【正文】 稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 ?基礎(chǔ)設(shè)施及其他 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點(diǎn) 票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等） 是否為本項(xiàng)目費(fèi)用（是否虛列） 紅線外有政府補(bǔ)償有無沖減成本 分?jǐn)偸欠窈侠? 方法 決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進(jìn)行核對； 核對票據(jù) 復(fù)核分?jǐn)偣? 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 記錄影響數(shù)據(jù) 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開發(fā) —— 項(xiàng)目建設(shè) 階段描述 營業(yè)稅要點(diǎn) 所得稅要點(diǎn) 土地增值稅要點(diǎn) ?預(yù)售款 ?采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 項(xiàng)目開發(fā)階段 建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃 預(yù)售及銷售階段 完工階段（所得稅） 土地增值稅清算 公司注銷 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 見圖 （ 1）項(xiàng)目設(shè)立一般形式 （ 2）特殊項(xiàng)目公司形式優(yōu)劣及籌劃 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 讀圖 （ 3）合同訂立、股權(quán)方式與土地方式解析談判技巧與籌劃 （ 4）發(fā)票對后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響； 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 讀圖 （ 5）成本項(xiàng)目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對后期兩稅影響； （ 6）契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)揭示及應(yīng)對； 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 收入 /成本 177。 ?項(xiàng)目建設(shè) 出包工程 自營工程 企業(yè)所得稅 土地增值稅 印花稅 營業(yè)稅 個(gè)人所得稅 重點(diǎn) 票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等） 是否為本項(xiàng)目費(fèi)用（是否虛列） 甲供材營業(yè)稅 自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目 建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅開具 方法 決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進(jìn)行核對； 利用關(guān)聯(lián)方及主要合同方如總包、材料、裝修合同比較 核對票據(jù) 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 記錄影響數(shù)據(jù) 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開發(fā) —— 項(xiàng)目建設(shè) 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 收入 /成本 177。2021 闞振芳 版權(quán)所有 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 項(xiàng)目開發(fā)階段 建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃 預(yù)售及銷售階段 完工階段（所得稅） 土地增值稅清算 公司注銷 15 169。 ?建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)應(yīng)匯總計(jì)算企業(yè)應(yīng)納所得稅，按照以下方法進(jìn)行預(yù)繳： （一）總機(jī)構(gòu)只設(shè)跨地區(qū)項(xiàng)目部的，扣除已由項(xiàng)目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納；（二）總機(jī)構(gòu)只設(shè)二級分支機(jī)構(gòu)的，按照國稅發(fā) [2021]28號文件規(guī)定計(jì)算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款；（三）總機(jī)構(gòu)既有直接管理的跨地區(qū)項(xiàng)目部，又有跨地區(qū)二級分支機(jī)構(gòu)的，先扣除已由項(xiàng)目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，再按照國稅發(fā) [2021]28號文件規(guī)定計(jì)算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款。2021 闞振芳 版權(quán)所有 項(xiàng)目設(shè)立及取得階段 項(xiàng)目開發(fā)階段 建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃 預(yù)售及銷售階段 完工階段（所得稅） 土地增值稅清算 公司注銷 預(yù)售及銷售階段 （ 1）預(yù)售及銷售介紹及會(huì)計(jì)處理 （ 2）營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營業(yè)稅條例及細(xì)則、國稅發(fā)[2021]187號及國稅函 [2021]220號、所得稅 31號文件） （ 3）稅務(wù)自檢要點(diǎn)及應(yīng)對（展開講解營業(yè)稅、所得稅要點(diǎn)） （ 4）項(xiàng)目備案登記規(guī)定及籌劃 （ 5）核算提示 （ 6）收入稅務(wù)檢查重點(diǎn)（展開重點(diǎn)講解） 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 ?為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。 為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%， 各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 ?房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 ?銀行按揭收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來賬不申報(bào)納稅。 重點(diǎn) ?預(yù)收款放“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”、及賬外未及明申報(bào)營業(yè)稅 ?不及時(shí)或未按規(guī)定開票； ?外循環(huán)或干或未交（足） 方法 ?提供預(yù)售或銷售合同、臺(tái)賬、銷控表、樓盤表比對； ?提供按揭銀行對賬單； ?提供發(fā)票開具記錄；比對營業(yè)稅與土地增值稅配比關(guān)系 ?計(jì)入當(dāng)期所得完整性 ?比對合同及收據(jù)連號價(jià)格差異 ?詢問按揭人員、銷售中介、現(xiàn)場查看樓盤銷售進(jìn)度 底稿 相關(guān)工作底稿 補(bǔ)營業(yè)稅城、教、土增值稅 調(diào)整應(yīng)納閣所得補(bǔ)所得稅 補(bǔ)稅同時(shí)加收滯納金 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開發(fā) —— 項(xiàng)目預(yù)售 /銷售 28 169。 ３．開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 10％。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報(bào)告。 1. 2. 3. （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算 ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2. 3. 。 （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收?。划?dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。 （二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