【正文】 結(jié)束語 以上探討作為與貴行交流的嘗試，敬請(qǐng)指正！ 謝謝！ 。直接在交易登記部門辦理抵押鑒證登記，辦理他項(xiàng)權(quán)證。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 （ 4） 已領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)抵押 （三）農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn) 該類房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，嚴(yán)格的程序是：①征得村委會(huì)同意簽訂征地協(xié)議；②簽訂出讓協(xié)議，確定補(bǔ)交的出讓金數(shù)額；③抵押登記。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 （ 4） 已領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)抵押 （二）劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) 該類房地產(chǎn)的劃撥土地使用權(quán)取得方式有許多，諸如有償劃撥、無償劃撥、習(xí)慣性用地、城市私房、僑房、統(tǒng)建房、解困房、拆遷安置房、公房、劃撥商品房、外商企業(yè)用地等多種類型，土地用途和土地取得年期各不相同。有的地方將尚未銷售的商品房登記在開發(fā)商名下，開發(fā)商也可以抵押。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 （ 4） 已領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)抵押 （一）出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn) ①此類房地產(chǎn)抵押一般不會(huì)出現(xiàn)過多問題，但也需要注意以下的情況：不具合法身份的抵押人設(shè)定抵押、以不合法的抵押物抵押、回避抵押登記、抵押物價(jià)值溢出、偽造產(chǎn)權(quán)證及鑒證等。有少數(shù)人有意以新證重復(fù)抵押。如果在抵押期間抵押房地產(chǎn)已經(jīng)竣工驗(yàn)收，具備發(fā)放土地房屋產(chǎn)權(quán)證條件，按規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 ③開發(fā)商出售了已設(shè)定抵押的預(yù)售商品房（在建工程），應(yīng)告知抵押權(quán)人和購房人，進(jìn)行部分還款解除該出售單元的抵押權(quán)，并進(jìn)行預(yù)售合同登記。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 （ 3） 預(yù)售商品房抵押 ①為防止抵押物重疊，造成重復(fù)抵押，預(yù)售項(xiàng)目的名稱、樓號(hào)、單元號(hào)等編號(hào)須規(guī)范編號(hào)。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)一般要在地上建筑物竣工驗(yàn)收后才能辦理土地房屋產(chǎn)權(quán)證，未完工的不辦理土地證。 ⑤已竣工驗(yàn)收合格或已交付使用的商品房，視為現(xiàn)房，應(yīng)先辦理土地房屋權(quán)證后方能辦理抵押登記。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 （ 2） 在建工程抵押 ? 出讓土地使用權(quán)上的在建工程 ③土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押和商品房按揭應(yīng)在同一銀行辦理。已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的開發(fā)項(xiàng)目辦理預(yù)售合同登記時(shí)，開發(fā)商須先注銷出售單元的抵押權(quán)。已辦理土地使用權(quán)抵押的，不得續(xù)押，在土地使用權(quán)抵押注銷前不得辦理在建工程抵押，但可辦理以新增在建工程向同一抵押權(quán)人追加借款的抵押登記手續(xù)。對(duì)于在建工程抵押需注意的核心在于其標(biāo)的物相應(yīng)權(quán)益關(guān)系的界定。例如涉及政府方面有地價(jià)款是否交清，是否違建問題；原用地方面有征地拆遷費(fèi)用處理完畢與否，是否回遷問題；建筑商方面是否有工程款拖欠問題（按 《 建筑法 》 拖欠工程款建筑商可將承建的工程留置，且留置權(quán)優(yōu)先與抵押權(quán)）；業(yè)主方面有預(yù)售問題；銀行方面有是否重復(fù)抵押，抵押的部分又被出售或出售部分又做抵押等各種問題。因此對(duì)在建工程有標(biāo)的物形態(tài)及價(jià)值構(gòu)成的界定問題。在建工程無法獲得產(chǎn)權(quán)，只能依附于土地使用權(quán)，在建工程抵押實(shí)際是土地使用權(quán)及其地上建筑物抵押。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 （ 2） 在建工程抵押 在建工程是一種特殊類型的房地產(chǎn)。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 （ 1） 土地使用權(quán)抵押 ⑤注意土地剩余年限。對(duì)于閑置時(shí)間較長的或貸款還款遲于規(guī)定的二年閑置期限時(shí)間的土地抵押，嚴(yán)格上應(yīng)要求開發(fā)商辦理延期手續(xù)較為安全。此外有些出讓用地用公建配套，市政工程等費(fèi)用抵扣地價(jià)、有的出讓項(xiàng)目需上交一定比例建筑面積給政府作為公建和公益項(xiàng)目等都需注意。即應(yīng)明確標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義，由于標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義不同，同一用地的價(jià)值是可以完全不同的。另處還應(yīng)注意紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施條件和紅線內(nèi)市政條件及場(chǎng)地平整情況。