【正文】 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 三、合作建房的納稅籌劃 （一）合作建房的概念 合作建房 :是指由一方（簡稱甲方）提供土地，另一方 （簡稱乙方）提供資金的合作建房。 （二）合作建房的方式 1，第一種方式是甲方出土地，乙方出資金，房屋建成后，按比例分配房屋。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的部分土地使用權和部分房屋所有權相互交換。 ① 實質是土地使用權和房屋所有權相互交換 甲方 以地換房 轉讓部分土地使用權 乙方 以房換地 銷售部分不動產 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 例 1 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2021萬元 資金并負責施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將 一半出售，售價 800萬，其余自用。乙方將建成后的一半轉讓 屬 “ 自建建筑物后銷售 ” ，應按 “ 建筑業(yè) ” 、 “ 銷售不動產 ”各交 一道營業(yè)稅，計算組成計稅價格，假設成本利潤率分別為 8%、 10%： 建筑業(yè)計稅價格 =2021*50%*（ 1+8%） 247。 （ 13%） = 建筑業(yè)營業(yè)稅 =*3%= 銷售不動產計稅價格 =*（ 1+10%） 247。 （ 15%） = 萬元 銷售不動產營業(yè)稅 =*5%= 甲方轉讓了土地使用權、銷售不動產，應交營業(yè)稅 *5%+800*5%= 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） ② 甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年 ,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實質是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權 例 甲方將土地所有權出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷售不動產交稅： 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5%= 甲方按服務業(yè) 租賃業(yè)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5%= 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 2，第二種方式甲方以土地使用權 ,乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房 ①雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營企業(yè)轉讓土地使用權征稅 合營企業(yè)：按銷售不動產征稅 ②甲方采取按銷售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成將土地使用權轉讓給合 營企業(yè)提取固定利潤，就甲方提取的收入按 “ 轉讓 無形資產 ” 征稅。 合營企業(yè)：按銷售不動產征稅 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 例 甲方以土地所有權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。協(xié)議規(guī)定，甲方按銷售收入的 20%提成作為投資收益。合營企業(yè)本年取得銷售收入 1000萬元，甲方分得投資收益 200萬元 甲方轉讓土地使用權交納營業(yè)稅： 200X5%=10萬元 合營企業(yè)按銷售不動產交納營業(yè)稅： 1000X5%=50萬元 ③雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬元投資成立合營企業(yè)，采取 “ 利潤分成、風險公擔 ” 的分配形式。當年建成住宅 500套，銷售 400套，每套 15萬元。年終，經董事會決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤分成、風險共擔的分配形式，不交營業(yè)稅。甲、乙分得住宅視同銷售，由合營企業(yè)交營業(yè)稅： （ 400+5+8） X15X5%= 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 3，通過以上案例，我們得知合作建房的營業(yè)稅因合作方式，合作過程中風險利益分擔方式的不同而產生不同的營業(yè)稅負擔。具體依據(jù)如下。 （ 1）房屋建成后，如果合同約定雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照財政部、國家稅務總局《 關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知 》 (財稅[2021]191號 )文件 “ 以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅 ” 的規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，不繳納營業(yè)稅；合營企業(yè)銷售房屋取得的收入應按 “ 銷售不動產 ” 繳納營業(yè)稅；雙方分得的利潤不繳納營業(yè)稅。 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） （ 2） 房屋建成后，如果合同約定甲方按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬于投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入應按 “ 轉讓無形資產 ” 繳納營業(yè)稅；合營企業(yè)則應按全部房屋的銷售收入依 “ 銷售不動產 ” 稅目繳納營業(yè)稅。 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） （ 3）如果合同約定房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成以無形資產投資入股不征營業(yè)稅的行為。