基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目于2011年5月開工，2013年12月竣工，建設(shè)期約為3年，本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期10年(包含建設(shè)期)。二、基本經(jīng)營(yíng)模式基本經(jīng)營(yíng)模式為：酒店部分與國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)萬豪集團(tuán)合作，實(shí)行自有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)，KTV及水會(huì)等商業(yè)部分為自有產(chǎn)權(quán)出租。國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)財(cái)稅制度與規(guī)定。序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅占比單位成本（元/㎡）面積（㎡）合計(jì)金額(萬元）一土地費(fèi)用 66, 2, %1土地出讓金 66, 2, 2大市政配套費(fèi) 66, 3土地稅費(fèi) 66, 二前期工程費(fèi)用 66, 2, %1勘測(cè)費(fèi) 66, 2三通一平 66, 3規(guī)劃報(bào)建、設(shè)計(jì)等 66, 2, 4臨時(shí)設(shè)施 66, 三建筑安裝工程費(fèi)用7, 66, 52, %1基坑支護(hù)土石方 66, 2, 2室內(nèi)建筑工程2, 66, 18, 3消防工程 66, 1, 4外墻及外窗 66, 4, 5裝修工程3, 66, 21, 6電梯、空調(diào)及其他設(shè)備安裝 66, 4, 7發(fā)電機(jī)組及環(huán)保工程 66, 8人防工程 66, 四市政及環(huán)境工程 66, 2, %1水、電、氣、熱工程 66, 2, 2區(qū)內(nèi)道路、排水及排污工程 66, 3園林綠化 66, 4智能化及電訊工程 66, 5室外零星工程 66, 五公共配套工程 66, % 開發(fā)成本合計(jì)9, 66, 60, %六銷售費(fèi)用 66, 1, %七財(cái)務(wù)費(fèi)用 66, 1, %八管理費(fèi)用 66, % 總投資合計(jì)9, 66, 64, 100%四、資金投入計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目總投資為64,，資金籌措方案如下：序號(hào)資金來源數(shù)值（累計(jì)）一自有資金投入24, 二金融機(jī)構(gòu)貸款流入40, 貸款期限3 基準(zhǔn)利率% 上下浮比例% 實(shí)際利率% 其他融資成本 綜合利率% 綜合上下浮比例%3銷售收入返投 4總投資金額64, 第六章 經(jīng)濟(jì)分析一、編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委[1993]530號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。％（貸款期三年）。營(yíng)銷費(fèi)用按按開發(fā)成本的3%計(jì)取。配套費(fèi)用包括電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)、制冷工程建設(shè)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。工程建設(shè)前期費(fèi)用和行政性收費(fèi)按照國(guó)家相關(guān)文件計(jì)取。室外工程費(fèi)用主要包括小區(qū)道路，電力設(shè)施及線路，制冷設(shè)施及管線、給排水管線及小區(qū)綠化的工程費(fèi)用及設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用。國(guó)家及湖南省政府有關(guān)基本建設(shè)方面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及有關(guān)工程造價(jià)信息。剪力墻設(shè)置在樓電梯間年，與相應(yīng)的框架柱形成框架剪力墻單元，其它處布置框架；建筑物結(jié)構(gòu)長(zhǎng)度，超出規(guī)范允許長(zhǎng)度范圍，在上部結(jié)構(gòu)適當(dāng)?shù)奈恢貌扇×粼O(shè)后澆帶、在混凝土中摻外加劑等措施，以解決結(jié)構(gòu)超長(zhǎng)產(chǎn)生的混凝土收縮、溫度應(yīng)力等問題。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別商業(yè)為乙類，酒店為丙類，根據(jù)抗震規(guī)范，乙類結(jié)構(gòu)的抗震措施提高一度（按7度）考慮。以現(xiàn)代造型手法和現(xiàn)代的材質(zhì)賦予高貴而典雅的立面觀感。無障礙設(shè)計(jì)本工程嚴(yán)格按照《城市道理和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的部位包括：項(xiàng)目基地的人行道，停車車位，建筑入口及其平臺(tái)，候梯橋廂、公共走道、公共衛(wèi)生間等。主要部分以大量鋪地為主，高大的椰樹、精致的景觀小品，即保證了大量人流穿行的要求，又營(yíng)造出高品質(zhì)的商業(yè)空間。酒店后勤卸貨區(qū)在規(guī)劃17號(hào)路并設(shè)置一地下車庫(kù)出入口服務(wù)娛樂車流。交通組織力求交通流線清晰簡(jiǎn)潔。二、總平面設(shè)計(jì)總平面布置將三層商業(yè)綜合體沿**大道展開，形成良好的商業(yè)氣氛和沿街商業(yè)價(jià)值，酒店作為主體部分，主面立面沿**大道展開，形成較好的城市展示面，北面的城市支路將商業(yè)部分與住宅分開，互不影響?？刹僮餍缘脑瓌t?！熬眯浴钡脑瓌t。以人為本的原則。遵循總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)，將其優(yōu)勢(shì)加以延續(xù)，并有改進(jìn)和突破。C。氣象條件**屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，四季分明，
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