【正文】 稅務(wù)籌劃是一門很深的學(xué)問，而房地產(chǎn)業(yè)的稅種多且復(fù)雜，介于作者的知識功底有限，只能探究其中的冰山一角，希望能為伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司做出微薄的貢獻(xiàn)，并且希望能夠以此引起像鄂爾多斯這樣的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的準(zhǔn)二線城市的企業(yè)對稅務(wù)籌劃的重視，意識到稅務(wù)籌劃的重要性。因?yàn)榈貎r的款額在房地產(chǎn)開發(fā)中只占很小的比例，買主自己使用大多數(shù)的住房，對于這部分的征土地增值稅就可以被免除，而伊泰置業(yè)需要繳納的土地增值僅是轉(zhuǎn)讓的那部分住房。案例二：伊泰置業(yè)在2011年由于資金周轉(zhuǎn)問題欲轉(zhuǎn)讓在建的寫字樓項(xiàng)目，已累計發(fā)生在建工程成本3000萬元，經(jīng)與另一家房地產(chǎn)公司協(xié)商，伊泰置業(yè)以6000萬元轉(zhuǎn)讓該在建項(xiàng)目，那么公司進(jìn)行納稅申報有如下兩種方案可供選擇：方案一：直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，需要繳納企業(yè)所得稅=（60003000）33%=990萬元；方案二：將該公司的所有股權(quán)轉(zhuǎn)移，令股權(quán)差額和項(xiàng)目差額基本一致，在這種情況下，只是公司控制權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移而在建工程并沒有涉及直接的轉(zhuǎn)移，因此沒有這方面的稅收。而要想普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇,我們可以將增值率降低至20%以內(nèi),籌劃的方案有如下兩種:首先,減少普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格。 而對于伊泰置業(yè)這種情況，可采用如下稅務(wù)籌劃：伊泰置業(yè)將土地使用權(quán)、華府置業(yè)將貨幣資金共同投資到其合伙成立的企業(yè)，房屋建之成后伊泰置業(yè)與華府置業(yè)采用上述中第一種所提到的分配方式。 營業(yè)稅稅務(wù)籌劃一、 伊泰置業(yè)營業(yè)稅分析 營業(yè)稅中規(guī)定，出售不動產(chǎn)，即開發(fā)完成的商品房時要按銷售不動產(chǎn)的稅率5%來計征營業(yè)稅，但是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)，即土地使用權(quán)時要考慮它的有償性，因?yàn)橛袃斵D(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，無償則不存在征稅的情況。企業(yè)要想在合法的前提下節(jié)稅，一定要遵循成本效益原則，依靠提升自身的財務(wù)核算的技能，加強(qiáng)在經(jīng)營方面的管理，才能確保稅務(wù)籌劃所要達(dá)到的目的的實(shí)現(xiàn)。在過去，房地產(chǎn)企業(yè)沒有很強(qiáng)的納稅意識，經(jīng)常會運(yùn)用一些非法手段，即逃稅、騙稅等方法躲避繁重的稅收，可是這種行為一旦東窗事發(fā)，企業(yè)就難免要遭到一定的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)損失。整個國家的土地資源價值和商品房價值都隨著改革的推進(jìn)而逐步提高。第3章 房地產(chǎn)概念及相關(guān)稅制概述 房地產(chǎn)的相關(guān)概念與發(fā)展原因房地產(chǎn)業(yè)是結(jié)合土地勘測，土地開發(fā)，房屋建設(shè)，房屋銷售、經(jīng)營和管理的一個自建、自管、自銷的多元化產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，且是具有資金密集、管理密集、產(chǎn)品生產(chǎn)周期長和生產(chǎn)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)。二、實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險顧名思義，涉稅零風(fēng)險指沒有出現(xiàn)任何與稅收方面相關(guān)的處罰，納稅人賬目清晰，納稅申報程序正確，所繳納稅款不僅要及時，而且要達(dá)到規(guī)定所繳數(shù)額的一種狀況。四、綜合性。有人認(rèn)為，稅務(wù)籌劃與人們常說的偷稅、逃稅、漏稅、騙稅在本質(zhì)上是相同的。 研究意義及具體思路 研究意義由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)的區(qū)別較大，所以稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的意義也顯得更尤為重要。 real estate。