【正文】 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） ? 增值額： 2400—1983. 2 = ? 增值率： ? 應(yīng)交土地增值稅： X 30%—0 = 125萬(wàn) ? 獲利金額：收入 —成本 —費(fèi)用 —利息 —稅金 = 2400—324—1100—100—132—125 = 619萬(wàn) 2,假設(shè)：降價(jià)為 1975/平方米后： ? 增值額： 2370—=； ? 增值率： ，免繳土地 增值稅。 ” 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 S4 第四部分 土地增值稅稅收籌劃 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 一、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃 （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn)籌劃法： 1,案例介紹 某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)， 2021年 11月 15日，出售一棟普通住宅樓，總面積 12021平方米， 平均單位售價(jià) 2021元，銷售總額 2400萬(wàn)元，該樓支 付土地出讓金 324萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本 1100萬(wàn)元，利 息支出 100萬(wàn)元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證 明，城建稅率 7%，教育費(fèi)附加 3%，印花稅率 ‰ ， 當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許扣除比例 10%。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設(shè)備最短折舊年限為 3年 。 下列資產(chǎn)折舊或攤銷年限最短為 2年。 外購(gòu)的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無(wú)形資產(chǎn)的軟件。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 證券公司電子類設(shè)備。 2021年，國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于下放管理的固定資產(chǎn)加速折舊審批項(xiàng)目后續(xù)管理工作的通知 》 （國(guó)稅發(fā)[2021]113號(hào)）規(guī)定，允許實(shí)行加速折舊的企業(yè)或固定資產(chǎn)包括： 對(duì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位、技術(shù)進(jìn)步快的電子生產(chǎn)企業(yè)、船舶工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn) “ 母機(jī) ” 的機(jī)械企業(yè)、飛機(jī)制造企業(yè)、化工生產(chǎn)企業(yè)、醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)的機(jī)器設(shè)備。 2021年，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 的通知（國(guó)稅發(fā) [2021]84號(hào)）規(guī)定，除另有規(guī)定者外，固定資產(chǎn)計(jì)提折舊的最低年限為：房屋、建筑物為 20年；火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 設(shè)備為 10年；電子設(shè)備和火車、輪船以外的運(yùn)輸工具。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 利用加速折舊政策進(jìn)行納稅籌劃 （ 1）加速折舊的依據(jù) 1993年，我國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行了全面改革，財(cái)政部制定了 《 企業(yè)財(cái)務(wù)通則 》 和分行業(yè)的財(cái)務(wù)制度，制度對(duì)固定資產(chǎn)折舊規(guī)定了期間折舊年限。 （ 6）納稅人為對(duì)外投資而借入的資金發(fā)生的借款費(fèi)用，可以直接扣除，不需要資本化計(jì)入有關(guān)投資的成本。集團(tuán)公司統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，所屬企業(yè)申請(qǐng)使用，管理方式的變化，不影響所屬企業(yè)使用的銀行信貸資金 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 的性質(zhì)不屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款。（國(guó)稅發(fā) [2021]83號(hào)）。 （ 3）為購(gòu)置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)而發(fā)生的借款，在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)建期間發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本；有關(guān)資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的借款費(fèi)用，可在發(fā)生當(dāng)期扣除的，納稅人借款未指明用途的，其借款費(fèi)用應(yīng)按經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)和資 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 本性支出占用資金的比例，合理計(jì)算應(yīng)計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用和可直接扣除的借款費(fèi)用。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 財(cái)務(wù)費(fèi)用的新稅收政策 （ 1）向金融企業(yè)（含信用社）借款的利息支出，按照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） ② 關(guān)于 “ 住房專項(xiàng)維修基金 ” 的規(guī)定 :國(guó)稅發(fā)[2021]69號(hào)規(guī)定，住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施的維修和更新改造，開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 營(yíng)業(yè)費(fèi)用的新稅收政策及會(huì)計(jì)處理 （ 1）營(yíng)業(yè)費(fèi)用的費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置 工資、職工福利費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、維修費(fèi)、差旅費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、傭金、其他。按規(guī)定專戶存儲(chǔ)時(shí) ,借記： “ 其他應(yīng)交款 ” ,貸記 :“銀行存款 ” 科目。 國(guó)稅發(fā) [2021]39號(hào) :企業(yè)按省級(jí)人民政府規(guī)定發(fā)給停止實(shí)物分房以前參加工作的未享受福利分房待遇的無(wú) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 房老職工的一次性住房補(bǔ)貼資金 ,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后可在不少于 3年的期間內(nèi)均勻扣除 。從 2021年 1月 1日起執(zhí)行。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） ③ 關(guān)于辦公通訊費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)的確定：國(guó)稅發(fā) [2021]45號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)發(fā)給職工與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的辦公通訊費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省一級(jí)國(guó)稅局、地稅局協(xié)商確定。 ②關(guān)于養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險(xiǎn)的政策規(guī)定 A、企業(yè)為全體雇員按國(guó)務(wù)院或省級(jí)政府規(guī)定的比例或標(biāo)準(zhǔn)繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn) ,可在稅前扣除。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） B、企業(yè)已提取準(zhǔn)備的資產(chǎn)，并且納稅申報(bào)時(shí)已調(diào)增了應(yīng)納稅所得額，因價(jià)值恢復(fù)或轉(zhuǎn)讓處置有關(guān)資產(chǎn)而沖銷的準(zhǔn)備，允許做相反納稅調(diào)整。 （ 2）管理費(fèi)的新稅收政策及稅務(wù)處理 ①關(guān)于企業(yè)提取的各項(xiàng)準(zhǔn)備的政策規(guī)定 國(guó)稅發(fā) [2021]45號(hào)文重申：除壞賬準(zhǔn)備允許在稅前列支外，其余企業(yè)提取的任何形式的準(zhǔn)備金不得在稅前扣除。 3,經(jīng)營(yíng)成本的新稅收政策 （ 1）已轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可提折舊 （ 2）銷售成本：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、代建工程結(jié)算成本 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 銷售成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 X可售面積單位工程成本 可售面積單位工程成本 = 成本對(duì)象總成本 /總可售面積 管理費(fèi)用的新稅收政策和稅務(wù)處理 （ 1）管理費(fèi)用的費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置 ?有扣除標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)予稅前扣除的費(fèi)用項(xiàng)目及核算范圍：工資、職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、住房補(bǔ)貼、壞帳及跌價(jià)準(zhǔn)備。 補(bǔ)交的拆遷補(bǔ)償 費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi) 未完工 已完工 計(jì)入開(kāi)發(fā)成本 未出售 已出售 計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） ③ 、 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 》 （財(cái)稅 [2021]45號(hào)） A、對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 4）關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅前扣除： ①、根據(jù)稅前扣除真實(shí)性的要求，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅前扣除必須有真實(shí)合法的憑證 ——發(fā)票。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 （ 5）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán) (或開(kāi)發(fā)權(quán) )而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額 =成本 +費(fèi)用 +稅金 +損失 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi) 用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 計(jì)稅成本。若開(kāi)放項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 6，未完工產(chǎn)品的銷售：銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率 ，由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進(jìn)行確定 。銷售收入的計(jì)量可采用以下標(biāo)準(zhǔn)核定銷售額： a,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； b,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； c,按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 4，未正式簽訂 “ 合同 ” 所取得的收入。 2，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 ⑥納稅人和扣繳分包人的營(yíng)業(yè)稅是否及時(shí)申報(bào)并繳納入庫(kù)。 ②納稅人以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè) ③納稅人在異地取得的收入是否在勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān) ④對(duì)已開(kāi)工建設(shè)的建筑安裝工程，納稅人是否存在長(zhǎng)期零申報(bào)的異常情況。 （ 8） 動(dòng)、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報(bào)納稅。若存在這種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新核定其營(yíng)業(yè)收入額。 （ 6）是否存在低價(jià)銷售的行為。 （ 4） 檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為 。 （ 3） 以房換地 、 參建聯(lián)建 、 合作建房過(guò)程中 ， 是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理 。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 四、 營(yíng)業(yè)稅的稅收稽查要點(diǎn) （ 1）檢查企業(yè)對(duì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的確認(rèn)是否正確、合理，營(yíng)業(yè)收入是否包括各種價(jià)外費(fèi)用。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽Ｖ攸c(diǎn)是各種經(jīng)營(yíng)收入、附營(yíng)業(yè)務(wù)收入是否全部 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 31 （ 2）按規(guī)定入賬，有無(wú)已實(shí)現(xiàn)的收入不確認(rèn)，長(zhǎng)期掛往來(lái)賬或存在賬外收入的情況。 8，公共配套設(shè)施改變用途，出售或租賃，少繳或不繳納稅，小區(qū)的配套工程是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求無(wú)償建造配套 成本已經(jīng)全部攤?cè)肷唐贩砍杀?，有的企業(yè)自行改變其用途，將配套項(xiàng)目有償出售，重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)成本，造成偷稅。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減少應(yīng)稅所得額，人為加大某些項(xiàng)目的成本，先將用于銷售的商品房以自用的名義低價(jià)位轉(zhuǎn)資，隨后企業(yè)再通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估將資產(chǎn)升值，當(dāng)用于對(duì)外銷售時(shí)， 再將