【正文】 下的1000萬元，之后在第二年的時候分次投入公司的2500萬元；另一種方案是在剛開始進(jìn)行建設(shè)時先投入公司的1500萬元，開工半年之后再將剩下的1000萬元投入到工程中，第二年再逐漸向銀行貸款投入資金1000萬元，運用支付無息銀行承兌票據(jù)的方法，將要付給施工單位資金的時間延長，直到徹底竣工驗收之后，在支付全部的剩下的工程款項1500萬元。將上述的兩個方案相比較我們可以得出，方案一資本化的利息大于方案二，等于1500萬元2年的貸款利息和1000萬元1年半貸款利息的總和；而方案二卻相當(dāng)于1000萬元半年的貸款利息，而且之后為付工程款而貸款的1500萬元可以在稅前就從當(dāng)期的損益當(dāng)中扣除出去，資本化的利息比方案一要少得多。因此伊泰置業(yè)想要經(jīng)過稅收籌劃以達(dá)到節(jié)稅的目的的話，方案二明顯要優(yōu)于方案一。案例二：伊泰置業(yè)在2011年由于資金周轉(zhuǎn)問題欲轉(zhuǎn)讓在建的寫字樓項目，已累計發(fā)生在建工程成本3000萬元，經(jīng)與另一家房地產(chǎn)公司協(xié)商，伊泰置業(yè)以6000萬元轉(zhuǎn)讓該在建項目，那么公司進(jìn)行納稅申報有如下兩種方案可供選擇：方案一：直接轉(zhuǎn)讓該項目，需要繳納企業(yè)所得稅=（60003000）33%=990萬元；方案二：將該公司的所有股權(quán)轉(zhuǎn)移，令股權(quán)差額和項目差額基本一致，在這種情況下，只是公司控制權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移而在建工程并沒有涉及直接的轉(zhuǎn)移，因此沒有這方面的稅收。但由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，根據(jù)國家的規(guī)定企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價應(yīng)當(dāng)按20%的所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅，所以應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（60003000）20%=600萬元。比較方案一與方案二，方案二少繳納企業(yè)所得稅990600=390萬元，所以伊泰置業(yè)應(yīng)選擇方案二以達(dá)到節(jié)稅的目的。 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃總結(jié)根據(jù)分析鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司的稅務(wù)情況以及上文中三大稅種的案例分析，對伊泰置業(yè)納稅方面的籌劃進(jìn)行如下總結(jié)。 營業(yè)稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié)由于伊泰置業(yè)經(jīng)常與其他房地產(chǎn)企業(yè)采取合作建房的方式開發(fā)房地產(chǎn)，故選擇合理的合作建房方式對于營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃是至關(guān)重要的。合作建房的方式一般有以下兩種：第一種方式：伊泰置業(yè)和華府置業(yè)將它們各自目前所有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)拿出其中一部分來進(jìn)行交換，各自都取得了房屋所有權(quán)。在這個過程中，伊泰置業(yè)可以利用一部分土地使用權(quán)來換取華府置業(yè)一部分房屋所有權(quán)，這樣就產(chǎn)生了土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓這一行為；而與伊泰置業(yè)合作的另一方就能夠拿自己的部分房屋所有權(quán)換取伊泰置業(yè)的土地使用權(quán)，從而產(chǎn)生了這種叫做銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征稅行為，因此雙方都發(fā)生了應(yīng)稅行為，稅種為營業(yè)稅。伊泰置業(yè)的行為應(yīng)該按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的稅目來征營業(yè)稅；與伊泰置業(yè)合作的華府置業(yè)應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”這個稅目來征營業(yè)稅。用出租土地使用權(quán)來換取換取房屋所有權(quán)。伊泰置業(yè)需要把土地使用權(quán)租賃給合作的另一方幾年，合作的另一方投資這片土地上然后建造房屋并且投入使用，當(dāng)租賃到期后，合作的另一方需要把土地使用權(quán)和他們所建造的房屋還給伊泰置業(yè)。這個過程中，合作的另一方用自己所建的房屋作為商品交換了幾年的土地使用權(quán)，伊泰置業(yè)是把出租土地使用權(quán)當(dāng)作商品來換取房屋。