【正文】 時(shí)候分次投入公司的2500萬元；另一種方案是在剛開始進(jìn)行建設(shè)時(shí)先投入公司的1500萬元，開工半年之后再將剩下的1000萬元投入到工程中，第二年再逐漸向銀行貸款投入資金1000萬元，運(yùn)用支付無息銀行承兌票據(jù)的方法，將要付給施工單位資金的時(shí)間延長(zhǎng)，直到徹底竣工驗(yàn)收之后，在支付全部的剩下的工程款項(xiàng)1500萬元。增加扣除項(xiàng)目金額有很多方法,比如說可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。本文第二章中說過，土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率計(jì)稅，而國(guó)家采用超率累進(jìn)稅率來計(jì)稅的原因就是如果企業(yè)提高銷售價(jià)格，那么其銷售收入雖然增加，但是其稅收成本也會(huì)增加。如果企業(yè)采用這種方式，也就是按合同中標(biāo)明的時(shí)間分次確認(rèn)收入，并不一次性確認(rèn)收入，則企業(yè)將會(huì)達(dá)到稅務(wù)籌劃的目的，從而減少稅收。 項(xiàng)目建成后，如果伊泰置業(yè)與華府置業(yè)雙方采取按一定比例分配住房的經(jīng)營(yíng)方式，則就沒有構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅中所說的要是將無形資產(chǎn)投資作為股本，合作的雙方共同承擔(dān)將會(huì)產(chǎn)生的一系列風(fēng)險(xiǎn)的營(yíng)業(yè)稅免征行為。其具體情況如下：（一）風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享大多數(shù)的這些財(cái)務(wù)人員由于從前沒有受到專業(yè)方面的知識(shí)培訓(xùn)或?qū)W習(xí)，不具備專業(yè)的稅務(wù)籌劃知識(shí)，從而不了解稅務(wù)籌劃的必要性和所帶來的利潤(rùn)，故使得企業(yè)無法從稅務(wù)中獲得利益。目前，公司擁有5家房地產(chǎn)開發(fā)子公司和1家控股公司，業(yè)務(wù)已從內(nèi)蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市，逐步形成以鄂爾多斯及整個(gè)內(nèi)蒙地區(qū)為重點(diǎn)，以內(nèi)地中心城市為點(diǎn)狀支撐輻射全國(guó)的戰(zhàn)略版圖。這種“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”的的行為應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中得到發(fā)展與推廣。而進(jìn)行稅務(wù)籌劃需要對(duì)稅務(wù)知識(shí)，財(cái)務(wù)知識(shí)等專業(yè)知識(shí)精通的高素質(zhì)人才，引進(jìn)了這些高端人才，則提高了企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平。 三、土地增值稅所用的稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算公式如下：應(yīng)納土地增值稅=土地增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除率（31）土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項(xiàng)目金額（32）表32 土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率和速算扣除率級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例稅率速算扣除率150%以下部分30%02超過50%,未超過100%部分40%5%3超過100%,未超過200%部分50%15%4超過200%部分60%35%第4章 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性和可行性 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅的范圍十分廣泛，其中包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅等12個(gè)稅種，幾乎囊括了整個(gè)稅收制度中稅種的二分之一，較其他企業(yè)相比稅負(fù)較重，而且在納稅上又有很多的特殊規(guī)定。房地產(chǎn)的相關(guān)稅收主要有兩大類，一種是具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)稅收，也就是對(duì)房地產(chǎn)的存在的數(shù)量進(jìn)行征稅；第二種是具有所得稅和流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)的稅收，即在房地產(chǎn)開工建設(shè)和銷售交易等環(huán)節(jié)所征的種種稅收，主要包括的有營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅、土地增值稅等。國(guó)家除財(cái)政資金投入外，允許單位自籌資金、民營(yíng)資本、境外資本、個(gè)人資金、金融資本、公積金、信托基金、土地批租收益、債券和股票市場(chǎng)資金等投入房地產(chǎn)業(yè)，這就從根本上解決了發(fā)展財(cái)力不足的問題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展是和我國(guó)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)、長(zhǎng)周期、高速度發(fā)展分不開的。在現(xiàn)行稅收制度中，人治的因素還占據(jù)主導(dǎo)地位，這就需要納稅人通過籌劃工具來維護(hù)自身的合法權(quán)益。