房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計稅務(wù)籌劃(參考版)
2024-09-04 10:18本頁面
【正文】 謝謝！ 。 ? 在本例中扣除項(xiàng)目金額如下： ? （ 1）取得土地使用權(quán)金額 324萬元 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1100萬元 ? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（ 324＋ 1100） 10%＝（萬元） ? （ 4）加計 20%扣除數(shù)（ 324＋ 1100） 20%＝（萬元） ? （ 5）扣除營業(yè)稅及附加 2400 5% （ 1＋ 7%＋3%） =132（萬元） ? 允許扣除項(xiàng)目合計： 324＋ 1100＋ ＋ ＋ 132=（萬元） ? 增值額： 2400— ＝ (萬元 ) ? 增值率： 247。 （ 4）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。增值率＝增值額 247。其中： ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本＝前期工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +配套工程費(fèi) +開發(fā)間接費(fèi) ? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)（ 10%建造成本）＝管理費(fèi)用 +營業(yè)費(fèi)用 +財務(wù)費(fèi)用（含利息） ? 土地增值稅的計算過程如下： ? （ 1）計算增值額。見表 71所示： ? 表 71 土地增值稅的稅率 級數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（ %） 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過 50%的部分 30 0 2 超過 50%～ 100%的部分 40 5 3 超過 100%～ 200%的部分 50 15 4 超過 200%的部分 60 35 ? 在計算土地增值稅時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。結(jié)合定價策略，圍繞上述幾類項(xiàng)目增加可扣除數(shù)額，特別是將有關(guān)間接開發(fā)成本合理分配至項(xiàng)目工程，是降低土地增值稅整體稅負(fù)的另一基本思路。 ? 根據(jù)上述稅法規(guī)定，對于土地增值稅的稅務(wù)籌劃的基本思路是： ? 1．關(guān)注相關(guān)優(yōu)惠稅政的指引作用，用足優(yōu)惠政策 ? 2．根據(jù)土地增值稅稅率隨增值額累進(jìn)的特點(diǎn)，合理控制“增值額”即轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，從而適用低稅率。 ? 3．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的 20%，免予征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 土地增值稅有以下幾個特點(diǎn)： ? 1．以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象； ? 2．征稅面比較廣； ? 3．采用扣除法和評估法計算增值額； ? 4．實(shí)行超率累進(jìn)稅率； ? 5．實(shí)行按次征收。 ? （ 3）作會計分錄如下： ? 借 :遞延稅負(fù)債 750000 ? 貸：固定資產(chǎn) 750000 ? 借 :所得稅費(fèi)用 703200 ? 固定資產(chǎn) 421800 ? 貸 :應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交所得稅 1125000 ? 假設(shè)年末應(yīng)納稅所得額為－ 300000元，本年不交所得稅。 ? （ 1）第三季度將寫字樓轉(zhuǎn)作自用 ? 借：固定資產(chǎn) 9000000 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 9000000 ? 借：固定資產(chǎn)（ 3000000 25%） 750000 ? 貸：遞延所得稅負(fù)債 750000 ? （ 2）年末匯算清繳時 ? 應(yīng)交企業(yè)所得稅 =4500000 25%=1125000（元） ? 所得稅占毛收入的比率=1125000247。 ? 作會計分錄如下： ? （ 1）調(diào)整報告年度主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：以前年度損益調(diào)整 1800000 ? 貸：銀行存款 1800000 ? （ 2）調(diào)整營業(yè)稅 ? 借：應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交營業(yè)稅 90000 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 90000 ? （ 3）調(diào)整報告年度主營業(yè)務(wù)成本 ? 借：開發(fā)產(chǎn)品 1500000 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 1500000 ? 所得稅按納稅影響會計法的納稅調(diào)整如下： ? A. 2020年度會計報表： ? 借：遞延所得稅資產(chǎn)（ 210000 25%） 52500 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 52500 ? 借：利潤分配 — 未分配利潤 157500 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 157500 ? B. 2020年度會計報表： ? 借：所得稅費(fèi)用 (8000000 25%) 2020000 ? 貸：遞延所得稅資產(chǎn) 52500 ? 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交所得稅 1947500 ? [例 77]某房地產(chǎn)公司將一棟新建寫字樓于 2020年9月轉(zhuǎn)作自用，該樓成本價 900萬元，公允價1200萬元。該公司 2020年度財務(wù)報告于 2020年 3月 8日經(jīng)董事會批準(zhǔn)對外報出。 ? 2．優(yōu)選、創(chuàng)新會計核算方法 ? 在會計準(zhǔn)則允許的范疇內(nèi)，配合經(jīng)濟(jì)合同的約定，優(yōu)選甚至創(chuàng)新會計核算方法，可以造成一定的節(jié)稅條件，如通過許諾贈送的裝修、家私等支出的核算方法選擇、空置與自用房地產(chǎn)的會計核算方法選擇、“會所”開發(fā)成本的會計核算選擇、建筑物更新改造或裝修支出的會計核算方法選擇等可以起到納稅籌劃的目的。 四、所得稅的節(jié)稅空間 ? 1．關(guān)注不同的產(chǎn)品銷售方式之間的稅政差別 ? 現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按不同的原則確認(rèn)銷售收入，銷售方式不同，確認(rèn)收入的時間就有差異。 ? 13．折舊。 ? 12．成本對象報廢和毀損損失。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 ? （ 3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 ? 10．利息按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? （ 1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除。按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? （ 1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金
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