伊泰置業(yè)的行為是出租土地使用權(quán)，應(yīng)該按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”來征收相關(guān)行為的營業(yè)稅；而合作的另一方則是以其銷售不動產(chǎn)的行為，按照“銷售不動產(chǎn)”這個稅目征收相關(guān)行為的營業(yè)稅。第二種方式則是上述營業(yè)稅稅務(wù)籌劃案例一中提到的方法，伊泰置業(yè)可以按其所發(fā)生的營業(yè)稅應(yīng)稅行為選擇適合的合作建房方式，這樣便可提高節(jié)稅利益。 土地增值稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié)根據(jù)伊泰置業(yè)的實際情況來看，伊泰置業(yè)在土地增值稅方面的籌劃與大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)類似，有以下幾種方案：一、建房方式的稅務(wù)籌劃稅法規(guī)定，如果合作雙方采用的合作方式是其中一方提供土地所有權(quán)，另外一方提供建設(shè)項目所需要的資金來合作建設(shè)一個項目，在項目完成之后按雙方所擁有的比例各自取得自己份內(nèi)的份額的，暫免征土地增值稅。伊泰置業(yè)可以利用該政策，在購置土地使用權(quán)將要對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)時，可以預(yù)先聯(lián)系到購房者，預(yù)收買主的購買款項作為合作建房資金，簽署合作建房的合同。這個行為跟一方拿出土地、另一方拿出資金的要求是一樣的。因為地價的款額在房地產(chǎn)開發(fā)中只占很小的比例，買主自己使用大多數(shù)的住房，對于這部分的征土地增值稅就可以被免除，而伊泰置業(yè)需要繳納的土地增值僅是轉(zhuǎn)讓的那部分住房。伊泰置業(yè)還可以采取代建房屋的方法來對稅務(wù)進(jìn)行籌劃。因為稅法有規(guī)定，用戶如果允許房地產(chǎn)企業(yè)代替其進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的項目，當(dāng)項目建成后，房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取代建項目的費用，這部分費用不屬于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而是屬于勞務(wù)收入，所以上述的這種行為不繳納土地增值稅，而應(yīng)該繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅中的建筑業(yè)稅率比例為3%，稅率比土地增值稅規(guī)定的30%—60%的超率累進(jìn)稅率低得很多，這樣的話伊泰置業(yè)如果充分利用這條法律，先確定用戶再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而簽訂代建房合同，那么就會減少很大一部分的稅負(fù)。二、簽訂合同時的稅務(wù)籌劃簽訂合同的時候也可以展開稅務(wù)籌劃，其內(nèi)容包括：首先，伊泰置業(yè)在銷售舊房屋的時候，可以從房地產(chǎn)中將能夠單獨計價的那部分抽離出來，像房屋內(nèi)部的電器、辦公用品等。為了降低了增值額的同時進(jìn)而減少應(yīng)納土地增值稅，伊泰置業(yè)還可以跟房屋購買者簽署一份附屬設(shè)備購銷合同之后再簽署一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。其次，伊泰置業(yè)在銷售新建的住房時，如果跟購買者簽訂兩份合同，即一份設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同、一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同，那么伊泰置業(yè)就可以按照第二份合同上的金額來繳土地增值稅，按照第一份合同上的金額來繳納營業(yè)稅，從而大大降低所繳稅額。 三、銷售價格方面的稅務(wù)籌劃《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要通過建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅來出售，增值額的部分若是超出了可以扣除的所有項目數(shù)額的20%的，對所有的增值額部分征稅；增值額的部分若是沒有超出能夠扣除的所有項目數(shù)額的20%的，免征土地增值稅。伊泰置業(yè)可以根據(jù)這一項法律來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。 企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié)與大多數(shù)企業(yè)的企業(yè)所得稅籌劃一樣，在具體操作中，伊泰置業(yè)對所得稅的籌劃有如下方面：一、工資費用稅務(wù)籌劃（一）改集團(tuán)董事、監(jiān)事的薪酬方式為工資，以此增加費用；（二）改變職工發(fā)放紅利為年終獎金，借以增加費用；（三）企業(yè)股東、兼任管理人員或職工，以使其個人收入計入工資。