因此，首先，甲方向合營企業(yè)轉讓的土地使用權，應按 “ 轉讓無形資產 ” 繳納營業(yè)稅；其次，合營企業(yè)在向甲乙方分配房屋時，合營企業(yè)依 “ 銷售不動產 ” 稅目繳納營業(yè)稅；再次，甲、乙方分得房屋后，如果銷售，則按房屋的銷售收入依 “ 銷售不動產 ” 稅目繳納營業(yè)稅。 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 S6 稅務爭議的應對之策 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 一、稅務爭議的概述 （一）稅務爭議產生的原因 1，法律法規(guī)的不完整性 我國的稅法還沒有像其它法律一樣達到相對完整的地步，這就意味著在出現(xiàn)稅務爭議或稅務危機時，稅企雙方可以談判的空間還是有的。 2，企業(yè)和稅務執(zhí)法機關之間缺少有效的溝通 由于稅法本省的專業(yè)性和復雜性，稅務機關執(zhí)法過程中不免可能存在瑕疵，而企業(yè)財務人員由于對稅務稽查、稅務爭議解決程序缺乏專業(yè)性的了解，與稅務機關之間的溝通存在障礙。 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 3， 2021年是 “ 收入型的稅務稽查 ” 年 另一方面， 2021年初以來因受金融危機的持續(xù)影響，國家稅收收入大幅降低，國家加大了稅務稽核的力度。房地產領域成為重點稽查的對象。這必將導致企業(yè)稅務風險的擴大和稅務爭議案件的增加。 （二）企業(yè)面對稅務爭議的策略 企業(yè)雖然面對的是較為強勢的稅務機關，但企業(yè)不應只選擇 “ 投降 ” ，被動接受稅務機關所做出的決定，而是要積極堅持維護自身的合法權利。在 “ 讀懂稅法 ”的前提下，爭取談判結果的利益最大化。首先，在發(fā)生稅收爭議時要盡量和稅務機關取得有效的溝通。其次，要將聽證、復議作為解決稅務爭議的首選。需要 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 續(xù) 提醒一點的是，行政訴訟手段要作為最后的救濟手段來選擇。另一方面，我們的經驗表明，企業(yè)可以借助專業(yè)人員在稅務聽證、復議、訴訟等稅務爭議救濟程序中提供專業(yè)的意見和幫助將會起到明顯的效益。 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 二、稅務爭議解決的具體方法 （一）稅務爭議解決的法律依據(jù)。 稅務聽證、行政復議和行政訴訟，都是行政相對人的合法權益。國家出臺了相關的法律法規(guī)予以保護。 《 中華人民共和國行政處罰法 》 《 稅務行政處罰聽證程序實施辦法（試行） 》 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 （二）稅務聽證概述 1，稅務聽證的優(yōu)點。 稅務聽證相對于稅務行政復議和稅務訴訟，是一種事前解決稅務爭議的方式，更有利于及早解決稅務糾紛 , 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 從而避免納稅人與稅務機關之間關系的惡化。這是因為稅務機關做出行政處罰決定后，該決定具有效力先定性，企業(yè)必須現(xiàn)根據(jù)稅務機關的處罰決定，履行相應義務。即便企業(yè)確有證據(jù)和理由說明自己沒有偷逃稅，仍必須先依照稅務機關的納稅決定繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然后才能采取權利救濟的手段。此時企業(yè)的經營資金已經被占用，企業(yè)已經遭遇損失。 2，什么是稅務聽證？ 稅務聽證是指，在稅務機關作出處罰決定之前，在稅務機關派出的專門人員或者機構的主持下，由直接參與案件調查取證的稅務人員或部門為一方，被認為違 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 法的當事人為一方，有關證人等共同參加，由稅務人員提出當事人違法的事實、證據(jù)和行政處罰建議，當事人進行申辯和質證，以進一步澄清事實，核實證據(jù)的法定程序。 3，哪些稅務行政處罰案件，當事人有權要求聽證？ 并不是所有的行政處罰案件都適用聽證程序，根據(jù)《 中華人民共和國行政處罰法 》 第四十二條和 《 稅務行政處罰聽證程序實施辦法（試行）第三條規(guī)定，稅務機關對公民作出2021元以上（含本數(shù)）罰款或者對法人或者對其他組織作出１萬元以上（含本數(shù)）罰款的行政處罰之前，應當向當事人送達 《 稅務行政處罰事項告知書 》 ，告知當事人已經查明的違法事實、證據(jù)、行政處罰的法律依據(jù)和擬將給予的行政處罰， 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 并告知有要求舉行聽證的權利。 4，法律聽證程序有何期限、程序規(guī)定？ （ 1）當事人要求聽證的，應當在行政機關告知后三日內提出； （ 2）行政機關應當在聽證的七日前，通知當事人舉行聽證的時間、地點； （ 3）除涉及國家秘密、商業(yè)秘密或者個人隱私外，聽證公開舉行； （ 4）聽證由行政機關指定的非本案調查人員主持；當事人認為主持人與本案有直接利害關系的，有權申請回避； 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） （ 5）當事人可以親自參加聽證，也可以委托一至二人代理； （ 6）舉行聽證時，調查人員提出當事人違法的事實、證據(jù)和行政處罰建議；當事人進行申辯和質證； （ 7）聽證應當制作筆錄；筆錄應當交當事人審核無誤后簽字或者蓋章。 ■ 聽證結束后，稅務機關應根據(jù)不同情況，分別作出如下決定： （ 1）對確有應受行政處罰的違法行為的，根據(jù)情節(jié)輕重及具體情況，作出行政處罰決定； 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） （ 2）違法行為輕微，依法可不予行政處罰的，不予行政處罰。 （ 3）違法事實不能成立的，不得給予行政處罰。 （ 4）違法行為已構成犯罪的，移送司法機關。 （ 5）對情節(jié)復雜或者重大違法行為給予較重的行政處罰，行政機關的負責人應當集體討論決定。 5，行政相對人在稅務聽證中的權利 （ 1）納稅人要求聽證的，有要求稅務機關在規(guī)定的期限內通知本人的權利。 （ 2）納稅人有要求延期舉行聽證的權利 （ 3）納稅人有要求聽證主持人回避的權利 （ 4）納稅人在聽證中有充分陳述意見的權利 稅 務 咨 詢 轉讓 定價稅 務 高新企 業(yè) 稅 務 并 購 稅 務 稅 務 爭 議 解決 （續(xù)） 6, 舉行聽證收費嗎？ 稅務機關舉行聽證，聽證費用由組織聽證的稅務機關支付，不得由要求聽證的當事人承擔或者變相承擔。 7，要求聽證須提交哪些材料？ 當事人提出聽證要求，應向行政機關提交 《 聽證要 求書 》 ，提出要求聽證的