房地產(chǎn)及企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序(參考版)
2025-02-25 11:16本頁面
【正文】 。對于專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)來說，工作底稿的編制和管理是評(píng)價(jià)、考核評(píng)估師專業(yè)勝任能力和工作業(yè)績的依據(jù)之一，是判斷評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估師責(zé)任的有效證據(jù)，是控制評(píng)估質(zhì)量和監(jiān)控評(píng)估工作的重要手段。 六、整理工作底稿 工作底稿是指評(píng)估人員執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)形成的，反映評(píng)估程序?qū)嵤┣闆r、支持評(píng)估結(jié)論的工作記錄和相關(guān)資料。從評(píng)估報(bào)告的表現(xiàn)形式上，可以將評(píng)估報(bào)告分為書面評(píng)估報(bào)告和口頭評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告是評(píng)估人員在履行了必要的評(píng)估程序后發(fā)表的，對評(píng)估對象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值分析和估算的專業(yè)意見，是評(píng)估人員履行必要評(píng)估程序后的工作成果。但無論采用哪種方式，評(píng)估人員都應(yīng)當(dāng)考慮多方面的因素，并基于對可靠信息的判斷，來說明評(píng)估結(jié)果的正確性與合理性。然后，在綜合考慮不同評(píng)估方法和初步價(jià)值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的基礎(chǔ)上，形成合理的評(píng)估結(jié)論。 （ 三）確定評(píng)估結(jié)論 對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，可以采用一種或多種基本評(píng)估方法，得出不同的初步評(píng)估結(jié)論；也可能采用一種基本評(píng)估方法，同時(shí)采用多種具體的評(píng)估方法，并得出不同的初步評(píng)估結(jié)論。若同時(shí)進(jìn)行多因素敏感性分析，可以借助一定的技術(shù)，判斷幾個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)對企業(yè)價(jià)值的影響程度。 。例如，產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)量規(guī)模、投資額、增長率、內(nèi)含報(bào)酬率或折現(xiàn)率等等，這些因素都可能會(huì)對企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生較大影響。 。 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，敏感性分析通常分為以下幾個(gè)步驟： 。敏感性分析是企業(yè)價(jià)值評(píng)估中常用的一種分析不確定性的方法。 （ 二）敏感性分析 影響企業(yè)價(jià)值的因素有很多，但是否存在某些因素，其本身具有不確定的特點(diǎn)，并且該因素微小調(diào)整可能會(huì)引起企業(yè)價(jià)值較大變化。當(dāng)企業(yè)處于不同的情景下，上述假設(shè)數(shù)據(jù)將隨之發(fā)生變化，企業(yè)未來的經(jīng)營業(yè)績將有所不同，評(píng)估結(jié)果相應(yīng)也會(huì)發(fā)生變化。這些受情景影響的因素大致可以分為三類 :一類是宏觀經(jīng)濟(jì)假設(shè)，如 GDP增長率、利率、匯率等；一類是行業(yè)和市場假設(shè)，如市場需求、產(chǎn)品價(jià)格、行業(yè)產(chǎn)能增長速度、平均產(chǎn)能利用率等；再一類是公司經(jīng)營假設(shè)，如銷售狀況、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、融資計(jì)劃、重組計(jì)劃等。 。因此，經(jīng)濟(jì)衰退，行業(yè)疲軟，公司經(jīng)營狀況惡化這樣的較差情況也是需要分析的情景之一 ,。當(dāng)評(píng)估人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對這個(gè)行業(yè)、公司提出自己的看法和認(rèn)識(shí)，結(jié)果可能會(huì)略低于企業(yè)管理層描述的樂觀情況，其收入不會(huì)像管理層預(yù)計(jì)的那樣持續(xù)高增長，成本也會(huì)略高于管理層的估計(jì)，這可以被看作基本情景。對一家企業(yè)來說，通常可以將其面臨的情景分為三種情況： 一是 樂觀情景，也稱管理層情景，是對合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設(shè)作較好結(jié)果的預(yù)期； 二是 基本情景，是對最可能發(fā)生的業(yè)績和狀況進(jìn)行的一系列假設(shè)； 三是 悲觀情景，是對合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設(shè)作較壞結(jié)果的預(yù)期。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，情景分析就是對被評(píng)估企業(yè)未來可能出現(xiàn)的不同情境分別進(jìn)行模擬，并評(píng)估各種可能情況下的企業(yè)價(jià)值。 