【正文】 （4）各種立項(xiàng)報(bào)批工作完成后，由開發(fā)部依據(jù)《檔案管理辦法》的要求，及時收集整理報(bào)批的有關(guān)文件資料進(jìn)行歸檔，對立項(xiàng)報(bào)批的證書，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時傳送有關(guān)部門。5）項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理。（2）立項(xiàng)報(bào)批的主要項(xiàng)目包括：1）聯(lián)系行業(yè)主管部門和地方政府計(jì)委，辦理工程項(xiàng)目的計(jì)劃批文；2）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)，領(lǐng)取“工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證”；3）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門和建委，辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；4）聯(lián)系土地管理部門，辦理工程項(xiàng)目的“土地證”；5）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門，辦理“規(guī)劃工程建設(shè)許可證”；6）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的“施工許可證”；7）上級主管部門規(guī)定需辦理的其它項(xiàng)目?？刂瞥绦颍?）立項(xiàng)報(bào)批計(jì)劃。職責(zé)（1）開發(fā)部負(fù)責(zé),工程部和項(xiàng)目部配合，辦理立項(xiàng)報(bào)批工作；（2）財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理辦負(fù)責(zé)在其職責(zé)范圍內(nèi),提供立項(xiàng)報(bào)批所需的文件資料。（5）各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時間報(bào)開發(fā)部，由其收集匯總，編制開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。財(cái)務(wù)部：依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制定資金用款計(jì)劃，編制資金流量表。策劃與營銷中心：市場研究，營銷方案擬定。召集策劃與營銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。在被有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究.（2）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會議；（3）項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。對擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說明，初步估算項(xiàng)目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。對預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房價(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。收集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息。其它工作包括：市場調(diào)查、購買土地、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中的招標(biāo)等工作的策劃。在營銷方面的細(xì)化為：進(jìn)一步細(xì)致而有針對性的市場調(diào)研，進(jìn)行市場分析，并選定適合的目標(biāo)市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營銷計(jì)劃書。（5）分析角度五：可行性研究應(yīng)納入整體整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)可行性研究準(zhǔn)確來說是對項(xiàng)目未來的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項(xiàng)目的擬定位方案、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以及營銷的戰(zhàn)略構(gòu)思。2）考察你的融資能力。（4）分析角度四：投資商自身?xiàng)l件考察1）考察你的經(jīng)驗(yàn)。（3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。（2）分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊懸恍┑胤秸某鞘幸?guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。－般情況下，要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的因素，綜合評價(jià)取舍。（3）新形勢下如何重歸本原？嚴(yán)酷的政策環(huán)境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，可行性研究的重要性重歸本原?？尚行匝芯恳彩腔I集資金的依據(jù)。成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說明一、土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套合作款項(xiàng)紅線外市政配套拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)三通一平費(fèi)臨時設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)建筑小品費(fèi)道路廣場建造圍墻建造費(fèi)室外照明費(fèi)室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池會所幼兒園學(xué)校兒童游樂設(shè)施商業(yè)設(shè)施其他七、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)合 計(jì)說明：成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時可只列大類參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預(yù)測表：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議第九部分：附錄：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。③對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。（影響及對策）（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分：研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M(jìn)行定性描述。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本110% 預(yù)測成本120%總投資毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價(jià)90% 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià)110% 預(yù)測售價(jià)120%營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。敏感系數(shù)可正可負(fù)。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡月計(jì)算，保平點(diǎn)是5247。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點(diǎn)20050%50%247。36264+1300]247。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時的銷售量又稱保本銷售量。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時用于財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。第六部分：不確定性分析在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。（，經(jīng)營期每年只支付利息）①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）②內(nèi)部收益率貸款償還期等①流動比率②杠桿比率主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報(bào)率 （方案2）略方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。50=6%②投資回收期(Pt)項(xiàng)目總投資的回收期為（154871794）247。①營業(yè)收入估算營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會議室停車場出租 36/年 300元/㎡月個合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬元②成本費(fèi)用估算例表：___________項(xiàng)目測算表（萬元）項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說明土地費(fèi)用 土地為___萬/畝前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)行政性收費(fèi)建安工程費(fèi)景觀及配套費(fèi)用銷售成本 按銷售收入3%控制財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入50%利率為8%管理費(fèi) 按總投入的3%計(jì)合計(jì)③營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計(jì)算，不含會議室停車場出租 36/年 100%出租率合計(jì) 1129/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤1794萬元④項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ﹒﹒﹒ 20年 合 計(jì)上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)①投資收益率(R)投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算，1192（）+1794247。主要財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財(cái)務(wù)平衡表。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。本部分的評價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。利息將隨本金逐年償還而減少。等額還本，利息照付。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。還款資金來源、計(jì)算依據(jù)；各種借款的償還順序；計(jì)劃還款時間。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進(jìn)行比選?？尚行匝芯恐?，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。②經(jīng)營期自有資金占用項(xiàng)目 資金占用量(萬元) 計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。資