【正文】 ? 2023遼寧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 ? 2023國稅函 606號關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù) ? 1998國稅函 53號關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 贈送裝修（續(xù)） ? 非同一主體下，主要判斷以下因素 ? 開發(fā)商是否強制裝修 ? 開發(fā)商是否代收裝修款 ? 裝修款是否按照建筑面積計算 ? 裝修款是否作為按揭借款的組成部分 ? 排除以上情況，如果裝修款的收費標準高于市場標準，僅作營業(yè)收入的重新分配。 ? 對應(yīng)的占地面積可以作為基礎(chǔ)設(shè)施費，分別計入普通住宅、非普通住宅和非住宅項目的基礎(chǔ)設(shè)施費 ? 租金收入一般由物業(yè)公司按月收入，統(tǒng)一計算繳納營業(yè)稅。 ? 2023財稅 181號關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 ? 2023財稅 186號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 ? 如果開發(fā)商或物業(yè)公司將出租收益轉(zhuǎn)存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅。 ? 出售所有權(quán)，按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)處理，需要計算營業(yè)稅和預(yù)征 土地增值稅、 企業(yè)所得稅。 （非道路） ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ? 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要確認所得稅的租金收入，需要等到實際交付時再一次或分次確認，但營業(yè)稅需要提前確認 82 其他收入 ? 一、小區(qū)的命名權(quán) ? 二、樓宇的命名權(quán) ? 三、樓宇的 屋面使用權(quán) ? 四、樓宇的外墻面使用權(quán) ? 注：后兩項需要將對應(yīng)的計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)到長期待攤費用科目，分年攤銷申報扣除，既不屬于土地增值稅的收入，也不屬于土地增值稅的扣除項目 83 地上 /地下停車位 ? 物權(quán)法第七十四條 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 ? 2023國稅函 83號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù) （ 全文廢止 ） ? 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) —— 租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。 79 出租收入（續(xù) 1） ? 《 中華人民共和國合同法 》 第二百一十四條 ? 租賃期限不得超過二十年。對支付期限沒有約定或者約定不明確。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 ? 所得稅實施條例第十九條第二款 ? 租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。因此對東亞公司分配的不動產(chǎn)應(yīng)按 銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅。 ? 注：企業(yè)從無到有，或者定向增發(fā) ? 2023山東關(guān)于以不動產(chǎn)換取企業(yè)產(chǎn)權(quán)征收營業(yè)稅問題的通知 ? 不動產(chǎn)股權(quán)投資結(jié)構(gòu)圖 73 對外股權(quán)投資（土地增值稅） ? 2023財稅 21號關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 ? 對于以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 (財稅字 [1995]48號 )第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 71 72 債務(wù)重組（續(xù)） ? 如果存在公允價值，應(yīng)當(dāng)按照公允價值確認預(yù)售收入，抵債金額高于公允價值的部分確認為營業(yè)外收入。 ? 計稅收入 = 計稅成本 （ 1+15%） 247。 ? 2023國稅函 828號關(guān)于企業(yè)處臵資產(chǎn)所得稅處理問題的通知 68 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用 ? 企業(yè)所得稅 ? 成本轉(zhuǎn)賬，歷史成本延續(xù)，遞延納稅 ? 土地增值稅 ? 成本轉(zhuǎn)賬，歷史成本延續(xù)，遞延納稅，未來對外轉(zhuǎn)讓時按照轉(zhuǎn)讓處理 ? 營業(yè)稅、契稅 ? 內(nèi)部處臵，無 ? 房產(chǎn)稅 ：照章征收 69 外部處臵計稅價格 ? 確認收入 (或利潤 )的方法和順序為： ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ? （二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ? （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 61 交付使用 — 竣工決算 ? 交付使用后，稅務(wù)機關(guān)重新核定毛利率 ? 如果計稅毛利率 小于 核定毛利率，主動追征交付使用前對應(yīng)的企業(yè)所得稅。 60 預(yù)計工程成本（續(xù) 3） ? 2023年度青島企業(yè)所得稅匯算清繳若干問題的公告 ? 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提報批報建費用，應(yīng)提供政府相關(guān)部門關(guān)于此項收費的文件規(guī)定，或者企業(yè)能夠提供相關(guān)政府部門發(fā)出的 繳費通知書 。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 57 應(yīng)當(dāng)取得而沒有取得 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 ? (一 )出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 55 成本的核定 ? 當(dāng)滿足以上條件之一時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)核定已經(jīng)發(fā)生的成本和核定毛利率： ? 如果核定毛利率低于 15%，說明規(guī)定的計稅毛利率高于核定毛利率，繼續(xù)等待開發(fā)商主動辦理竣工決算，再被動調(diào)減其差額 ? 如果核定毛利率高于 15%，說明規(guī)定的計稅毛利率低于核定毛利率，需要稅務(wù)機關(guān)主動按照核定毛利率調(diào)增其差額。 ? (二 ) 開發(fā)產(chǎn)品 已開始投入使用 。 ? 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整 54 核定毛利率 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 ? 注：已經(jīng)全額開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)收回后重新開具，否則不允許減除營業(yè)額。 50 面積誤差 ? 合同面積和測量面積誤差 ? 2023商品房銷售管理辦法 20 ? 補收房價款的，需要計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但不涉及罰款和滯納金 ? 退還房價款的，按照退款處理 51 面積誤差的保護 ? 開發(fā)商普遍在商品房買賣合同的附件約定 ? 當(dāng)面積實測后的 分攤系數(shù) 超過原預(yù)測分攤系數(shù)的 20%時， 套內(nèi)面積據(jù)實結(jié)算 ；對超過 20%部分的公攤面積，買受人不再繳納超出部分的房價款 ? 公用建筑面積分攤系數(shù) = ? 公用建筑面積 247。 ? 思考：會計利潤 0，所得額 0 44 預(yù)售階段稅務(wù)檢查要點 ? 預(yù)售收入的及時性和完整性 ? 預(yù)售收入的會計處理和稅務(wù)處理 ? 廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的扣除 ? 樣板間的會計處理和稅務(wù)處理 ? 贈送實物的營銷手段稅務(wù)處理 ? 售樓公司的