【正文】 的發(fā)展?fàn)顩r得出該企業(yè)有稅務(wù)籌劃的必要性，并且針對(duì)其某些問題對(duì)其做出實(shí)際的稅務(wù)籌劃，并進(jìn)行了理論性的總結(jié)，將理論運(yùn)用于實(shí)踐中，更好的闡述了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的稅種主要包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。綜上所述，本文主要的研究思路就是通過研究房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)納稅行為進(jìn)行稅務(wù)籌劃，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)成本，提高企業(yè)核心競爭優(yōu)勢(shì)的目的。與稅務(wù)籌劃恰恰相反的是偷稅漏稅，它一般是在涉稅活動(dòng)發(fā)生的事中或事后進(jìn)行的。納稅人作為納稅義務(wù)的承擔(dān)者和市場經(jīng)濟(jì)體制中的主體，所追求的終極目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)收益的最大化。根據(jù)納稅人的實(shí)際情況，運(yùn)用成本收益法分析，如果成本小于凈收益，則該籌劃就可行。二、土地及住房制度改革為房地產(chǎn)發(fā)展提供了體制保障。其主要適用稅種如下：表31 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種征稅環(huán)節(jié)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)稅（建筑業(yè)）銷售收入3%印花稅合同實(shí)際標(biāo)價(jià)‰‰%耕地占用稅人均耕地1畝以下10～50元/平方米人均耕地1—2畝8—40元/平方米人均耕地2—3畝6—30元/平方米人均耕地3畝以上5—25元/平方米房地產(chǎn)交易營業(yè)稅（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃）銷售收入5%土地增值稅增值額四級(jí)超率累進(jìn)稅率契稅合同實(shí)際標(biāo)價(jià)2%或4%印花稅合同實(shí)際標(biāo)價(jià)‰城鎮(zhèn)土地使用稅土地面積～30元/平方米房地產(chǎn)占用房產(chǎn)稅房產(chǎn)余值%房產(chǎn)租金收入12%城市房產(chǎn)稅房產(chǎn)余值%房地產(chǎn)所得企業(yè)所得稅企業(yè)收入25%個(gè)人所得稅工資薪金收入5%—45% 一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)除上述按各個(gè)納稅環(huán)節(jié)列出的稅種外，還需繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，這兩項(xiàng)稅種是以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%（城市市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%(納稅人不在城市市區(qū)或者縣城、鎮(zhèn))征收城市建設(shè)維護(hù)稅、依3%征收教育費(fèi)附加。所以房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)企業(yè)來說非常具有必要性。從以上的一系列考察中我們可以得出，伊泰置業(yè)房地產(chǎn)有限公司尚未進(jìn)行專業(yè)的稅務(wù)籌劃，而該公司沒有這樣做的原因則有以下幾點(diǎn)：一、 企業(yè)沒有考慮到稅務(wù)籌劃的重要性對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稅收負(fù)擔(dān)大、稅收種類多是他們面臨的重要問題，所以當(dāng)務(wù)之急就是如何有效地減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。 項(xiàng)目建成后，如果伊泰置業(yè)采用這種參與分配方式即按照銷售收入額的一定比例提成，那么就要從伊泰置業(yè)所獲取的銷售收入中抽取一定比例并按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”進(jìn)行征稅，由于這種行為屬于伊泰置業(yè)將所擁有的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)，所以和營業(yè)稅中所提到的如果投資入股則不征營業(yè)稅的行為是大不相同的；對(duì)于伊泰置業(yè)和華府置業(yè)的合營企業(yè)，則根據(jù)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目對(duì)全部房屋的銷售收入征收營業(yè)稅。征收土地增值稅須同時(shí)滿足三個(gè)條件：第一，轉(zhuǎn)讓土地的性質(zhì)為國有土地使用權(quán)；第二，國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物發(fā)生實(shí)際權(quán)屬轉(zhuǎn)移；第三，在這些行為當(dāng)中對(duì)于實(shí)際獲得收入的行為征稅，沒獲得收入的不征稅。 企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃一、伊泰置業(yè)企業(yè)所得稅分析企業(yè)所得稅是指對(duì)取得應(yīng)稅所得、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的境內(nèi)企業(yè)或者組織，就其 生產(chǎn)、經(jīng)營的純收益、所得額和其他所得額征收的一種稅。這個(gè)過程中，合作的另一方用自己所建的房屋作為商品交換了幾年的土地使用權(quán)，伊泰置業(yè)是把出租土地使用權(quán)當(dāng)作商品來換取房屋。