房地產(chǎn)價(jià)值評估報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 則估價(jià)對象年租金收入為：802680012（1－5%）104=（萬元）（2）年費(fèi)用1）維修費(fèi)估價(jià)對象房屋為高層鋼混結(jié)構(gòu)大型物業(yè)，房屋重置價(jià)取1000元/平方米，耐用年限為60年，殘值率為0，維修費(fèi)用取折舊費(fèi)的80%。小計(jì)：％＝2）按建筑面積計(jì)?。ǎ┤朔酪椎亟ㄔO(shè)費(fèi)（依據(jù)武政[1997]20號文，14元/平方米）城市公共消防設(shè)施配套費(fèi)（依據(jù)武漢市政府[1997]20號文，5元/平方米）白蟻防治費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)字[1992]232號文，）抗震審查費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)房地字[1993]9號文，）。因可比實(shí)例都是中介開價(jià)，根據(jù)上海市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場情況。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話光纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機(jī)，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進(jìn)口花崗石(辦公室及會議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚)，大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況較好。該樓建筑面積69,，土地面積為1930平方米，地處陸家嘴中心區(qū)域。土地開發(fā)成本的求取也是房地產(chǎn)價(jià)值評估的關(guān)鍵，特別是在我國土地市場不發(fā)達(dá)的情況下，土地開發(fā)成本很難準(zhǔn)確測定。其計(jì)算公式為：其中：為該房地產(chǎn)未來實(shí)際的投資報(bào)酬率。如果假定房地產(chǎn)的未來收益能及時(shí)收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會計(jì)收入同步，則折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量也可以等價(jià)為折現(xiàn)未來剩余收益（也稱為超額收益或非正常收益）。但在信息不對稱、市場效率低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下，價(jià)格不可能反映價(jià)值，這使得市場法的運(yùn)用受到很大的限制。1930年費(fèi)雪所著的《利息理論》完整地提出了利用收益法進(jìn)行價(jià)值評估的框架，認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)所帶來的未來收益，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值，該折現(xiàn)率亦稱資本化率。一、房地產(chǎn)價(jià)值評估中三種評估方法的理論依據(jù)成本法。因此，買賣雙方達(dá)成交易的均衡價(jià)格就是重置成本。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金收入。市場法又稱現(xiàn)行市價(jià)法或市場比較法，是指比照相同或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，經(jīng)過必要的因素調(diào)整，據(jù)此確定被評估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。特別地，如果假定瞬間完成購建，則： 收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值就是折現(xiàn)未來收益?？破仗m等。當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際投資報(bào)酬率大大高于要求的投資報(bào)酬率時(shí)，收益法評估的價(jià)值會比成本法評估的價(jià)值高出許多；當(dāng)市場供不應(yīng)求時(shí)，市場法評估的價(jià)值也會比收益法評估的價(jià)值要高，反之則可能比收益法要低。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價(jià)格是否為市場正常交易價(jià)格、因素修正幅度是否合理等對評估結(jié)果均具有一定的影響。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,。 交易實(shí)例調(diào)查情況表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價(jià)A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800C證券大廈浦東南路528號$3,000比較因素條件表物業(yè)名稱待估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況 名 稱＊＊銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈坐落位置＊＊＊路＊＊號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號所處地區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價(jià)待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月區(qū)域因素商業(yè)繁華度繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務(wù)設(shè)施陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。辦公房內(nèi)為毛坯。一面臨主干道。以下為典型工程與評估對象的建筑技術(shù)特征一覽表：依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站文件（武建造預(yù)字[2001]28號）并參考“ 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊”第二版（呂發(fā)欽主編）中的有關(guān)參數(shù)，將典型工程與評估對象進(jìn)行比
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