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 （ 1） 土地使用權(quán)抵押 ②明確拆遷安置及場(chǎng)地平整情況。若分期或延期，需計(jì)算利息，并在抵押價(jià)值中扣除。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)從程序上講應(yīng)把好三個(gè)方面：①把好對(duì)抵押物的審核關(guān)，確保抵押物的真實(shí)性、合法性和有效性；②把好抵押物評(píng)估關(guān)，如實(shí)反映抵押物的價(jià)值；③把好抵押物登記關(guān)，確保抵押關(guān)系的效力。 ②帶他項(xiàng)權(quán)利的房地產(chǎn)抵押。在上述情形下，一旦借款人惡意逃廢，就會(huì)導(dǎo)致銀行債務(wù)處于無擔(dān)保狀態(tài)。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題 （ 5） 重復(fù)抵押 近年來，隨著規(guī)章制度的健全和抵押登記管理的加強(qiáng)，除正常的余值抵押外，惡意重復(fù)設(shè)定房地產(chǎn)抵押現(xiàn)象已得到有效控制，但仍時(shí)有發(fā)生。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題 （ 3） “ 售后再抵 ” 、 “ 抵后再售 ” 這兩種情況下 ， 如果開發(fā)商經(jīng)營不善或惡意逃廢債務(wù) ， 不能償還到期借款 ， 在建工程抵押權(quán)不解除 ， 購房人即使已經(jīng)實(shí)際付清房款 ， 房地產(chǎn)管理部門也無法為其確權(quán)登記 ， 其產(chǎn)權(quán)也得不到保護(hù)；而在購房人已經(jīng)入住的情況下 ， 銀行也將難以處分抵押物 ， 貸款風(fēng)險(xiǎn)就不可避免 。也有的貸款銀行工作人員明知借款人申報(bào)的抵押物價(jià)值或估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果高于其市場(chǎng)價(jià)值，甚至在房地產(chǎn)管理部門提醒其抵押物價(jià)值不足以為貸款提供擔(dān)保的情況下，仍堅(jiān)持以此作為確定抵押貸款額度的依據(jù)，致使銀行實(shí)際放貸額大于抵押物的市場(chǎng)價(jià)值。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題 （ 2） 超值抵押 房地產(chǎn)抵押是一種債務(wù)履行擔(dān)保方式，抵押物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)高于所擔(dān)保的債務(wù)。三是損害他人利益。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題 （ 1）“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款 假“按揭”的危害： 一是擾亂了正常的金融秩序，使大量消費(fèi)性貸款轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)貸款。因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款一時(shí)利率明顯低于生產(chǎn)性貸款；二是要件少，手續(xù)簡(jiǎn)便；三是不需要評(píng)估抵押價(jià)值，貸款成本低。三是一般集中發(fā)生在月末、季末或逢年過節(jié)時(shí)，因?yàn)榇藭r(shí)一般為財(cái)務(wù)結(jié)算的時(shí)間。開發(fā)商利用員工或其親屬等個(gè)人名義簽訂的“商品房預(yù)售合同”、借款合同、抵押合同等要件，從表面上看都是合法的，正因?yàn)檫@種形式上的合法，房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門即使發(fā)現(xiàn)其有套貸跡象，也不能憑推斷就不登記，否則會(huì)被控行政不作為。據(jù)反映，開發(fā)商以這種假“按揭”方式取得貸款的現(xiàn)象在各地都不同程度地存在。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題 （ 1）“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款 即：開發(fā)商利用自己?jiǎn)T工及其親屬的身份證，或者從社會(huì)上租借來的個(gè)人身份證，簽訂所謂的“商品房預(yù)售合同”，并以此申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，取得貸款后，由開發(fā)商以個(gè)人的名義按月償還本息。 ④ 擔(dān)保評(píng)價(jià) 五、房地產(chǎn)抵押的 操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范 當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題 （ 1）“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款 近年來，作為宏觀調(diào)控措施，國家限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 建議開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與經(jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目融資評(píng)估 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告書的基本內(nèi)容要求： ①企業(yè)資信評(píng)估 ②項(xiàng)目基本情況評(píng)估：包括項(xiàng)目概況、建設(shè)情況評(píng)估、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目市場(chǎng)狀況評(píng)估。國際上通行的“五級(jí)資產(chǎn)分類法”是按貸款償還能力來劃分貸款質(zhì)量的 ,抵押物價(jià)值能否覆蓋貸款額是衡量借款人