s Chinese room the concept of real estate and related taxes, introduced the planning space with all the major taxes in the real estate enterprise。而且，企業(yè)的所得稅直接影響到企業(yè)的利益，稅收負(fù)擔(dān)的加重就代表企業(yè)利益的減少。 稅務(wù)籌劃的定義由于目前國際尚未對稅務(wù)籌劃有個很權(quán)威和全面的解釋，所以下面歸納了一些較權(quán)威的有關(guān)稅務(wù)籌劃的基本定義。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險性，也就是說納稅人在經(jīng)過稅務(wù)籌劃之后由于存在未知的因素，并沒有獲得預(yù)料中的籌劃結(jié)果，甚至有可能對企業(yè)利益造成一定損失的各種可能性。一方面，企業(yè)的內(nèi)部成本包括在生產(chǎn)和經(jīng)營的整個流程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如用于外部采購的原材料、燃料、動力，支付工人的工資、津貼補(bǔ)貼、固定資產(chǎn)投資支出、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，而內(nèi)在成本的降低就意味著企業(yè)總體經(jīng)濟(jì)利益的提高。在現(xiàn)行稅收制度中，人治的因素還占據(jù)主導(dǎo)地位，這就需要納稅人通過籌劃工具來維護(hù)自身的合法權(quán)益。國家除財政資金投入外，允許單位自籌資金、民營資本、境外資本、個人資金、金融資本、公積金、信托基金、土地批租收益、債券和股票市場資金等投入房地產(chǎn)業(yè)，這就從根本上解決了發(fā)展財力不足的問題。 三、土地增值稅所用的稅率為四級超率累進(jìn)稅率，計算公式如下：應(yīng)納土地增值稅=土地增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除率（31）土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項(xiàng)目金額（32）表32 土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率和速算扣除率級次增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例稅率速算扣除率150%以下部分30%02超過50%,未超過100%部分40%5%3超過100%,未超過200%部分50%15%4超過200%部分60%35%第4章 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性和可行性 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅的范圍十分廣泛，其中包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等12個稅種，幾乎囊括了整個稅收制度中稅種的二分之一，較其他企業(yè)相比稅負(fù)較重，而且在納稅上又有很多的特殊規(guī)定。這種“涉稅零風(fēng)險”的的行為應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中得到發(fā)展與推廣。大多數(shù)的這些財務(wù)人員由于從前沒有受到專業(yè)方面的知識培訓(xùn)或?qū)W習(xí)，不具備專業(yè)的稅務(wù)籌劃知識，從而不了解稅務(wù)籌劃的必要性和所帶來的利潤，故使得企業(yè)無法從稅務(wù)中獲得利益。 項(xiàng)目建成后，如果伊泰置業(yè)與華府置業(yè)雙方采取按一定比例分配住房的經(jīng)營方式，則就沒有構(gòu)成營業(yè)稅中所說的要是將無形資產(chǎn)投資作為股本，合作的雙方共同承擔(dān)將會產(chǎn)生的一系列風(fēng)險的營業(yè)稅免征行為。本文第二章中說過，土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率計稅，而國家采用超率累進(jìn)稅率來計稅的原因就是如果企業(yè)提高銷售價格，那么其銷售收入雖然增加，但是其稅收成本也會增加。對于伊泰置業(yè)來說可以有兩種選擇：一種方案是在剛開始進(jìn)行建設(shè)時就使用貸款所得的部分資金1500萬元，開工半年之后再向銀行貸款剩下的1000萬元，之后在第二年的時候分次投入公司的2500萬元；另一種方案是在剛開始進(jìn)行建設(shè)時先投入公司的1500萬元，開工半年之后再將剩下的1000萬元投入到工程中，第二年再逐漸向銀行貸款投入資金1000萬元，運(yùn)用支付無息銀行承兌票據(jù)的方法，將要付給施工單位資金的時間延長，直到徹底竣工驗(yàn)收之后，在支付全部的剩下的工程款項(xiàng)1500萬元。 土地增值稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié)根據(jù)伊泰置業(yè)的實(shí)際情況來看，伊泰置業(yè)在土地增值稅方面的籌劃與大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)類似，有以下幾種方案：一、建房方式的稅務(wù)籌劃稅法規(guī)定，如果合作雙方采用的合作方式是其中一方提供土地所有權(quán)，另外一方提供建設(shè)項(xiàng)目所需要的資金來合作建設(shè)一個項(xiàng)目，在項(xiàng)目完成之后按雙方所擁有的比例各自取得自己份內(nèi)的份額的，暫免征土地增值稅。