【正文】 （ 2）納稅人有要求延期舉行聽(tīng)證的權(quán)利 （ 3）納稅人有要求聽(tīng)證主持人回避的權(quán)利 （ 4）納稅人在聽(tīng)證中有充分陳述意見(jiàn)的權(quán)利 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 6, 舉行聽(tīng)證收費(fèi)嗎？ 稅務(wù)機(jī)關(guān)舉行聽(tīng)證，聽(tīng)證費(fèi)用由組織聽(tīng)證的稅務(wù)機(jī)關(guān)支付，不得由要求聽(tīng)證的當(dāng)事人承擔(dān)或者變相承擔(dān)。 （ 5）對(duì)情節(jié)復(fù)雜或者重大違法行為給予較重的行政處罰，行政機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)集體討論決定。 （ 3）違法事實(shí)不能成立的，不得給予行政處罰。 4，法律聽(tīng)證程序有何期限、程序規(guī)定？ （ 1）當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)在行政機(jī)關(guān)告知后三日內(nèi)提出； （ 2）行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在聽(tīng)證的七日前，通知當(dāng)事人舉行聽(tīng)證的時(shí)間、地點(diǎn)； （ 3）除涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私外，聽(tīng)證公開舉行； （ 4）聽(tīng)證由行政機(jī)關(guān)指定的非本案調(diào)查人員主持；當(dāng)事人認(rèn)為主持人與本案有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請(qǐng)回避； 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 5）當(dāng)事人可以親自參加聽(tīng)證，也可以委托一至二人代理； （ 6）舉行聽(tīng)證時(shí)，調(diào)查人員提出當(dāng)事人違法的事實(shí)、證據(jù)和行政處罰建議；當(dāng)事人進(jìn)行申辯和質(zhì)證； （ 7）聽(tīng)證應(yīng)當(dāng)制作筆錄；筆錄應(yīng)當(dāng)交當(dāng)事人審核無(wú)誤后簽字或者蓋章。 2，什么是稅務(wù)聽(tīng)證？ 稅務(wù)聽(tīng)證是指，在稅務(wù)機(jī)關(guān)作出處罰決定之前，在稅務(wù)機(jī)關(guān)派出的專門人員或者機(jī)構(gòu)的主持下，由直接參與案件調(diào)查取證的稅務(wù)人員或部門為一方，被認(rèn)為違 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 法的當(dāng)事人為一方，有關(guān)證人等共同參加，由稅務(wù)人員提出當(dāng)事人違法的事實(shí)、證據(jù)和行政處罰建議，當(dāng)事人進(jìn)行申辯和質(zhì)證，以進(jìn)一步澄清事實(shí)，核實(shí)證據(jù)的法定程序。即便企業(yè)確有證據(jù)和理由說(shuō)明自己沒(méi)有偷逃稅，仍必須先依照稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅決定繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后才能采取權(quán)利救濟(jì)的手段。 稅務(wù)聽(tīng)證相對(duì)于稅務(wù)行政復(fù)議和稅務(wù)訴訟，是一種事前解決稅務(wù)爭(zhēng)議的方式，更有利于及早解決稅務(wù)糾紛 , 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 從而避免納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間關(guān)系的惡化。國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)予以保護(hù)。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 二、稅務(wù)爭(zhēng)議解決的具體方法 （一）稅務(wù)爭(zhēng)議解決的法律依據(jù)。需要 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 續(xù) 提醒一點(diǎn)的是，行政訴訟手段要作為最后的救濟(jì)手段來(lái)選擇。首先，在發(fā)生稅收爭(zhēng)議時(shí)要盡量和稅務(wù)機(jī)關(guān)取得有效的溝通。 （二）企業(yè)面對(duì)稅務(wù)爭(zhēng)議的策略 企業(yè)雖然面對(duì)的是較為強(qiáng)勢(shì)的稅務(wù)機(jī)關(guān)，但企業(yè)不應(yīng)只選擇 “ 投降 ” ，被動(dòng)接受稅務(wù)機(jī)關(guān)所做出的決定，而是要積極堅(jiān)持維護(hù)自身的合法權(quán)利。房地產(chǎn)領(lǐng)域成為重點(diǎn)稽查的對(duì)象。 2，企業(yè)和稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)之間缺少有效的溝通 由于稅法本省的專業(yè)性和復(fù)雜性，稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法過(guò)程中不免可能存在瑕疵，而企業(yè)財(cái)務(wù)人員由于對(duì)稅務(wù)稽查、稅務(wù)爭(zhēng)議解決程序缺乏專業(yè)性的了解，與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的溝通存在障礙。因此，首先，甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 繳納營(yíng)業(yè)稅；其次，合營(yíng)企業(yè)在向甲乙方分配房屋時(shí)，合營(yíng)企業(yè)依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；再次，甲、乙方分得房屋后，如果銷售，則按房屋的銷售收入依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 2） 房屋建成后，如果合同約定甲方按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬于投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入應(yīng)按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 繳納營(yíng)業(yè)稅；合營(yíng)企業(yè)則應(yīng)按全部房屋的銷售收入依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。具體依據(jù)如下。年終，經(jīng)董事會(huì)決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤(rùn)分成、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式，不交營(yíng)業(yè)稅。合營(yíng)企業(yè)本年取得銷售收入 1000萬(wàn)元，甲方分得投資收益 200萬(wàn)元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交納營(yíng)業(yè)稅： 200X5%=10萬(wàn)元 合營(yíng)企業(yè)按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅： 1000X5%=50萬(wàn)元 ③雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權(quán) 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬(wàn)元投資成立合營(yíng)企業(yè)，采取 “ 利潤(rùn)分成、風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān) ” 的分配形式。 合營(yíng)企業(yè)：按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 例 甲方以土地所有權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。 （ 15%） 5%= 甲方按服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。 （ 13%） = 建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅 =*3%= 銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格 =*（ 1+10%） 247。 ① 實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 甲方 以地?fù)Q房 轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán) 乙方 以房換地 銷售部分不動(dòng)產(chǎn) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 例 1 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2021萬(wàn)元 資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對(duì)半分成，甲方分得房屋后將 一半出售，售價(jià) 800萬(wàn)，其余自用。 （二）合作建房的方式 1，第一種方式是甲方出土地，乙方出資金，房屋建成后，按比例分配房屋。 ” ? 具體操作： ? 結(jié)果：項(xiàng)目建成對(duì)外銷售交納 1000 5%=50萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，總共節(jié)稅 25萬(wàn)。 ? 籌劃前：甲方因裝讓無(wú)形資產(chǎn)交稅 500萬(wàn) *5%=25萬(wàn)； 乙方因銷售不動(dòng)產(chǎn)交稅 1000萬(wàn) *5%=50萬(wàn) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 2，籌劃方案： ? 依據(jù)：財(cái)稅 [2021]191號(hào)文件規(guī)定： “ 以不動(dòng)產(chǎn)投資 入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 （二）轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的納稅策劃實(shí)例 1，甲企業(yè)有一在建項(xiàng)目，評(píng)估 500 萬(wàn)賣給乙企業(yè)，乙企業(yè)繼 續(xù)完成該項(xiàng)目，又投入開發(fā)費(fèi)用 400萬(wàn)。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 二、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策和納稅籌劃 （一）轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策 （ 1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)行施工階段的在建項(xiàng)目按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 稅目中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。 ” 這條規(guī)定包含著兩層含義，一是賠償 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 金額收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；二是賠償 收入應(yīng)使用營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。 （五） 違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （三）銷售折讓 :銷售折讓是指商品銷售后，由于其品種、質(zhì)量等原因購(gòu)貨方提出異議，商品雖未退回，但銷貨方需給予購(gòu)貨方一種價(jià)格折讓，其實(shí)質(zhì)是原銷售額的減少。 （二）現(xiàn)金折扣及其在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用 現(xiàn)金折扣是指賒銷發(fā)生后，債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)付款，而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。這里隱含著利息實(shí)際支出如果大于 5%,并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除 .所以 , 利息支出 ＞ 5%，據(jù)實(shí)扣除 利息支出 ＜ 5%， 比例扣除 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 S5 第五部分 營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 一、營(yíng)業(yè)額的計(jì)量 （一）商業(yè)折扣 商業(yè)折扣又稱折扣銷售或打折，是指企業(yè)為促進(jìn)銷售，在商品、勞務(wù)價(jià)格上給予購(gòu)貨方的優(yōu)惠。 ②完工后，采用比較法：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按建造成本的 5%比例計(jì)算扣除。 3，總結(jié)： 由于只有土地開發(fā)的納稅人才享有土地增值稅加計(jì)扣除的權(quán)利，因此企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地的時(shí)候，可以適度對(duì)土地進(jìn)行一定程度的開發(fā)，使得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從單純的土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)化為土地開發(fā)，以期獲得土地開發(fā)納稅人的稅收優(yōu)惠。 即土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為（ 4000+10） +200=5012萬(wàn)元，增值額為 8000－5012=2988萬(wàn)元，土地增值率為 2988247。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 2） 土地增值稅 – 土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定， 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： ?（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； ?（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； ?（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； ?（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ?（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 例如： A公司將 M地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用 10萬(wàn) 元。 4200=%，因此應(yīng)繳土地增值稅 3800 40%－ 4200 5%=1310萬(wàn)元。 1，若直接轉(zhuǎn)讓土地 （ 1）營(yíng)業(yè)稅根據(jù) 2021年 1月 15日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 》 （財(cái)稅 [2021]16號(hào)）第三條第二十款之規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，因此 A公司應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為（ 8000－ 4000） 5%=200萬(wàn)元。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 三、適度加大建造成本法 （三）適度加大建造成本法案例解析 房地產(chǎn)開發(fā)商手中有 N個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中有一塊地 M地塊在福州市，原地價(jià)款 4000萬(wàn)元，其余契稅及出讓印花稅等不計(jì)，公司期間費(fèi)用為零。首先，領(lǐng)取“ 房屋銷售許可證 ” ，然后，辦理稅務(wù)登記，領(lǐng)取發(fā)票。 當(dāng) X＜ ,增值率＜ 20%,根據(jù)稅法規(guī)定 ,免交土地增值稅 . 所以 ,我們把 “ 免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù) ” . （ 2）土地增值稅的最低稅率為 30%,同理 ,計(jì)算增值率為 30%時(shí) ,X:Y等于 ，所以我們把 “ 低稅率臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù) ” 。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 3，總結(jié)： （ 1）設(shè)銷售總額為 X，設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)（建造成本）為 Y。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） ? 收入總額 2400萬(wàn)； ? 扣除項(xiàng)目金額： （ 1）取得土地使用權(quán)金額 324萬(wàn) （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1100萬(wàn) （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（ 324+1100） X 10% = 萬(wàn) （ 4）加計(jì) 20%扣除數(shù)（ 324+1100） X 20% = 萬(wàn) （ 5）扣除營(yíng)業(yè)稅及附加 2400X5%X（ 1+7%+3%） = 132 萬(wàn) 允許扣除項(xiàng)目合計(jì)： 324 + 1100 + + + 132 =