【正文】 條規(guī)定： “ 企業(yè)委托境外 機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷售費用 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 續(xù) （含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據(jù)實扣除。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 續(xù) ⑤ 確定了成本分配方法 國稅發(fā) [2021]31號文對于共同成本和不能分清負擔對 象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占 地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。同時，第三十四條規(guī)定： “ 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 3，偽造或高估開發(fā)成本。部分房地產(chǎn)公司將與生產(chǎn)經(jīng)營無關的各項營業(yè)外支出在稅前列支，或者對稅前準予扣除項目超標準列支，從而加大費用支出，減少收益，少繳企業(yè)所得稅。要結合房地產(chǎn)行業(yè)的特點重點檢查各項準備金、風險金、業(yè)務招待費、廣告費、租賃費、工資及相關費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。 （ 3） 以房換地 、 參建聯(lián)建 、 合作建房過程中 ， 是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅 。 （ 8） 動、拆遷補償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報納稅。 4，未正式簽訂 “ 合同 ” 所取得的收入。若開放項目屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 2）管理費的新稅收政策及稅務處理 ①關于企業(yè)提取的各項準備的政策規(guī)定 國稅發(fā) [2021]45號文重申：除壞賬準備允許在稅前列支外，其余企業(yè)提取的任何形式的準備金不得在稅前扣除。從 2021年 1月 1日起執(zhí)行。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） ② 關于 “ 住房專項維修基金 ” 的規(guī)定 :國稅發(fā)[2021]69號規(guī)定，住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部分、共用設施的維修和更新改造，開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。集團公司統(tǒng)一向金融機構借款，所屬企業(yè)申請使用，管理方式的變化，不影響所屬企業(yè)使用的銀行信貸資金 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 的性質(zhì)不屬于關聯(lián)企業(yè)之間的借款。 2021年，國家稅務總局 《 關于下放管理的固定資產(chǎn)加速折舊審批項目后續(xù)管理工作的通知 》 （國稅發(fā)[2021]113號）規(guī)定，允許實行加速折舊的企業(yè)或固定資產(chǎn)包括： 對在國民經(jīng)濟中具有重要地位、技術進步快的電子生產(chǎn)企業(yè)、船舶工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn) “ 母機 ” 的機械企業(yè)、飛機制造企業(yè)、化工生產(chǎn)企業(yè)、醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)的機器設備。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設備最短折舊年限為 3年 。 當 X＜ ,增值率＜ 20%,根據(jù)稅法規(guī)定 ,免交土地增值稅 . 所以 ,我們把 “ 免稅臨界點定價系數(shù) ” . （ 2）土地增值稅的最低稅率為 30%,同理 ,計算增值率為 30%時 ,X:Y等于 ，所以我們把 “ 低稅率臨界點定價系數(shù) ” 。 4200=%，因此應繳土地增值稅 3800 40%－ 4200 5%=1310萬元。 3，總結： 由于只有土地開發(fā)的納稅人才享有土地增值稅加計扣除的權利，因此企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地的時候，可以適度對土地進行一定程度的開發(fā)，使得經(jīng)營活動從單純的土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)化為土地開發(fā)，以期獲得土地開發(fā)納稅人的稅收優(yōu)惠。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） （三）銷售折讓 :銷售折讓是指商品銷售后，由于其品種、質(zhì)量等原因購貨方提出異議，商品雖未退回，但銷貨方需給予購貨方一種價格折讓，其實質(zhì)是原銷售額的減少。 （二）轉(zhuǎn)讓在建項目的納稅策劃實例 1，甲企業(yè)有一在建項目，評估 500 萬賣給乙企業(yè)，乙企業(yè)繼 續(xù)完成該項目，又投入開發(fā)費用 400萬。 ① 實質(zhì)是土地使用權和房屋所有權相互交換 甲方 以地換房 轉(zhuǎn)讓部分土地使用權 乙方 以房換地 銷售部分不動產(chǎn) 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 例 1 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2021萬元 資金并負責施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將 一半出售，售價 800萬，其余自用。合營企業(yè)本年取得銷售收入 1000萬元，甲方分得投資收益 200萬元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權交納營業(yè)稅： 200X5%=10萬元 合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅： 1000X5%=50萬元 ③雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬元投資成立合營企業(yè)，采取 “ 利潤分成、風險公擔 ” 的分配形式。因此，首先，甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權，應按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 繳納營業(yè)稅；其次，合營企業(yè)在向甲乙方分配房屋時，合營企業(yè)依 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目繳納營業(yè)稅；再次，甲、乙方分得房屋后，如果銷售，則按房屋的銷售收入依 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目繳納營業(yè)稅。首先，在發(fā)生稅收爭議時要盡量和稅務機關取得有效的溝通。 