【正文】 （二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。 （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機(jī)械使用費等情況。 1. 2. 3. （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算 ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2. 3. 。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 重點 ?預(yù)收款放“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”、及賬外未及明申報營業(yè)稅 ?不及時或未按規(guī)定開票； ?外循環(huán)或干或未交（足） 方法 ?提供預(yù)售或銷售合同、臺賬、銷控表、樓盤表比對； ?提供按揭銀行對賬單； ?提供發(fā)票開具記錄；比對營業(yè)稅與土地增值稅配比關(guān)系 ?計入當(dāng)期所得完整性 ?比對合同及收據(jù)連號價格差異 ?詢問按揭人員、銷售中介、現(xiàn)場查看樓盤銷售進(jìn)度 底稿 相關(guān)工作底稿 補(bǔ)營業(yè)稅城、教、土增值稅 調(diào)整應(yīng)納閣所得補(bǔ)所得稅 補(bǔ)稅同時加收滯納金 稅務(wù)自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目預(yù)售 /銷售 28 169。 ?房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。 ?建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)應(yīng)匯總計算企業(yè)應(yīng)納所得稅，按照以下方法進(jìn)行預(yù)繳： （一）總機(jī)構(gòu)只設(shè)跨地區(qū)項目部的，扣除已由項目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納；（二）總機(jī)構(gòu)只設(shè)二級分支機(jī)構(gòu)的，按照國稅發(fā) [2021]28號文件規(guī)定計算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款；（三）總機(jī)構(gòu)既有直接管理的跨地區(qū)項目部，又有跨地區(qū)二級分支機(jī)構(gòu)的，先扣除已由項目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，再按照國稅發(fā) [2021]28號文件規(guī)定計算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款。 ?項目建設(shè) 出包工程 自營工程 企業(yè)所得稅 土地增值稅 印花稅 營業(yè)稅 個人所得稅 重點 票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等） 是否為本項目費用（是否虛列） 甲供材營業(yè)稅 自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目 建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅開具 方法 決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進(jìn)行核對； 利用關(guān)聯(lián)方及主要合同方如總包、材料、裝修合同比較 核對票據(jù) 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 記錄影響數(shù)據(jù) 稅務(wù)自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目建設(shè) 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點、方法、底稿 收入 /成本 177。 ?基礎(chǔ)設(shè)施及其他 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點 票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等） 是否為本項目費用（是否虛列） 紅線外有政府補(bǔ)償有無沖減成本 分?jǐn)偸欠窈侠? 方法 決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進(jìn)行核對； 核對票據(jù) 復(fù)核分?jǐn)偣? 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 記錄影響數(shù)據(jù) 稅務(wù)自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目建設(shè) 階段描述 營業(yè)稅要點 所得稅要點 土地增值稅要點 ?預(yù)售款 ?采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。 17 169。 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 ?各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ?關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2021]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入， 同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。2021 闞振芳 版權(quán)所有 階段描述 收入自查關(guān)注 檢查重點、方法、底稿 備注 ?預(yù)售及銷售結(jié)轉(zhuǎn) ?收入的合理、完整和及時 ?收入價款價外費用（定金、誠意金、違約金、手續(xù)費、基金、集資費、代收款等）是否入賬 ?預(yù)收款（含定金）申報列入以外賬目未申報 ?收款沖成本費用或轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位個人卡賬外 ?開具收具未按規(guī)定申報 ?自有施工力量銷售不動產(chǎn)建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅 ?在建項目轉(zhuǎn)讓 ?是否拆遷補(bǔ)償面積按工程成本+超面積差價和申報 ?與包銷企業(yè)兩票結(jié)算少計收入 ?分期收款應(yīng)收未收是否申報 ?委托銷售的是否及時 ?按揭是否申報 ?租金收入是否申報 ?視同銷售是否申報（開發(fā)產(chǎn)品交換、抵債、分配、個人、贈與地方政府公用單位以外單位） ?關(guān)聯(lián)方低價收入合理性 ?合作建房是否交稅 ?不屬于代建作為代建處理 補(bǔ)營業(yè)稅城、教、土增值稅 調(diào)整應(yīng)納閣所得補(bǔ)所得稅 補(bǔ)稅同時加收滯納金 稅務(wù)自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目預(yù)售 /銷售 29 169。 原 31號無相關(guān)規(guī)定，造成完工企業(yè)扣除不足：如何解決完工、發(fā)票、扣除對企業(yè)仍是個難點 車庫規(guī)定 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 （五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具 。 （三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗證、計算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況 （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。 （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。