【正文】 缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價值，但有時要考慮廠區(qū)擴建預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合生產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價格的提高。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。 　　商業(yè)房地產(chǎn)價值評估的常用方法。 　?。?）儲存空間。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。 　?。?）交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。 　　商業(yè)房地產(chǎn)的特點。 　?。?）評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；（2）裝修；（3）設(shè)施與設(shè)備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時間；（11）交易情況。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。 　?。?）居住戶。 　?。?）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸Ｆ胀ㄗ≌蠂乙欢〞r期的社會經(jīng)濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。依據(jù)房地產(chǎn)評估的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。因此，房地產(chǎn)價格通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求?。?；；。 　　如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u估房地產(chǎn)價值。 　　注冊管理。因此，理解房地產(chǎn)評估首先必須掌握如下有關(guān)概念。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律與估價原則，按照估價程序，運用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進行的評估。 　　（4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。 　?。ǘ┓康禺a(chǎn)價值評估目的 　　估價目的就是評估房地產(chǎn)的動機，即評估所服務(wù)經(jīng)濟行為的具體類型的價值的真實。 　　（五）房地產(chǎn)價值評估方法 　　科學(xué)實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。另外，房地產(chǎn)評估是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐漸呈階段性提高。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。 　　（4）居住小區(qū)。 　　住宅價格的影響因素。最后對成本法與市場比較法的估價結(jié)果進行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。（二）商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館（娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。 　?。?）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高。 　?。?）使用年限和折舊情況。 　?。╨）涉及的行業(yè)多。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。 　?。?）用地面積。 　　 　　其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點。 　　其他用途房地產(chǎn)價值評估的主要方法。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。另外，在房地產(chǎn)價值評估過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律，以及宏觀經(jīng)濟等有關(guān)理論和知識。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。在房地產(chǎn)價值評估過程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識，有時會表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價師的超常眼力。 　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)價值評估具有綜合性 　　房地產(chǎn)價值評估的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 　　房地產(chǎn)價值評估人員需要具備綜合性知識。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。10 / 10