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房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范(參考版)

2025-02-25 18:21本頁面
  

【正文】 浙江地稅局關(guān)于企業(yè)所得稅若干政策問題(浙地稅二 [2023]3號) ? 按。 爭議點 ? 增值稅進項稅額不讓抵扣是法定的 ? 所得稅成本是否可以扣除呢? ? 增值稅發(fā)票確認不合格,是否所得稅也確認不合格呢? 稽查局確認不合格的依據(jù) 《稅收征收管理法》第 21條 ? 單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。 ? 納稅人善意取得虛開的增值稅專用發(fā)票,如能重新取得合法、有效的專用發(fā)票,準(zhǔn)許其抵扣進項稅款;如不能重新取得合法、有效的專用發(fā)票,不準(zhǔn)其抵扣進項稅款或追繳其已抵扣的進項稅款。所購廢銅已在 2023年全部進入生產(chǎn)成本 ? 2023年 10月 14日,凌源市國稅局稽查局確認 27份增值稅專用發(fā)票認定屬于善意虛開。 ? 企業(yè)在對外投資 5年內(nèi)注銷的,應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策,并就遞延期內(nèi)尚未確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,在注銷當(dāng)年的企業(yè)所得稅年度匯算清繳時,一次性計算繳納企業(yè)所得稅。 ? 被投資企業(yè) 取得非貨幣性資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ),應(yīng)按非貨幣性資產(chǎn)的公允價值確定。 ? 企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資, 應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時, 確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)。 企業(yè)投資增值的納稅問題 ? 非貨幣性資產(chǎn)投資增值部分 ? 個人與企業(yè)都會遇到繳納所得稅問題 ? 都會遇到?jīng)]有現(xiàn)金流問題 ? 個人與企業(yè)分期攤銷納稅統(tǒng)一 關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題(財稅 〔 2023〕 116號) ? 居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,可在不超過 5年期限內(nèi),分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額,按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 2023年 4月 1日之前發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)投資,期限未超過 5年,尚未進行稅收處理且需要分期繳納個人所得稅的,納稅人應(yīng)于《公告》下發(fā)之日起 30日內(nèi)向主管地稅機關(guān)辦理分期繳稅備案手續(xù)。 ? 納稅人辦理分期繳稅時,根據(jù)自身情況自行制定分期繳稅計劃,填寫 《公告》附件所列《非貨幣性資產(chǎn)投資分期繳納個人所得稅備案表》,并在取得被投資企業(yè)股權(quán)之日的次月 15日內(nèi),到主管地稅機關(guān)辦理備案。 ? 王在辦理 280萬元分期繳稅手續(xù)后的第 3年,仍有200萬元稅款尚未繳納。 ? 王、李應(yīng)分別繳納個人所得稅 580萬【( 3000+300300100) 20%】 ? 兩人在此次交易過程中各自取得的 300萬元現(xiàn)金補價,應(yīng)優(yōu)先用于繳稅。 B公司以發(fā)行股份并支付現(xiàn)金補價方式購買王、李持有的 A公司股權(quán)。 ? 假設(shè) 2023年進行了一次非貨幣性資產(chǎn)投資,因資金問題,截至 2023年 3月 31日尚未繳稅,那么也可在 2023至 2023年這 4個公歷年度內(nèi)分期繳稅,并于 2023年 12月 31日前繳清稅款。 ? 則劉個所稅 180萬 =【( 20231000100) 20%】 ? 對 2023年 4月 1日之前發(fā)生該應(yīng)稅行為未進行稅收處理且自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起期限未超過 5年的,可在剩余期限內(nèi)分期繳納應(yīng)納稅款。后其以此土地評估作價2023萬入股 B公司。對 2023年 4月 1日之前發(fā)生的個人非貨幣性資產(chǎn)投資,尚未進行稅收處理且自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起期限未超過 5年的,可在剩余的期限內(nèi)分期繳納其應(yīng)納稅款。 ? 本通知所稱非貨幣性資產(chǎn)投資,包括以非貨幣性資產(chǎn)出資設(shè)立新的企業(yè),以及以非貨幣性資產(chǎn)出資參與企業(yè)增資擴股、定向增發(fā)股票、股權(quán)置換、重組改制等投資行為。 ? 個人在分期繳稅期間轉(zhuǎn)讓其持有的上述全部或部分股權(quán),并取得現(xiàn)金收入的,該現(xiàn)金收入應(yīng)優(yōu)先用于繳納尚未繳清的稅款。納稅人一次性繳稅有困難的,可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務(wù)機關(guān)備案后,自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過 5個 公歷年度內(nèi) (含)分期繳納個人所得稅。 ? 個人以非貨幣性資產(chǎn)投資,應(yīng)于非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、取得被投資企業(yè)股權(quán)時,確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)。 ? 二、個人以非貨幣性資產(chǎn)投資,應(yīng)按評估后的公允價值確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 營業(yè)稅與所得稅與土增稅差異問題 ? ? “固定費用或利潤” 1個條件 ? 5個條件 ? ? ? ? ,與所得稅規(guī)定沒有聯(lián)系 混合投資收取固定利潤納稅一覽表 營業(yè)稅 所 得 稅 處 理 判定為利息 判定為分紅 債權(quán)人 必須征收 可開發(fā)票 繳納所得稅 雖征營業(yè)稅 但免所得稅 債務(wù)人 取得發(fā)票 憑票稅前扣除 雖然取得發(fā)票 不可稅前扣除 ? 第十一部分: ? 個人與企業(yè)非貨幣性資產(chǎn)投資的分期處理 個人投資增值的納稅問題 關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資 有關(guān)個人所得稅政策的通知 財稅 〔 2023〕 41號 ? 一、個人以非貨幣性資產(chǎn)投資,屬于個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生。 四川省地稅局 《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》 (川地稅發(fā) [2023]第 49號) ? “銀行、信托投資公司或企業(yè)等單位以投資的名義注入資金,名義上‘共擔(dān)風(fēng)險’,而實際上收取了固定資金占用費或利潤,屬于貸款業(yè)務(wù)。 (二)有明確的投資期限或特定的投資條件,并在投資期滿或者滿足特定投資條件后, 被投資企業(yè) 需要贖回投資或償還本金;“股東回購”股權(quán)不符合條件 為何強調(diào)“被投資企業(yè)”贖回? ? 贖回(減資)會計處理: ? 借:實收資本 貸:銀行存款 ? ,不涉及第三方 ? 2.“甲乙”雙方之間才有利息與分紅問題 ? “股權(quán)轉(zhuǎn)讓” ? “股權(quán)轉(zhuǎn)讓”,支付利息就講不通了 混合性投資的營業(yè)稅問題 最高人民法院關(guān)于印發(fā) 《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的通知 【法 (經(jīng) )發(fā) [1990]27號 ? 企事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資,但不參加共同經(jīng)營,也不承擔(dān)聯(lián)營的風(fēng)險責(zé)任,不論盈虧均按期收回本息,或者按期收取固定利潤的,是明為聯(lián)營,實為借貸,違反了有關(guān)金融法規(guī),應(yīng)當(dāng)確認合同無效。股權(quán)回購款為投資款本金 150,000 萬元及未支付完畢的股權(quán)信托資金報酬。 (四)投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán); 符 合 ④ 投資期限 3年。 (一)被投資企業(yè)接受投資后,需要按投資合同或協(xié)議約定的利率 定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息); (五)投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動。此前發(fā)生的已進行稅務(wù)處理的混合性投資業(yè)務(wù),不再進行納稅調(diào)整。 ? (注) 34號關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題 ? (二)對于被投資企業(yè)贖回的投資,投資雙方應(yīng)于贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認為債務(wù)重組損益,分別計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 同時符合下列條件 的混合性投資業(yè)務(wù),按本公告進行企業(yè)所得稅處理: ? (一)被投資企業(yè)接受投資后,需要按投資合同或協(xié)議約定的利率 定期支付利息 (或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息,下同); ? (二)有明確的投資期限或特定的投資條件,并在投資期滿或者滿足特定投資條件后, 被投資企業(yè) 需要贖回投資或償還本金; ? (三)投資企業(yè)對被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán); ? ? (五)投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動。因此房地產(chǎn)企業(yè)以利息等名義支付給房地產(chǎn)信托基金的代價不能在稅前扣除,只能作為支付股息在稅后分配處理。 ? 問:如果資產(chǎn)的接受方按照資本金(包括資本公積)來處理的,那么資產(chǎn)劃出方是應(yīng)該增加長期股權(quán)投資的計稅基礎(chǔ)還是按營業(yè)外支出處理? ? 浙江省地稅局意見: 國家稅務(wù)總局 2023年第 29號公告第一條規(guī)定的是資產(chǎn)接受方的稅務(wù)處理,對第一條規(guī)定資產(chǎn)接受方作為資本金(包括資本公積)處理的,相應(yīng)地,資產(chǎn)劃出方應(yīng)按非貨幣資產(chǎn)對外投資進行所得稅處理。 ? ,凡作為收入處理的,應(yīng)按公允價值計入收入總額,計算繳納企業(yè)所得稅,同時按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。政府沒有確定接收價值的,按資產(chǎn)的公允價值計算確定應(yīng)稅收入。其中,該項資產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)的,應(yīng)按政府確定的接收價值計算不征稅收入。該項資產(chǎn)如為非貨幣性資產(chǎn),應(yīng)按政府確定的接收價值確定計稅基礎(chǔ)。 