二、固定資產(chǎn)折舊的稅務(wù)籌劃（一）重估后資產(chǎn)在試用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負(fù)，同時(shí)亦可避免虛報(bào)實(shí)虧；（二）資產(chǎn)重估價(jià)后，資產(chǎn)賬面價(jià)值較高，可改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資金信譽(yù)，有利于對(duì)外融資；（三）進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估可提高賬面價(jià)值，故在出售資產(chǎn)時(shí)，由于售價(jià)和調(diào)整后的賬面價(jià)值相抵，財(cái)務(wù)利益較小稅負(fù)也較輕。由于涉及公司內(nèi)部機(jī)密，數(shù)據(jù)收集途徑有限，故本文某些部分缺乏數(shù)據(jù)支持，另本文參考的大量文獻(xiàn)出處不詳，所以未明列出示，敬請(qǐng)見諒。其次，伊泰置業(yè)在銷售新建的住房時(shí)，如果跟購買者簽訂兩份合同，即一份設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同、一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同，那么伊泰置業(yè)就可以按照第二份合同上的金額來繳土地增值稅，按照第一份合同上的金額來繳納營業(yè)稅，從而大大降低所繳稅額。在這個(gè)過程中，伊泰置業(yè)可以利用一部分土地使用權(quán)來換取華府置業(yè)一部分房屋所有權(quán)，這樣就產(chǎn)生了土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓這一行為；而與伊泰置業(yè)合作的另一方就能夠拿自己的部分房屋所有權(quán)換取伊泰置業(yè)的土地使用權(quán)，從而產(chǎn)生了這種叫做銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅征稅行為，因此雙方都發(fā)生了應(yīng)稅行為，稅種為營業(yè)稅。在上例中，假設(shè)在其他條件不變的情況下,只是令普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化,設(shè)其為B,則應(yīng)納土地增值稅為:扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=528+B增值額=8000(528+B)=7472B增值率=(7472B)/(528+B)100%由等式(7472B)/( 528+B)100% =20%,解得B=6139萬元。在本案例中，如果在付款完成，在住宅權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)一次性確認(rèn)收入，應(yīng)繳納的營業(yè)稅=1505%=。公司現(xiàn)運(yùn)作項(xiàng)目共29個(gè)，累計(jì)投入資金91億元，開發(fā)面積582萬平方米，其中已竣工項(xiàng)目5個(gè)，在建、擬建項(xiàng)目共24個(gè)。最后，稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)達(dá)到其所需利益最大化的目標(biāo)。同時(shí)，現(xiàn)下我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系特點(diǎn)為：房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)所適用的稅收特征為稅收負(fù)擔(dān)重、稅種多，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)所適用的稅收特征為稅收負(fù)擔(dān)輕、稅種少。過去十幾年，由于國家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控和東亞金融危機(jī)影響，前五年GDP增速連續(xù)微降，后五年增幅又逐年上升，%的新高點(diǎn)。在金融業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)代，企業(yè)借債是稀松平常的事，何況在納稅人想要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模時(shí)，更是如此。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性并不是局限于企業(yè)利用財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)人員利用他們的專業(yè)知識(shí)來進(jìn)行籌劃，而是在面對(duì)當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，全球經(jīng)濟(jì)來往的日益頻繁，而各國稅收系統(tǒng)逐漸地趨向于多元化，企業(yè)只利用自身的財(cái)務(wù)人員來進(jìn)行稅務(wù)籌劃已經(jīng)逐漸變得力有不逮，作為第三產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)咨詢，稅務(wù)代理便順理成章的產(chǎn)生了，這就說明了稅務(wù)籌劃向?qū)I(yè)化發(fā)展的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃在合法性的行為方面是通過遵守國家稅收法律法規(guī)來實(shí)現(xiàn)的，是通過不違反國家稅收法律法規(guī)來表達(dá)的。因此，企業(yè)面臨的納稅環(huán)境也促使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃。在國外，稅務(wù)籌劃已經(jīng)發(fā)展的相對(duì)穩(wěn)定而成熟。 學(xué)校代碼： 10128學(xué) 號(hào)： 200830712014 本科畢業(yè)論文題 目：鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃 學(xué)生姓名：郭鈺溥學(xué) 院：管理學(xué)院系 別：會(huì)計(jì)系專 業(yè)：財(cái)務(wù)管理班 級(jí)：財(cái)管082班指導(dǎo)教師：張建 講師二〇一二年六月摘 要隨著這些年鄂爾多斯煤炭行業(yè)的高速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)被迅速的帶動(dòng)起來，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展飛快則會(huì)首先帶動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是，在市場競爭的日益激烈和國家調(diào)控力度的不斷加大的壓力之下，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用成本的壓縮空間越來越小。