國內(nèi)學(xué)者從不同方向入手對稅務(wù)籌劃進(jìn)行研究，如按行業(yè)、稅種、企業(yè)組織類型、納稅人規(guī)模等，也取得了一定的成果。在整個論文的寫作過程中，我一次次的打電話或者面見張老師，他都不厭其煩地耐心對我予以指導(dǎo)，在此，謹(jǐn)向張老師致以最誠摯的敬意和最衷心的感謝。營業(yè)稅中的建筑業(yè)稅率比例為3%，稅率比土地增值稅規(guī)定的30%—60%的超率累進(jìn)稅率低得很多，這樣的話伊泰置業(yè)如果充分利用這條法律，先確定用戶再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而簽訂代建房合同，那么就會減少很大一部分的稅負(fù)。 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃總結(jié)根據(jù)分析鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司的稅務(wù)情況以及上文中三大稅種的案例分析，對伊泰置業(yè)納稅方面的籌劃進(jìn)行如下總結(jié)。在這種情況下銷售收入比原來的8000萬元減少了500萬元,但是增值稅繳納的528萬元免征了,所以收入的減少與增值稅的減少相比節(jié)省了28萬元。房地產(chǎn)確認(rèn)銷售收入是在合同中標(biāo)明的房地產(chǎn)所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移之后，但在權(quán)屬轉(zhuǎn)移的過程中應(yīng)采用謹(jǐn)慎原則，對于無法收回的房屋款項(xiàng)則不能確認(rèn)為收入，對于收回部分房屋款項(xiàng)但并未全部收回的只將收回的部分確認(rèn)為收入。二、 公司營業(yè)稅籌劃具體措施案例一：伊泰置業(yè)在2011年與北京華府置業(yè)合作投資鄂爾多斯某房地產(chǎn)項(xiàng)目，伊泰置業(yè)以土地使用權(quán)、華府置業(yè)以貨幣資金合股，合作建房。第5章 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)各涉稅環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)基本概況及稅務(wù)籌劃原因 伊泰置業(yè)公司基本概況鄂爾多斯伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司是伊泰集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。其次，稅務(wù)籌劃有利于提高企業(yè)財務(wù)管理水平和會計核算水平。但真正決定我國房地產(chǎn)發(fā)展的還是社會和群眾個體從舊體制束縛下釋放出來的對商品房旺盛的市場有效需求。此外，隨著我國對于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策作出的一些改變使得土地私有化和住房商品化，從而令房地產(chǎn)業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著極其重要的地位。因此，稅務(wù)籌劃所追求的目標(biāo)也包括涉稅零風(fēng)險的實(shí)現(xiàn)。此外，納稅支出最小化的方案與經(jīng)濟(jì)效益最大化方案在本質(zhì)上并不相同。稅務(wù)籌劃對于維護(hù)納稅人自身的合法權(quán)益來說非常重要，它更是納稅人納稅意識提高的具體表現(xiàn)和必然結(jié)果，稅務(wù)籌劃并不單單是企業(yè)為了節(jié)省稅收而作出的應(yīng)對措施，它更是貫穿于企業(yè)整個過程的對企業(yè)具有重大影響意義的重要內(nèi)容。二、我國的稅法規(guī)定大多是形式重于實(shí)質(zhì)，尤其是目前我國現(xiàn)行稅法的特點(diǎn)具有稅種種類繁多、計稅復(fù)雜、納稅環(huán)節(jié)多等情況。對于現(xiàn)如今的很多處于房地產(chǎn)市場的企業(yè)或者個人，為了實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)施稅務(wù)籌劃對于他們越發(fā)顯得重要。本文采用理論研究與案例分析相結(jié)合的方式，首先，對于稅務(wù)籌劃的概念、特點(diǎn)等理論進(jìn)行了闡述研究，使讀者對稅務(wù)籌劃方面的知識有了一定的基礎(chǔ)了解；其次，闡述了當(dāng)今中國房地產(chǎn)的概念和相關(guān)稅制，介紹了房地產(chǎn)企業(yè)中各個大稅種所具有的籌劃空間；再次，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方面的可行性和必要性進(jìn)行了分析；最后，本文根據(jù)鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司