稅務聽證相對于稅務行政復議和稅務訴訟，是一種事前解決稅務爭議的方式，更有利于及早解決稅務糾紛 , 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 從而避免納稅人與稅務機關之間關系的惡化。 （ 3）違法事實不能成立的，不得給予行政處罰。 （ 5）對情節(jié)復雜或者重大違法行為給予較重的行政處罰，行政機關的負責人應當集體討論決定。即便企業(yè)確有證據(jù)和理由說明自己沒有偷逃稅，仍必須先依照稅務機關的納稅決定繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然后才能采取權利救濟的手段。需要 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 續(xù) 提醒一點的是，行政訴訟手段要作為最后的救濟手段來選擇。 2，企業(yè)和稅務執(zhí)法機關之間缺少有效的溝通 由于稅法本省的專業(yè)性和復雜性，稅務機關執(zhí)法過程中不免可能存在瑕疵，而企業(yè)財務人員由于對稅務稽查、稅務爭議解決程序缺乏專業(yè)性的了解，與稅務機關之間的溝通存在障礙。年終，經(jīng)董事會決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤分成、風險共擔的分配形式，不交營業(yè)稅。 （ 13%） = 建筑業(yè)營業(yè)稅 =*3%= 銷售不動產(chǎn)計稅價格 =*（ 1+10%） 247。 ? 籌劃前：甲方因裝讓無形資產(chǎn)交稅 500萬 *5%=25萬； 乙方因銷售不動產(chǎn)交稅 1000萬 *5%=50萬 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 2，籌劃方案： ? 依據(jù)：財稅 [2021]191號文件規(guī)定： “ 以不動產(chǎn)投資 入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 （五） 違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 ②完工后，采用比較法：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用應按建造成本的 5%比例計算扣除。 例如： A公司將 M地塊進行開發(fā)整理，投入建設費用 10萬 元。首先，領取“ 房屋銷售許可證 ” ，然后，辦理稅務登記，領取發(fā)票。 ” 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 S4 第四部分 土地增值稅稅收籌劃 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 一、 開發(fā)產(chǎn)品定價籌劃 （一）普通標準住宅避稅臨界點籌劃法： 1,案例介紹 某房地產(chǎn)公司從事普通標準住宅開發(fā)， 2021年 11月 15日，出售一棟普通住宅樓，總面積 12021平方米， 平均單位售價 2021元，銷售總額 2400萬元，該樓支 付土地出讓金 324萬元，房屋開發(fā)成本 1100萬元，利 息支出 100萬元，但不能提供金融機構借款費用證 明，城建稅率 7%，教育費附加 3%，印花稅率 ‰ ， 當?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例 10%。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 證券公司電子類設備。 （ 6）納稅人為對外投資而借入的資金發(fā)生的借款費用，可以直接扣除，不需要資本化計入有關投資的成本。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 財務費用的新稅收政策 （ 1）向金融企業(yè)（含信用社）借款的利息支出，按照實際發(fā)生數(shù)扣除。 國稅發(fā) [2021]39號 :企業(yè)按省級人民政府規(guī)定發(fā)給停止實物分房以前參加工作的未享受福利分房待遇的無 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 房老職工的一次性住房補貼資金 ,經(jīng)稅務機關審核后可在不少于 3年的期間內(nèi)均勻扣除 。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） B、企業(yè)已提取準備的資產(chǎn)，并且納稅申報時已調(diào)增了應納稅所得額，因價值恢復或轉(zhuǎn)讓處置有關資產(chǎn)而沖銷的準備，允許做相反納稅調(diào)整。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） （ 4）關于拆遷補償費的稅前扣除： ①、根據(jù)稅前扣除真實性的要求，拆遷補償費的稅前扣除必須有真實合法的憑證 ——發(fā)票。 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） （ 4）基礎設施建設費。 準予扣除項目金額 =成本 +費用 +稅金 +損失 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費 用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品 計稅成本。銷售收入的計量可采用以下標準核定銷售額： a,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； b,由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； c,按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 ②納稅人以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè) ③納稅人在異地取得的收入是否在勞務發(fā)生地稅務機關 ④對已開工建設的建筑安裝工程，納稅人是否存在長期零申報的異常情況。 （ 4） 檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為 。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少應稅所得額，人為加大某些項目的成本，先將用于銷售的商品房以自用的名義低價位轉(zhuǎn)資，隨后企業(yè)再通過資產(chǎn)評估將資產(chǎn)升值，當用于對外銷售時， 再將評估增值的商 稅 務 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 品房轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，或以轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的名義對外銷售，按評估后的價值結轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，減少經(jīng)營利潤。二是進行成本核算時，不分項目設立成本明細，而是將完工和未完工的多個項目成本混在一起，導致賬面虧損或隱瞞巨額利潤。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是對租賃房產(chǎn)而言，適用 5%的稅率；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要主要是針對房地產(chǎn)的