隨著我國改革開放進(jìn)程加快，居民的個(gè)人收入水平在飛速提高，企業(yè)的國際化程度也緊跟時(shí)事趨勢(shì)日益加深。 研究思路基于鄂爾多斯房地產(chǎn)企業(yè)具有大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的典型特點(diǎn)，故本文對(duì)房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃研究與研究大多房地產(chǎn)公司思路基本一致，首先歸納出稅務(wù)籌劃的定義和房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃相關(guān)內(nèi)容，然后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收政策和國家宏觀調(diào)控政策進(jìn)行研究，通過分析進(jìn)而得出稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響。在符合遵守法律的這個(gè)大框架之下，當(dāng)同時(shí)可以選擇幾個(gè)或者多個(gè)納稅的方案時(shí)，納稅人就可以通過熟練地掌握甚至精通的運(yùn)用稅法專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐技術(shù)，對(duì)比選擇出最佳方案，這對(duì)于調(diào)節(jié)納稅人經(jīng)營行為，使得納稅人為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤也具有重要作用。六、全局性。企業(yè)如果能通過稅款延遲繳納的方式來獲得這樣的一筆營運(yùn)資金，可以對(duì)大多數(shù)企業(yè)尤其是資金處于緊張狀態(tài)的的企業(yè)有極大的好處。經(jīng)濟(jì)的增長使地方的財(cái)政和老百姓的各項(xiàng)收入也呈現(xiàn)相應(yīng)增長的趨勢(shì)。內(nèi)外資納稅人適合的稅制也是有區(qū)別的，其中包括所適用不同的財(cái)產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅，還包括在內(nèi)外資企業(yè)之間是否需征收教育費(fèi)附加和城市維護(hù)建設(shè)稅等。近幾年由于國家對(duì)于房價(jià)宏觀調(diào)控的政策，為了控制房價(jià)上漲做出了一系列的措施，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤大大減少，而房地產(chǎn)業(yè)稅收稅種的復(fù)雜化，多元化，使得房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)加重。公司已開發(fā)的“伊泰大廈”、“伊泰華府A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)”、“萬博廣場”、“華府世家”、“華府嶺秀”、“東方文苑”、“新大陸會(huì)所”、“府利美佳苑”等商住項(xiàng)目，并且獲得了客戶及業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)同，為伊泰置業(yè)打造高品質(zhì)地產(chǎn)品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目建成后，若伊泰置業(yè)和華府置業(yè)采取共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共同分享利潤的合作方式，依據(jù)營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，把伊泰置業(yè)向合資企業(yè)所提供的土地使用權(quán)當(dāng)做股本，從而達(dá)到營業(yè)稅免征的目的；只是將伊泰置業(yè)和華府置業(yè)在合作建立之后所銷售住房獲取的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，對(duì)于雙方各自所得的利潤不屬于營業(yè)稅征稅范圍。而如果采用合同標(biāo)明的時(shí)間來分次確認(rèn)收入的方法，則第一次應(yīng)繳營業(yè)稅=15030%5%=，以后四次分別應(yīng)繳營業(yè)稅=15015%5%=。這種情況下普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可免征土地增值稅。伊泰置業(yè)的行為應(yīng)該按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的稅目來征營業(yè)稅；與伊泰置業(yè)合作的華府置業(yè)應(yīng)該按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”這個(gè)稅目來征營業(yè)稅。 三、銷售價(jià)格方面的稅務(wù)籌劃《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要通過建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅來出售，增值額的部分若是超出了可以扣除的所有項(xiàng)目數(shù)額的20%的，對(duì)所有的增值額部分征稅；增值額的部分若是沒有超出能夠扣除的所有項(xiàng)目數(shù)額的20%的，免征土地增值稅。 企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié)與大多數(shù)企業(yè)的企業(yè)所得稅籌劃一樣，在具體操作中，伊泰置業(yè)對(duì)所得稅的籌劃有如下方面：一、工資費(fèi)用稅務(wù)籌劃（一）改集團(tuán)董事、監(jiān)事的薪酬方式為工資，以此增加費(fèi)用；（二）改變