利息特別納稅調(diào)整示意圖 稅率 調(diào)整 稅率 調(diào)整 稅率 調(diào)整 債權(quán)人 25% 不調(diào) 15% 調(diào)整 25% 不調(diào) 債務(wù)人 25% 15% 債權(quán)人 一致 債權(quán)人有減免稅或虧損,造成實際稅負不一致,需要調(diào)整。 ? 關(guān)聯(lián)企業(yè)無息借款 是否需要補征企業(yè)所得稅? ? 《稅收征管法》第三十六條 ? 《稅收征管法實施細則》第五十四條 ? 《企業(yè)所得稅法》第四十一條 ? 《特別納稅調(diào)整實施辦法》第 98條 ? 實際稅負相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易,只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少,原則上不做轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查、調(diào)整。 “特別規(guī)定高于一般規(guī)定” 是否調(diào)整的結(jié)論 ? 1.《征管法》“有權(quán)進行調(diào)整” ? 2.《征管法細則》“可以調(diào)整” ? ①只是明確“有權(quán)可以進行調(diào)整” ? ②沒有明確“必須或一定調(diào)整” ? 3.《營業(yè)稅條例》“不需要調(diào)整” ? “不調(diào)整”,程序法“有權(quán)調(diào)整” ? :執(zhí)行實體法不調(diào)整 2023年 3月 30日 總局局長肖捷答網(wǎng)友問 ? 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間無息借款 , 如果貸款方未收取任何貨幣 、 貨物或者其他經(jīng)濟利益形式的利息 , 則貸款方的此項貸款行為不屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅行為 , 也就是說不征收營業(yè)稅 。 ? 《營業(yè)稅暫行條例》第七條: 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的,由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額 程序法與實體法之區(qū)別 主要是規(guī)定征收管理方式方法程序的法律,目前最典型的是 《稅收征管法》 主要是指各種實體稅法,是規(guī)定各種稅的納稅人、征稅范圍、計稅依據(jù)和以及稅款繳納期限等的實體法律。 ? 前款所稱有償,是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。 ? 《征管法細則》第 54條: 納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來有下列情形之一的,稅務(wù)機關(guān) 可以調(diào)整其應(yīng)納稅額: ? (二)融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額,或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率 ? 《營業(yè)稅條例》第一條 在中國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。但是今年地稅局來檢查時,認為其他單位使用我單位資金的行為也應(yīng)當(dāng)計算繳納營業(yè)稅,還拿出依據(jù)說是依據(jù)《征管法第 36條》《征管法細則第 54條》《營業(yè)稅暫行條例第 7條》 的規(guī)定。因為該單位以前曾經(jīng)幫助過我們。 ? 三、企業(yè)發(fā)生股權(quán)交易及轉(zhuǎn)增股本等事項后,應(yīng)在次月 15日內(nèi),將股東及其股權(quán)變化情況、股權(quán)交易前原賬面記載的盈余積累數(shù)額、轉(zhuǎn)增股本數(shù)額及扣繳稅款情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。 ? ? 新股東以低于凈資產(chǎn)價格收購企業(yè)股權(quán)后轉(zhuǎn)增股本,應(yīng)按照下列順序進行 ,即 :先轉(zhuǎn)增應(yīng)稅的盈余積累部分,然后再轉(zhuǎn)增免稅的盈余積累部分。 ? (二)新股東以低于凈資產(chǎn)價格收購股權(quán)的,企業(yè)原盈余積累中,對于股權(quán)收購價格減去原股本的差額部分已經(jīng)計入股權(quán)交易價格,新股東取得盈余積累轉(zhuǎn)增股本的部分,不征收個人所得稅 。 第五部分: 股權(quán)收購后原賬面利潤轉(zhuǎn)增個人股本問題 股權(quán)收購納稅分析 ? 泰山公司的股東為田野或田野公司 ? 泰山公司 ? 資產(chǎn) 1億 負債 6000萬 =凈資產(chǎn) 4000萬 ? 凈資產(chǎn) =實收資本 1000+未分配利潤 3000 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給個人,價格 ≥4000萬 ? 未分配利潤 3000包含在價格中一并轉(zhuǎn)讓 ? ①個人股東所得稅 =600萬 ? ②法人股東所得稅 =750萬 關(guān)于個人投資者收購企業(yè)股權(quán)后 將原盈余積累轉(zhuǎn)增股本個人所得稅問題 總局公告 2023年第 23號 ? 對個人投資者收購企業(yè)股權(quán)后,將企業(yè)原有盈余積累轉(zhuǎn)增股本有關(guān)個人所得稅問題公告如下: ? 一、 1名或多名個人投資者 以股權(quán)收購方式取得 被收購企業(yè) 100%股權(quán), 股權(quán)收購前,被收購企業(yè)原賬面金額中的“資本公積、盈余公積、未分配利潤”等盈余積累未轉(zhuǎn)增股本,而在股權(quán)交易時將其一并計入股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格并履行了所得
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