【正文】 應付費用。（單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為按細則應視同銷售） 土地增值稅 是否按規(guī)定預繳 企業(yè)所得稅 31號文件規(guī)定“預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額 ” 印花稅： 對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。 ?建筑企業(yè)總機構直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，應按項目實際經(jīng)營收入的%按月或按季由總機構向項目所在地預分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳。2021 闞振芳 版權所有 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點、方法、底稿 收入 /成本 177。 ?因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅 。2021 闞振芳 版權所有 跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理 ?建筑企業(yè)總機構應按照有關規(guī)定辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳，各分支機構和項目部不進行匯算清繳。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2021 闞振芳 版權所有 項目設立及取得階段 項目開發(fā)階段 建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務籌劃 預售及銷售階段 完工階段（所得稅） 土地增值稅清算 公司注銷 PK老 31：降低期中稅負嚴格完工管理 預征比例調低 救急 % 止：費用 稅金口舌 權責發(fā)生 有所限制 轉固 不再躊躇 ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 成本口徑明確 掌握有難度 項目 國稅發(fā) [2021]31號 國稅發(fā) [2021]31號 注釋 范圍 內外資 內資 已經(jīng)完工條件 符合下列條件之一 ：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除 （一）扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的，不予扣除 （二）稅務機關可核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等 ，其成本、費用可以扣除； 、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注： （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。 土地增值稅清算鑒證報告 二、鑒證結論 經(jīng)對貴公司 （項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認： ： 元； ： 元； ： 元； （增值額與扣除金額之比）： %； ： %； ： 元； ： 元； （退）繳土地增值稅稅額： 元。 在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù) 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 及其實施細則、有關政策規(guī)定，按照 《 土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則 》 的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。2021 闞振芳 版權所有 項目設立及取得階段 項目開發(fā)階段 預售及銷售階段 完工階段（所得稅） 土地增值稅清算 公司注銷 問題解答 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金?！? 納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。 （二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內計算扣除。要按照 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。2021 闞振芳 版權所有 跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理 ?建筑企業(yè)所屬二級或二級以下分支機構直接管理的項目部（包括與項目部性質相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額應匯總到二級分支機構統(tǒng)一核算，由二級分支機構按照國稅發(fā)[2021]28號文件規(guī)定的辦法預繳企業(yè)所得稅。 ?前期工程費 印花稅 土地使用稅 個人所得稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點 ?是否存在虛列情形土地是否有合法憑證 ?是否按項目合理分攤 ?所有合同是否按規(guī)定貼花 ?前期票據(jù)合法性（如項目 AB） 檢查方法 提供設計等前期合同 核對前期票據(jù) 分攤辦法是否合理 底稿 相關工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 成本及扣除項目 分稅種記錄 稅務自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目前期 11 169。 ?銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅?？倷C構年終匯算清繳后應納所得稅額小于已預繳的稅款時，由總機構主管稅務機關辦理退稅或抵扣以后年度的應繳企業(yè)所得稅。 ?各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發(fā) [2021]10號文件精神，有針對