【正文】 評(píng)估增值的商 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 品房轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，或以轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的名義對(duì)外銷售，按評(píng)估后的價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，減少經(jīng)營利潤。部分房地產(chǎn)公司將與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的各項(xiàng)營業(yè)外支出在稅前列支，或者對(duì)稅前準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目超標(biāo)準(zhǔn)列支，從而加大費(fèi)用支出，減少收益，少繳企業(yè)所得稅?；蛞悦黠@偏低價(jià)格銷售給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，或以高手續(xù)費(fèi)支付代理銷售公司，或利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化工程和物業(yè)等，通過虛開建筑發(fā)票加大建安成本造價(jià)、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤。 4，少結(jié)轉(zhuǎn)自用經(jīng)營房成本。二是進(jìn)行成本核算時(shí)，不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而是將完工和未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起，導(dǎo)致賬面虧損或隱瞞巨額利潤。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 3，偽造或高估開發(fā)成本。 2，將售房款或預(yù)售款長期掛賬不申報(bào)納稅。有些房地產(chǎn)公司以聯(lián)建名義建房，一方出土地，另一方出資金合作建房，而在取得土地使用權(quán)時(shí)，不需要支付任何款項(xiàng)，而是以建成的房屋為代價(jià)抵頂?shù)貎r(jià)款。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是對(duì)租賃房產(chǎn)而言，適用 5%的稅率；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要主要是針對(duì)房地產(chǎn)的賣方使用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為 5%；其適用的稅收條例是 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 和 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 。同時(shí)，第三十四條規(guī)定： “ 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。物業(yè) 完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。此類公共配 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) 套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中 明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須 配套建造的條件。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) ⑥ 直面 “ 預(yù)提費(fèi)用 ” 多少年以來， “ 預(yù)提費(fèi)用 ” 不論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工作的 同仁而言，還是對(duì)從事房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管、稽查的 人士而言，都是一個(gè)難以解開的 “ 結(jié) ” ，是個(gè) “ 言之不 盡、揮之不去 ” 的 “ 老大難 ” 問題，也是稅收征納雙方 分岐嚴(yán)重的地方。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) ⑤ 確定了成本分配方法 國稅發(fā) [2021]31號(hào)文對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì) 象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占 地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。需要注意的是，成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨 意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。如果房地產(chǎn) 企業(yè)將實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過 12個(gè)月的 “ 固定資產(chǎn) ” 銷售了，既然不允許扣除折舊，但是 ““ 固定資產(chǎn) ”的 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) 的計(jì)稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。 ③自用產(chǎn)品折舊扣除有限制 國稅發(fā) [2021]31號(hào)文規(guī)定：轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品，國 際使用時(shí)間累計(jì)未超過 12個(gè)月又銷售的，不得在稅前 扣除折舊費(fèi)用。 ②委 “ 外 ” 銷售 傭金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一 國稅發(fā) [2021]31號(hào)文第二十條規(guī)定： “ 企業(yè)委托境外 機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) （含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。據(jù)悉，目前仍有部分省市主管 務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時(shí)就事先核定應(yīng)稅 得率，再按其實(shí)現(xiàn)的銷售收入征收企業(yè)所得稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) ① “核定征收 ” 需慎用 文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)不得事先確定企業(yè) 所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。國稅發(fā) [2021]31號(hào)文充分吸收、借鑒了國稅發(fā) [2021]31號(hào)文的主要內(nèi)容，并有機(jī)結(jié)合了國稅發(fā) [2021]142號(hào)文的重要內(nèi)容，并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對(duì)需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。因此講解政策，我們以新 31號(hào)文件為基礎(chǔ)來講解。該文件是在內(nèi)外資企業(yè)所得稅自 2021年 1月 1日合并統(tǒng)一的背景下出臺(tái)的。在稅務(wù)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理的大前提下，國家稅務(wù)總局與時(shí)俱進(jìn)，于 2021年制定了 31號(hào)文件，劍指房地產(chǎn)偷稅黑洞，但是 31號(hào)文件一些提法仍然有不完善之嫌。 2 ， 國家稅務(wù)總局認(rèn)識(shí)到以上幾點(diǎn)后，于 2021年制定了國稅發(fā) [2021]83號(hào)文件，專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定了企業(yè)所得稅政策。 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對(duì)房地產(chǎn)的賣方使 用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為 5%；土地增值稅是 對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取 得收入的單位和個(gè)人征收的稅種；印花稅是在我國境、 內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的稅種。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè) 稅主要是對(duì)租賃房產(chǎn)而言，適用 5%的稅率；土地使用 稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) 地的單位和個(gè)人征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如果 占用了耕地則需要繳納耕地占用稅，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié) 的營業(yè)稅主要是對(duì)建設(shè)單位按照 3%的稅率征收營業(yè) 稅，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。 