房地產(chǎn)稅務(wù)流程-jlb(已修改)
2025-05-27 00:10 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段 建筑安裝企業(yè)營(yíng)業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃 預(yù)售及銷(xiāo)售階段 完工階段（所得稅） 土地增值稅清算 公司注銷(xiāo) 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 見(jiàn)圖 （ 1）項(xiàng)目設(shè)立一般形式 （ 2）特殊項(xiàng)目公司形式優(yōu)劣及籌劃 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 讀圖 （ 3）合同訂立、股權(quán)方式與土地方式解析談判技巧與籌劃 （ 4）發(fā)票對(duì)后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響； 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 讀圖 （ 5）成本項(xiàng)目處理、成本對(duì)象確立、利息資本化等成本核算對(duì)后期兩稅影響； （ 6）契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)揭示及應(yīng)對(duì)； 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 收入 /成本 177。 ?項(xiàng)目取得 通過(guò)招拍或協(xié)議方式取得土地 土地房產(chǎn)投資注入 股權(quán)方式取得土地或項(xiàng)目 契稅 土地使用稅 個(gè)人所得稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 印花稅 財(cái)稅 〔 2021〕162號(hào)：對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。 重點(diǎn) ?股權(quán)方式取得土地項(xiàng)目成本真實(shí)性 ?土地是否有合法憑證 ?交納土地使用稅時(shí)間是否及時(shí)、金額是否正確 ?所有合同及相關(guān)憑證賬冊(cè)是否按規(guī)定貼花 ?契稅交納是否正確 ?股東受讓股權(quán)是否代扣個(gè)人的所得稅（股東） 檢查方法 提供土地合同、拆遷協(xié)議、股權(quán)收購(gòu)協(xié)議、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、現(xiàn)場(chǎng)了解 記錄不實(shí)成本在后期成本中剔除影響 關(guān)注款項(xiàng)支付情況、有無(wú)長(zhǎng)期未支付款項(xiàng) 比對(duì)大額異常票據(jù)特別是股東更換情況 關(guān)注拆遷合理性 土地傭金及進(jìn)入出讓金違約金是否進(jìn)入扣除項(xiàng)目 分?jǐn)傓k法是否合理 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 成本及扣除項(xiàng)目 分稅種記錄 稅務(wù)自檢與檢查 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) —— 項(xiàng)目取得 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 影響收入 /成本 ?項(xiàng)目建設(shè) —— 拆遷 印花稅 契稅 土地使用稅 個(gè)人所得稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點(diǎn) ?拆遷費(fèi)用合理性 ?回遷房處理視同銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)稅土地增值稅所得稅） ?區(qū)分單位與個(gè)人拆遷不同處理 檢查方法 提供拆遷協(xié)議、簽收花名冊(cè) 記錄不實(shí)成本在后期成本中剔除影響 關(guān)注款項(xiàng)支付情況、有無(wú)長(zhǎng)期未支付款項(xiàng) 比對(duì)大額異常票據(jù)特別是股東更換情況 關(guān)注拆遷合理性 一期與二期聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目一期票據(jù)不同處理 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 回遷視同銷(xiāo)售問(wèn)題 成本及扣除 分稅種記錄 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) —— 項(xiàng)目建設(shè) 7 169。2021 闞振芳 版權(quán)所有 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段 建筑安裝企業(yè)營(yíng)業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃 預(yù)售及銷(xiāo)售階段 完工階段（所得稅） 土地增值稅清算 公司注銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)階段 （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段介紹 （ 2）前期成本合同訂立對(duì)土地增值稅影響 （ 3）設(shè)計(jì)合同幾點(diǎn)注意事項(xiàng)（營(yíng)業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理） 開(kāi)發(fā)階段 （ 4）成本核算對(duì)象對(duì)所得及土增影響 （ 5）開(kāi)發(fā)階段的的測(cè)算 （ 6）基礎(chǔ)設(shè)施與分?jǐn)? （ 7）建安費(fèi)（合同、結(jié)算、發(fā)票）處理，分?jǐn)偧胺峙涮幚? （ 8）利息與資本化 （ 9）不同分?jǐn)偡椒▽?duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)、所得稅及土地增值稅影響； 其他見(jiàn)圖 10 169。2021 闞振芳 版權(quán)所有 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 收入 /成本 177。 ?前期工程費(fèi) 印花稅 土地使用稅 個(gè)人所得稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點(diǎn) ?是否存在虛列情形土地是否有合法憑證 ?是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)? ?所有合同是否按規(guī)定貼花 ?前期票據(jù)合法性（如項(xiàng)目 AB） 檢查方法 提供設(shè)計(jì)等前期合同 核對(duì)前期票據(jù) 分?jǐn)傓k法是否合理 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 成本及扣除項(xiàng)目 分稅種記錄 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) —— 項(xiàng)目前期 11 169。2021 闞振芳 版權(quán)所有 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 收入 /成本 177。 ?項(xiàng)目建設(shè) 出包工程 自營(yíng)工程 企業(yè)所得稅 土地增值稅 印花稅 營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人所得稅 重點(diǎn) 票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等） 是否為本項(xiàng)目費(fèi)用（是否虛列） 甲供材營(yíng)業(yè)稅 自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目 建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅開(kāi)具 方法 決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進(jìn)行核對(duì)； 利用關(guān)聯(lián)方及主要合同方如總包、材料、裝修合同比較 核對(duì)票據(jù) 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 記錄影響數(shù)據(jù) 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) —— 項(xiàng)目建設(shè) 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 收入 /成本 177。 ?基礎(chǔ)設(shè)施及其他 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點(diǎn) 票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等） 是否為本項(xiàng)目費(fèi)用（是否虛列） 紅線外有政府補(bǔ)償有無(wú)沖減成本 分?jǐn)偸欠窈侠? 方法 決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進(jìn)行核對(duì)； 核對(duì)票據(jù) 復(fù)核分?jǐn)偣? 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 記錄影響數(shù)據(jù) 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) —— 項(xiàng)目建設(shè) 階段描述 營(yíng)業(yè)稅要點(diǎn) 所得稅要點(diǎn) 土地增值稅要點(diǎn) ?預(yù)售款 ?采用預(yù)收款方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無(wú)不按預(yù)售收入（含定金）繳納營(yíng)業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。 ?因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營(yíng)業(yè)額中申報(bào)納稅 。 ?銀行按揭收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來(lái)
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