【正文】 土地增值稅 印花稅 財(cái)稅 〔 2021〕162號(hào)：對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。2021 闞振芳 版權(quán)所有 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 收入 /成本 177。 比照營(yíng)業(yè)稅處理是否充足預(yù)繳 比例是否正確 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開發(fā) —— 項(xiàng)目預(yù)售 14 169。 ?建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設(shè)立的項(xiàng)目部，應(yīng)按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)收入的%按月或按季由總機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目所在地預(yù)分企業(yè)所得稅，并由項(xiàng)目部向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳。 18 169。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 ?因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營(yíng)業(yè)額中申報(bào)納稅 。（單位或者個(gè)人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為按細(xì)則應(yīng)視同銷售） 土地增值稅 是否按規(guī)定預(yù)繳 企業(yè)所得稅 31號(hào)文件規(guī)定“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 ” 印花稅： 對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 １ .開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20 ２．開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%。 應(yīng)付費(fèi)用。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行審核鑒證，出具鑒證報(bào)告，獨(dú)立、客觀、公正地發(fā)表意見。 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： （一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 第二十八條 代收費(fèi)用的審核?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況 （一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。2021 闞振芳 版權(quán)所有 房地產(chǎn)法規(guī)匯編 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知 國(guó)稅函 [2021]201號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國(guó)稅發(fā) [2021]187號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財(cái)稅 [2021]21號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的通知 國(guó)稅發(fā)[2021]91號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 國(guó)稅發(fā) [2021]53號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國(guó)稅函 [2021]220號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知 國(guó)稅函 〔 2021〕 156號(hào) 。 （三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。 土地增值稅清算管理規(guī)程 第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。 （五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具 。 （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。委托人或其他第三者因使用鑒證報(bào)告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機(jī)構(gòu)無關(guān)。 原 31號(hào)無相關(guān)規(guī)定，造成完工企業(yè)扣除不足：如何解決完工、發(fā)票、扣除對(duì)企業(yè)仍是個(gè)難點(diǎn) 車庫規(guī)定 第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 下調(diào) 5%，具體要看各省如何轉(zhuǎn)發(fā) 明確期間 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。2021 闞振芳 版權(quán)所有 階段描述 收入自查關(guān)注 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 備注 ?預(yù)售及銷售結(jié)轉(zhuǎn) ?收入的合理、完整和及時(shí) ?收入價(jià)款價(jià)外費(fèi)用（定金、誠(chéng)意金、違約金、手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款等）是否入賬 ?預(yù)收款（含定金）申報(bào)列入以外賬目未申報(bào) ?收款沖成本費(fèi)用或轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位個(gè)人卡賬外 ?開具收具未按規(guī)定申報(bào) ?自有施工力量銷售不動(dòng)產(chǎn)建筑環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅 ?在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ?是否拆遷補(bǔ)償面積按工程成本+超面積差價(jià)和申報(bào) ?與包銷企業(yè)兩票結(jié)算少計(jì)收入 ?分期收款應(yīng)收未收是否申報(bào) ?委托銷售的是否及時(shí) ?按揭是否申報(bào) ?租金收入是否申報(bào) ?視同銷售是否申報(bào)（開發(fā)產(chǎn)品交換、抵債、分配、個(gè)人、贈(zèng)與地方政府公用單位以外單位） ?關(guān)聯(lián)方低價(jià)收入合理性 ?合作建房是否交稅 ?不屬于代建作為代建處理 補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅城、教、土增值稅 調(diào)整應(yīng)納閣所得補(bǔ)所得稅 補(bǔ)稅同時(shí)加收滯納金 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開發(fā) —— 項(xiàng)目預(yù)售 /銷售 29 169。 ?納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ?關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2021]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入， 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國(guó)稅函 [2021]220號(hào) ? 關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 ?各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。 17 169。2021 闞振芳 版權(quán)所有 建安企業(yè)稅務(wù)政策解析 納