理論上講，假如企業(yè)每季度都能將后一季度的一筆費(fèi)用在當(dāng)期列支，每季度都能將本季度的一筆收入在下一季度計(jì)入應(yīng)納稅所得，這就意味著每季度都有一部分稅金有延期繳納的機(jī)會(huì)，等同于每季度都有一筆無息的貸款可供使用這筆無息貸款可以用來償還舊貸款，也就是說這筆貸款不需要再償還。一方面，企業(yè)的內(nèi)部成本包括在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的整個(gè)流程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如用于外部采購的原材料、燃料、動(dòng)力，支付工人的工資、津貼補(bǔ)貼、固定資產(chǎn)投資支出、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，而內(nèi)在成本的降低就意味著企業(yè)總體經(jīng)濟(jì)利益的提高。五、專業(yè)性。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性，也就是說納稅人在經(jīng)過稅務(wù)籌劃之后由于存在未知的因素，并沒有獲得預(yù)料中的籌劃結(jié)果，甚至有可能對(duì)企業(yè)利益造成一定損失的各種可能性。合法性對(duì)于稅務(wù)籌劃來說不僅是最基本的特點(diǎn)，它更是稅務(wù)籌劃與偷稅逃稅行為區(qū)別開來的最根本的標(biāo)志。 稅務(wù)籌劃的定義由于目前國(guó)際尚未對(duì)稅務(wù)籌劃有個(gè)很權(quán)威和全面的解釋，所以下面歸納了一些較權(quán)威的有關(guān)稅務(wù)籌劃的基本定義。在現(xiàn)如今，企業(yè)因納稅問題而破產(chǎn)的案例隨處可見。而且，企業(yè)的所得稅直接影響到企業(yè)的利益，稅收負(fù)擔(dān)的加重就代表企業(yè)利益的減少。 研究背景對(duì)于絕大多數(shù)的企業(yè)來說，納稅義務(wù)對(duì)于整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過程是至關(guān)重要的，并影響企業(yè)整體資金的運(yùn)作能力及資金的收益和損失的狀況，合理地規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)，可以使稅收負(fù)擔(dān)最小化、企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益最大化。s Chinese room the concept of real estate and related taxes, introduced the planning space with all the major taxes in the real estate enterprise。所以，只有從房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本，即極大影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的稅收方面來作出籌劃。 real estate。因此，企業(yè)的涉稅事項(xiàng)不斷增多，稅收負(fù)擔(dān)也在不斷加重，故而稅務(wù)籌劃就順理成章的成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的重要內(nèi)容，也將是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中不可或缺的重要組成部分。 研究意義及具體思路 研究意義由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)的區(qū)別較大，所以稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義也顯得更尤為重要。其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃可行性和必要性進(jìn)行分析，說明稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響，從房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃。有人認(rèn)為，稅務(wù)籌劃與人們常說的偷稅、逃稅、漏稅、騙稅在本質(zhì)上是相同的。二、籌劃性。四、綜合性。企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，要在權(quán)衡利弊的基礎(chǔ)上，對(duì)納稅問題以及其他財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)決策問題進(jìn)行逐一考慮，最后制定有效的稅收籌劃方案。二、實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)顧名思義，涉稅零風(fēng)險(xiǎn)指沒有出現(xiàn)任何與稅收方面相關(guān)的處罰，納稅人賬目清晰，納稅申報(bào)程序正確，所繳納稅款不僅要及時(shí)，而且要達(dá)到規(guī)定所繳數(shù)額的一種狀況。四、提高自身經(jīng)濟(jì)效益納稅人從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最終目的是獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益，那么增加納稅人的經(jīng)濟(jì)效益就順其自然的成為稅務(wù)籌劃目標(biāo)體系中不可或缺的重要元素。第3章 房地產(chǎn)概念及相關(guān)稅制概述 房地產(chǎn)的相關(guān)概念與發(fā)展原因房地產(chǎn)業(yè)是結(jié)合土地勘測(cè)，土地開發(fā)，房屋建設(shè)，房屋銷售、經(jīng)營(yíng)和管理的一個(gè)自建、自管、自銷的多元化產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，且是具有資金密集、管理密集、產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)。