【正文】 條規(guī)定： “ 企業(yè)委托境外 機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) （含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) ⑤ 確定了成本分配方法 國稅發(fā) [2021]31號(hào)文對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對 象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占 地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。同時(shí)，第三十四條規(guī)定： “ 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 3，偽造或高估開發(fā)成本。部分房地產(chǎn)公司將與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的各項(xiàng)營業(yè)外支出在稅前列支，或者對稅前準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目超標(biāo)準(zhǔn)列支，從而加大費(fèi)用支出，減少收益，少繳企業(yè)所得稅。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽? （ 3） 以房換地 、 參建聯(lián)建 、 合作建房過程中 ， 是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅 。 （ 8） 動(dòng)、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報(bào)納稅。 4，未正式簽訂 “ 合同 ” 所取得的收入。若開放項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 2）管理費(fèi)的新稅收政策及稅務(wù)處理 ①關(guān)于企業(yè)提取的各項(xiàng)準(zhǔn)備的政策規(guī)定 國稅發(fā) [2021]45號(hào)文重申：除壞賬準(zhǔn)備允許在稅前列支外，其余企業(yè)提取的任何形式的準(zhǔn)備金不得在稅前扣除。從 2021年 1月 1日起執(zhí)行。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） ② 關(guān)于 “ 住房專項(xiàng)維修基金 ” 的規(guī)定 :國稅發(fā)[2021]69號(hào)規(guī)定，住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施的維修和更新改造，開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。集團(tuán)公司統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，所屬企業(yè)申請使用，管理方式的變化，不影響所屬企業(yè)使用的銀行信貸資金 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 的性質(zhì)不屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款。 2021年，國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于下放管理的固定資產(chǎn)加速折舊審批項(xiàng)目后續(xù)管理工作的通知 》 （國稅發(fā)[2021]113號(hào)）規(guī)定，允許實(shí)行加速折舊的企業(yè)或固定資產(chǎn)包括： 對在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位、技術(shù)進(jìn)步快的電子生產(chǎn)企業(yè)、船舶工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn) “ 母機(jī) ” 的機(jī)械企業(yè)、飛機(jī)制造企業(yè)、化工生產(chǎn)企業(yè)、醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)的機(jī)器設(shè)備。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設(shè)備最短折舊年限為 3年 。 當(dāng) X＜ ,增值率＜ 20%,根據(jù)稅法規(guī)定 ,免交土地增值稅 . 所以 ,我們把 “ 免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù) ” . （ 2）土地增值稅的最低稅率為 30%,同理 ,計(jì)算增值率為 30%時(shí) ,X:Y等于 ，所以我們把 “ 低稅率臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù) ” 。 4200=%，因此應(yīng)繳土地增值稅 3800 40%－ 4200 5%=1310萬元。 3，總結(jié)： 由于只有土地開發(fā)的納稅人才享有土地增值稅加計(jì)扣除的權(quán)利，因此企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地的時(shí)候，可以適度對土地進(jìn)行一定程度的開發(fā)，使得經(jīng)營活動(dòng)從單純的土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)化為土地開發(fā)，以期獲得土地開發(fā)納稅人的稅收優(yōu)惠。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） （三）銷售折讓 :銷售折讓是指商品銷售后，由于其品種、質(zhì)量等原因購貨方提出異議，商品雖未退回，但銷貨方需給予購貨方一種價(jià)格折讓，其實(shí)質(zhì)是原銷售額的減少。 （二）轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的納稅策劃實(shí)例 1，甲企業(yè)有一在建項(xiàng)目，評(píng)估 500 萬賣給乙企業(yè)，乙企業(yè)繼 續(xù)完成該項(xiàng)目，又投入開發(fā)費(fèi)用 400萬。 ① 實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 甲方 以地?fù)Q房 轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán) 乙方 以房換地 銷售部分不動(dòng)產(chǎn) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 例 1 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2021萬元 資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將 一半出售，售價(jià) 800萬，其余自用。合營企業(yè)本年取得銷售收入 1000萬元，甲方分得投資收益 200萬元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交納營業(yè)稅： 200X5%=10萬元 合營企業(yè)按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營業(yè)稅： 1000X5%=50萬元 ③雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權(quán) 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬元投資成立合營企業(yè)，采取 “ 利潤分成、風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān) ” 的分配形式。因此，首先，甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 繳納營業(yè)稅；其次，合營企業(yè)在向甲乙方分配房屋時(shí)，合營企業(yè)依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營業(yè)稅；再次，甲、乙方分得房屋后，如果銷售，則按房屋的銷售收入依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營業(yè)稅。首先，在發(fā)生稅收爭議時(shí)要盡量和稅務(wù)機(jī)關(guān)取得有效的溝通。 稅務(wù)聽證相對于稅務(wù)行政復(fù)議和稅務(wù)訴訟，是一種事前解決稅務(wù)爭議的方式，更有利于及早解決稅務(wù)糾紛 , 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 從而避免納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間關(guān)系的惡化。 （ 3）違法事實(shí)不能成立的，不得給予行政處罰。 （ 5）對情節(jié)復(fù)雜或者重大違法行為給予較重的行政處罰，行政機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)集體討論決定。即便企業(yè)確有證據(jù)和理由說明自己沒有偷逃稅，仍必須先依照稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅決定繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后才能采取權(quán)利救濟(jì)的手段。需要 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) 提醒一點(diǎn)的是，行政訴訟手段要作為最后的救濟(jì)手段來選擇。 2，企業(yè)和稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)之間缺少有效的溝通 由于稅法本省的專業(yè)性和復(fù)雜性，稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法過程中不免可能存在瑕疵，而企業(yè)財(cái)務(wù)人員由于對稅務(wù)稽查、稅務(wù)爭議解決程序缺乏專業(yè)性的了解，與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的溝通存在障礙。年終，經(jīng)董事會(huì)決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤分成、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式，不交營業(yè)稅。 （ 13%） = 建筑業(yè)營業(yè)稅 =*3%= 銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格 =*（ 1+10%） 247。 ? 籌劃前：甲方因裝讓無形資產(chǎn)交稅 500萬 *5%=25萬； 乙方因銷售不動(dòng)產(chǎn)交稅 1000萬 *5%=50萬 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 2，籌劃方案： ? 依據(jù)：財(cái)稅 [2021]191號(hào)文件規(guī)定： “ 以不動(dòng)產(chǎn)投資 入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。 （五） 違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 ②完工后，采用比較法：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按建造成本的 5%比例計(jì)算扣除。 例如： A公司將 M地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用 10萬 元。首先，領(lǐng)取“ 房屋銷售許可證 ” ，然后，辦理稅務(wù)登記，領(lǐng)取發(fā)票。 ” 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 S4 第四部分 土地增值稅稅收籌劃 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、 開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃 （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn)籌劃法： 1,案例介紹 某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)， 2021年 11月 15日，出售一棟普通住宅樓，總面積 12021平方米， 平均單位售價(jià) 2021元，銷售總額 2400萬元，該樓支 付土地出讓金 324萬元，房屋開發(fā)成本 1100萬元，利 息支出 100萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證 明，城建稅率 7%，教育費(fèi)附加 3%，印花稅率 ‰ ， 當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例 10%。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 證券公司電子類設(shè)備。 （ 6）納稅人為對外投資而借入的資金發(fā)生的借款費(fèi)用，可以直接扣除，不需要資本化計(jì)入有關(guān)投資的成本。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 財(cái)務(wù)費(fèi)用的新稅收政策 （ 1）向金融企業(yè)（含信用社）借款的利息支出，按照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。 國稅發(fā) [2021]39號(hào) :企業(yè)按省級(jí)人民政府規(guī)定發(fā)給停止實(shí)物分房以前參加工作的未享受福利分房待遇的無 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 房老職工的一次性住房補(bǔ)貼資金 ,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后可在不少于 3年的期間內(nèi)均勻扣除 。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） B、企業(yè)已提取準(zhǔn)備的資產(chǎn)，并且納稅申報(bào)時(shí)已調(diào)增了應(yīng)納稅所得額，因價(jià)值恢復(fù)或轉(zhuǎn)讓處置有關(guān)資產(chǎn)而沖銷的準(zhǔn)備，允許做相反納稅調(diào)整。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） （ 4）關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅前扣除： ①、根據(jù)稅前扣除真實(shí)性的要求，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅前扣除必須有真實(shí)合法的憑證 ——發(fā)票。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額 =成本 +費(fèi)用 +稅金 +損失 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi) 用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品 計(jì)稅成本。銷售收入的計(jì)量可采用以下標(biāo)準(zhǔn)核定銷售額： a,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； b,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； c,按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 ②納稅人以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè) ③納稅人在異地取得的收入是否在勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān) ④對已開工建設(shè)的建筑安裝工程，納稅人是否存在長期零申報(bào)的異常情況。 （ 4） 檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為 。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少應(yīng)稅所得額，人為加大某些項(xiàng)目的成本，先將用于銷售的商品房以自用的名義低價(jià)位轉(zhuǎn)資，隨后企業(yè)再通過資產(chǎn)評(píng)估將資產(chǎn)升值，當(dāng)用于對外銷售時(shí)， 再將評(píng)估增值的商 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 品房轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，或以轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的名義對外銷售，按評(píng)估后的價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，減少經(jīng)營利潤。二是進(jìn)行成本核算時(shí)，不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而是將完工和未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起，導(dǎo)致賬面虧損或隱瞞巨額利潤。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是對租賃房產(chǎn)而言，適用 5%的稅率；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要主要是針對房地產(chǎn)的