二、固定資產(chǎn)折舊的稅務(wù)籌劃（一）重估后資產(chǎn)在試用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負(fù)，同時亦可避免虛報實虧；（二）資產(chǎn)重估價后，資產(chǎn)賬面價值較高，可改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，增強資金信譽，有利于對外融資；（三）進(jìn)行資產(chǎn)評估可提高賬面價值，故在出售資產(chǎn)時，由于售價和調(diào)整后的賬面價值相抵，財務(wù)利益較小稅負(fù)也較輕。三、利息支出的稅務(wù)籌劃（一）當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可以彌補時，利息支出應(yīng)盡早資本化；（二）當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時，利息支出應(yīng)盡量予以費用化，以期達(dá)到費用極大化目的；（三）應(yīng)盡量向金融機構(gòu)貸款，以免稅收機關(guān)對超額利息的剔除。結(jié) 論 從稅務(wù)籌劃作為新興的產(chǎn)業(yè)在中國迅速崛起以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的不斷發(fā)展，稅務(wù)籌劃越來越被人們所接受和追捧。國內(nèi)學(xué)者從不同方向入手對稅務(wù)籌劃進(jìn)行研究，如按行業(yè)、稅種、企業(yè)組織類型、納稅人規(guī)模等，也取得了一定的成果。由于稅務(wù)籌劃在近幾年來逐漸成為學(xué)者們的主要研究課題之一，這就意味著對于房地產(chǎn)企業(yè)這種涉及稅種繁多并且復(fù)雜的行業(yè)來說，這些研究得出的結(jié)論能夠起到非常積極的推動作用，大大的節(jié)省了房地產(chǎn)業(yè)的稅收。本文以伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司的情況為例，對于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的典型稅種做出了理論與實際的分析和研究，希望能夠?qū)Χ鯛柖嗨惯@樣的房地產(chǎn)企業(yè)很多，但進(jìn)行稅務(wù)籌劃的卻很少的城市給予實際上的建議與幫助，并且希望對于其他房地產(chǎn)企業(yè)能夠引起對于稅務(wù)籌劃的重視。稅務(wù)籌劃是一門很深的學(xué)問，而房地產(chǎn)業(yè)的稅種多且復(fù)雜，介于作者的知識功底有限，只能探究其中的冰山一角，希望能為伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司做出微薄的貢獻(xiàn)，并且希望能夠以此引起像鄂爾多斯這樣的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的準(zhǔn)二線城市的企業(yè)對稅務(wù)籌劃的重視，意識到稅務(wù)籌劃的重要性。參考文獻(xiàn)[1] ：112115[2] （第三版）.：143145[3] ：9496[4] ，第8期：910[5] ,第2期：2426[6] ,第13卷.[7] ，第1期.[8] ，第12期.[9] ：4547[10] ，第90期.[11] ，第21期:1516[12] ，第6期.[13] ，第10期.[14] (下)，第10期:2728[15] .[16] .[17] .[18] .[19] .[20] M role preferred stock can play in inetax and estate tax planning(J).Corporate .[21] Santhanam R planning for Commercial .[22] Planning .謝 辭本文是在內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院張建講師的精心指導(dǎo)下完成的，整個論文從選題，寫作到審閱，修改直至最后定稿等環(huán)節(jié)，張老師給予了極其悉心而細(xì)致的指導(dǎo)。作為學(xué)院副院長的張老師為人謙和，學(xué)識淵博，他嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和高尚的品德使我受益匪淺，銘記于心。在整個論文的寫作過程中，我一次次的打電話或者面見張老師，他都不厭其煩地耐心對我予以指導(dǎo)，在此，謹(jǐn)向張老師致以最誠摯的敬意和最衷心的感謝。同時，也要感謝管理學(xué)院各位老師四年的培養(yǎng)和教育，是你們的無私奉獻(xiàn)給予了我奮斗的勇氣和信心，感謝學(xué)校和管理學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)為我提供的優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)環(huán)境，讓我能夠在一個良好的學(xué)習(xí)氛圍中進(jìn)步和成長。借此機會，我還要感謝伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司和伊金霍洛旗地稅局在論文寫作過程中提供的相關(guān)資料和給予我?guī)椭念I(lǐng)導(dǎo)和同事，是你們的無私幫助和關(guān)懷使我的論文能夠按時完成。由于涉及公司內(nèi)部機密，數(shù)據(jù)收集途徑有限，故本文某些部分缺乏數(shù)據(jù)支持，另本文參考的大量文獻(xiàn)出處不詳，所以未明列出示，敬請見諒。