情景分析法又稱前景描述法，是假定某種現(xiàn)象或某種趨勢將持續(xù)到未來的前提下，對預(yù)測對象可能出現(xiàn)的情況或引起的后果作出預(yù)測的方法。這些不同情形可能會(huì)對最終的企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。例如，在經(jīng)濟(jì)形勢好的情況下，公司的收入增長會(huì)較高；相反，如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，公司產(chǎn)品滯銷，收入增長速度將會(huì)出現(xiàn)銳減甚至為負(fù)。而這些預(yù)期均源于對相關(guān)信息的提取和分析。 四、驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果 不同評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)果會(huì)存在差異，如何確定最終的評(píng)估結(jié)論，還需要借助一定的分析技術(shù)對評(píng)估方案進(jìn)行驗(yàn)證，并對各評(píng)估方法得出的價(jià)值結(jié)論進(jìn)行分析，最終形成合理的評(píng)估結(jié)論。在這種情況下，評(píng)估人員應(yīng)考慮采用替代原理和原則，選擇信息資料充分的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。具體來說，評(píng)估人員在選擇評(píng)估方法的過程中應(yīng)注意以下幾方面： 第一， 從整體思路而言，評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場條件、被評(píng)估對象在評(píng)估過程中的條件以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類型相適應(yīng)。純評(píng)估技術(shù)思路層面上的方法選擇本身并不能完全決定評(píng)估結(jié)果是否合理或公允，選擇多種方法對同一對象進(jìn)行評(píng)估，能夠提高評(píng)估質(zhì)量并減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。不論是通過與市場參照物比較獲得評(píng)估對象的價(jià)值，還是根據(jù)評(píng)估對象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑判斷評(píng)估對象的價(jià)值，各種評(píng)估方法都是從某一個(gè)角度對評(píng)估對象在一定條件下的價(jià)值的描述。選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估技術(shù)思路、實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的具體方法以及具體評(píng)估方法的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的內(nèi)容，片面地強(qiáng)調(diào)某一個(gè)方面而忽略另一個(gè)方面，都有可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的失實(shí)和偏頗。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、評(píng)估對象的價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）三種基本評(píng)估方法的適用性，并恰當(dāng)選擇一種或多種方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估。 （ 三）評(píng)估方法的選擇 對企業(yè)歷史經(jīng)營和未來發(fā)展情況進(jìn)行分析，并考慮評(píng)估事項(xiàng)的實(shí)際情況之后，評(píng)估人員即可選用合適的評(píng)估方法對被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算。最后是行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，如果行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，則容易增加額外的生產(chǎn)力，從而會(huì)在市場中引起新的競爭，導(dǎo)致企業(yè)面臨的競爭情況復(fù)雜。一般來說，產(chǎn)品之間的競爭越是不充分，企業(yè)對價(jià)格的控制能力就越強(qiáng)，就越有可能獲得高額的利潤，競爭優(yōu)勢的持續(xù)時(shí)間也就越長，反之亦然。 從企業(yè)外部看，主要是了解企業(yè)所處行業(yè)的特點(diǎn)以及企業(yè)的競爭優(yōu)勢和劣勢，評(píng)估企業(yè)的戰(zhàn)略地位，進(jìn)而評(píng)價(jià)企業(yè)的增長潛力和獲取高于資本成本的回報(bào)能力。此時(shí)，收入規(guī)模可以代表其業(yè)務(wù)規(guī)模；如果被評(píng)估企業(yè)屬于資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型公司 (如銀行業(yè)），那么其收入的規(guī)模直接取決于資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)模，即資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)?？梢源聵I(yè)務(wù)規(guī)模。從企業(yè)內(nèi)部看，主要是把握被評(píng)估企業(yè)價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素的變
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