劉天永 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 專業(yè)實(shí)務(wù)著作 ? 主要作品： – 《 中國轉(zhuǎn)讓定價(jià)實(shí)務(wù)與案例 》 （法律出版社，待出） – 《 中國稅務(wù)律師實(shí)務(wù) 》 （法律出版社） – 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則深度釋解與企業(yè)應(yīng)對(duì) 》 （法律出版社） – 《 最新企業(yè)所得稅法深度釋解與企業(yè)應(yīng)對(duì) 》 （法律出版社） – 《 輕松學(xué)會(huì)稅務(wù)律師辦案實(shí)用技巧 》 （立信會(huì)計(jì)出版社） – 《 輕松掌握最新稅收優(yōu)惠政策 》 （立信會(huì)計(jì)出版社） 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 內(nèi)容提綱 房地產(chǎn)稅收制度簡介 主要稅種的稅收稽查要點(diǎn) 企業(yè)所得稅納稅籌劃 企業(yè)所得稅納稅籌劃 稅收爭議 營業(yè)稅納稅籌劃 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 目錄 ? 第一部分 房地產(chǎn)稅收制度簡述 – 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營涉及稅種 – 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各個(gè)納稅環(huán)節(jié) – 房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策 ? 第二部分 主要稅種的稅收稽查要點(diǎn) – 主要稅收違法類型 – 企業(yè)所得稅的稅收稽查要點(diǎn) – 土地增值稅的稅收稽查要點(diǎn) – 營業(yè)稅的稅收稽查要點(diǎn) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 ? 第三部分 企業(yè)所得稅納稅籌劃 – 收入的稅務(wù)處理 – 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 ? 第四部分 土地增值稅納稅籌劃 – 開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃法 – 設(shè)立房地產(chǎn)銷售公司一分為二法 – 適度加大建造成本法 – 利息扣除法 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 ? 第五部分 營業(yè)稅納稅籌劃 – 營業(yè)額的確認(rèn)和計(jì)量 – 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策和納稅籌劃 – 合作建房的納稅籌劃 ? 第六部分 稅收爭議 – 稅收爭議產(chǎn)生的原因 – 稅收爭議解決的方法 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 S1 第一部分 房地產(chǎn)稅收制度簡介 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營涉及稅種 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及 11項(xiàng)稅費(fèi)（ 10個(gè)稅種、 1項(xiàng)涉稅費(fèi)用），分別為： ? 營業(yè)稅 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征） ? 教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征） ? 企業(yè)所得稅 ? 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)不征） ? 城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 車船使用稅 ? 印花稅 ? 契稅 ? 耕地占用稅 ? 土地增值稅 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 二、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各個(gè)納稅環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大致分為三個(gè)環(huán)節(jié)，及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)涉及 的稅種互有不同，具體如下。稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 進(jìn) 出口稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和稅務(wù)規(guī)劃（ ） —— 劉天永 稅務(wù)律師 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 主講人介紹 ? 北京市華稅律師事務(wù)所合伙人 ? 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院客座教授 ? 北大財(cái)稅法研究中心特約研究員 ? 中國財(cái)稅法學(xué)教育研究會(huì)理事 ? 資深稅務(wù)律師 ? 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 ? 注冊(cè)稅務(wù)師 ? 劉天永律師是中國最早涉足稅務(wù)行業(yè)的專業(yè)律師之一，其所任職的華稅律師事務(wù)所是國內(nèi)第一家專業(yè)化稅務(wù)律師事務(wù)所，專注于提供稅務(wù)咨詢、稅務(wù)籌劃、國際稅收、稅案代理等領(lǐng)域的法律服務(wù)。 ? 劉天永律師多次接受 《 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 》 、 《 中國稅務(wù)報(bào) 》 、《 中國經(jīng)營報(bào) 》 、 《 證券日?qǐng)?bào) 》 等十多家國內(nèi)主流財(cái)經(jīng)媒體采訪，就熱點(diǎn)稅務(wù)問題發(fā)表專業(yè)律師意見。 1，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、 營業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)。 2，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及稅種主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建 設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。 3，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù) 建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策 （一）房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅稅收政策 1， 94年稅改 —2021年度，在這一階段并沒有完全針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用于一般工商企業(yè)的稅收原則。 3， 83號(hào)文件在執(zhí)行過程中，產(chǎn)生了很多問題。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) 4，近日國家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2021]31號(hào)）。該稅法規(guī)定告別以往內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)使用不同稅法規(guī)定的時(shí)代。 （ 1）整體框架 國稅發(fā) [2021]31號(hào)文是在 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于外 商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得企業(yè)所得稅管理問題的通知 》 （國稅發(fā) [2021]142號(hào)）、 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 續(xù) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2021]31號(hào)，注： 2021年前，該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補(bǔ)充后而制定的。 （ 2）重要變化 對(duì)照國稅發(fā) [2021]142號(hào)、國稅發(fā) [2021]31號(hào)兩文，國稅發(fā) [2021]31號(hào)文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關(guān)注。企業(yè)出 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十五條規(guī)定 情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定 收方式進(jìn)行征收管理?？磥? 國稅發(fā) [2021]31號(hào)文對(duì)此種行為劃上了 “ 休止符 ” 。 ” 這與原適用于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一致的，也就是說從此內(nèi)資、外資房地產(chǎn)企業(yè)委 “ 外 ” 銷售時(shí)，傭金的扣除限額統(tǒng)一為委托銷售收入的 10%。這與 《 國稅發(fā) [2021]31號(hào) 》 的規(guī)定相 比