國(guó)家在城市化和工業(yè)化發(fā)展的潮流之中，各地通過競(jìng)爭(zhēng)性的抓機(jī)遇搶發(fā)展，使得幾乎所有城鎮(zhèn)的城市定位、城市功能和城市形態(tài)都發(fā)生了非常大的變化；中國(guó)老百姓通過一波又一波的連續(xù)增加的排浪式消費(fèi)，將消費(fèi)需求擴(kuò)展到汽車和住房領(lǐng)域，居民的住房水平提高之快、之好、之廣狀況空前。整個(gè)國(guó)家的土地資源價(jià)值和商品房?jī)r(jià)值都隨著改革的推進(jìn)而逐步提高。稅收種類重復(fù)冗雜、稅制結(jié)構(gòu)的不合理化、配套征管舉措不健全，缺乏確切的全局統(tǒng)籌的設(shè)計(jì)思路，從而導(dǎo)致了上述問題的出現(xiàn)。在過去，房地產(chǎn)企業(yè)沒有很強(qiáng)的納稅意識(shí)，經(jīng)常會(huì)運(yùn)用一些非法手段，即逃稅、騙稅等方法躲避繁重的稅收，可是這種行為一旦東窗事發(fā)，企業(yè)就難免要遭到一定的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)損失。進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃，雖然不能直接的使房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤(rùn)，卻能將其稅負(fù)大大減輕，使其能夠向?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)更進(jìn)一步。企業(yè)要想在合法的前提下節(jié)稅，一定要遵循成本效益原則，依靠提升自身的財(cái)務(wù)核算的技能，加強(qiáng)在經(jīng)營(yíng)方面的管理，才能確保稅務(wù)籌劃所要達(dá)到的目的的實(shí)現(xiàn)。 伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃原因經(jīng)實(shí)地考察了解到，伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)核算及納稅方面是比較規(guī)范，每月按照地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款如實(shí)的納稅。 營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)籌劃一、 伊泰置業(yè)營(yíng)業(yè)稅分析 營(yíng)業(yè)稅中規(guī)定，出售不動(dòng)產(chǎn)，即開發(fā)完成的商品房時(shí)要按銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率5%來計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)，即土地使用權(quán)時(shí)要考慮它的有償性，因?yàn)橛袃斵D(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，無償則不存在征稅的情況。（二）按一定比例參與收入分配 而對(duì)于伊泰置業(yè)這種情況，可采用如下稅務(wù)籌劃：伊泰置業(yè)將土地使用權(quán)、華府置業(yè)將貨幣資金共同投資到其合伙成立的企業(yè)，房屋建之成后伊泰置業(yè)與華府置業(yè)采用上述中第一種所提到的分配方式。雖然，上述兩種方法所需繳納營(yíng)業(yè)稅金額相同，但分次確認(rèn)收入的方法可以延期繳納營(yíng)業(yè)稅，使資金的時(shí)間價(jià)值得以充分利用。而要想普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇,我們可以將增值率降低至20%以內(nèi),籌劃的方案有如下兩種:首先,減少普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。此時(shí)沒有減少銷售收入,但由于免征增值稅少納稅528萬元,故而節(jié)省了528萬元。案例二：伊泰置業(yè)在2011年由于資金周轉(zhuǎn)問題欲轉(zhuǎn)讓在建的寫字樓項(xiàng)目，已累計(jì)發(fā)生在建工程成本3000萬元，經(jīng)與另一家房地產(chǎn)公司協(xié)商，伊泰置業(yè)以6000萬元轉(zhuǎn)讓該在建項(xiàng)目，那么公司進(jìn)行納稅申報(bào)有如下兩種方案可供選擇：方案一：直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，需要繳納企業(yè)所得稅=（60003000）33%=990萬元；方案二：將該公司的所有股權(quán)轉(zhuǎn)移，令股權(quán)差額和項(xiàng)目差額基本一致，在這種情況下，只是公司控制權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移而在建工程并沒有涉及直接的轉(zhuǎn)移，因此沒有這方面的稅收。用出租土地使用權(quán)來換取換取房屋所有權(quán)。因?yàn)榈貎r(jià)的款額在房地產(chǎn)開發(fā)中只占很小的比例，買主自己使用大多數(shù)的住房，對(duì)于這部分的征土地增值稅就可以被免除，而伊泰置業(yè)需要繳納的土地增值僅是轉(zhuǎn)讓的那部分住房。伊泰置業(yè)可以根據(jù)這一項(xiàng)法律來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃是一門很深的學(xué)問，而房地產(chǎn)業(yè)的稅種多且復(fù)雜，介于作者的知識(shí)功底有限，只能探究其中的冰山一角，希望能為伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司做出微薄的貢獻(xiàn)，并且希望能夠以此引起像鄂爾多斯這樣的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的準(zhǔn)二線城市的企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃的重視，意識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要