【正文】 “為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。而根據(jù)央行的規(guī)定，商業(yè)用房就是指辦公用房和商鋪，現(xiàn)在要在竣工備案之后才能發(fā)放貸款。從他的開發(fā)項目來看，有超過50%的個貸是按揭貸款，如果這樣，對一些現(xiàn)金流比較緊張的公司，期房可能永遠(yuǎn)變不成現(xiàn)房。 任志強(qiáng) （北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁）：要防范金融風(fēng)險是正確的，但以控制貸款規(guī)模來達(dá)到這一目的是不恰當(dāng)?shù)?。試想，現(xiàn)在央行有1萬8千億的存款，是把錢貸出去的風(fēng)險大還是不貸出去的風(fēng)險大？通過限制投資來防范風(fēng)險，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展了風(fēng)險大還是經(jīng)濟(jì)不發(fā)展風(fēng)險大？貸款不是原罪，違規(guī)貸款才是原罪。銀行可以對違規(guī)的呆死賬和不違規(guī)的呆死賬進(jìn)行統(tǒng)計，看看它們的比例。如果不違規(guī)的呆死賬多，銀行當(dāng)然可以用任何政策來限制投資和信貸；如果是因為違規(guī)貸款而造成呆死賬，則要對銀行內(nèi)部進(jìn)行管理。不能因為違規(guī)貸款出了問題，就認(rèn)為貸款是原罪?，F(xiàn)在銀行認(rèn)為貸給任何一方都是原罪，不僅控制開發(fā)商的企貸，也限制消費(fèi)者的個貸。王石（萬科董事長）：地產(chǎn)風(fēng)險的形成與按揭消費(fèi)的關(guān)系不大，問題主要是出在土地獲得環(huán)節(jié)。在很多民營企業(yè)投標(biāo)土地的時候，銀行貸款一般都非常積極，實際貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出平時的額度。這就是為什么一些民營企業(yè)在拍賣土地的時候?qū)掖尾挥嫵杀镜卮蠊P買入的原因之一。用貸款消費(fèi)方式進(jìn)行限制，其實限制的是銀行最保險的客戶。面向個人的樓宇按揭貸款，對于一般銀行來說，除開惡性的欺詐假按揭方式之外，是相當(dāng)有保障、收益也比較豐厚的業(yè)務(wù)，銀行樂于推進(jìn)、不愿意受到限制是可以理解的。（二）能否解決房地產(chǎn)痼疾？　　央行代表：自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。如果房地產(chǎn)投資和貸款上的一些問題不及時加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。因此，發(fā)布“121”文件的一個根本目的，不是對房地產(chǎn)政策的收縮，而是要避免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。張立群（國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究員）：判斷房地產(chǎn)市場是否過熱，要綜合短期和長期情況看。短期來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度快并非壞事，目前的發(fā)展情況與1993年完全不同，1993年的開發(fā)基本是政府主導(dǎo)，而房地產(chǎn)業(yè)近幾年的發(fā)展則有較大的住房需求支持，加上農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城市，目前還談不到過熱、過快和泡沫問題。但從長期來看，這種發(fā)展勢頭是否能夠持續(xù)尚存疑問。首先，政府對地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的介入程度太高。其次，地產(chǎn)發(fā)展的市場機(jī)制還不完善，土地使用權(quán)交易市場、土地公開招標(biāo)等條件現(xiàn)在并未成熟。而無論是直接融資還是間接融資，地產(chǎn)泡沫一旦出現(xiàn)，用何種手段消化更是關(guān)鍵問題。泡沫消化的規(guī)則目前還未明確，消化的責(zé)任由誰承擔(dān)也屬未知。因此，防范市場過熱是“121”號文件的一個重要考慮。從房地產(chǎn)目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，這方面的問題并不是非常突出，所以，不要把房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的勢頭打壓下去，要從發(fā)展和資金供應(yīng)上提供支持?！?（三）一刀切遺害無窮 楊慎（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長）：央行出臺的“121”號文件至少有三點(diǎn)值得重視：一是貫徹中央關(guān)于防止房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭的警示；二是出于銀行自身防范金融風(fēng)險的需要；三是應(yīng)對國家從嚴(yán)加強(qiáng)銀行監(jiān)管的現(xiàn)實。從這幾方面說，其出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)都無可非議，關(guān)鍵是同產(chǎn)業(yè)的結(jié)合點(diǎn)要選好。而該文件目前存在的最大問題是把少數(shù)地方出現(xiàn)的區(qū)域性過熱和結(jié)構(gòu)性過剩視為整體性過熱，進(jìn)而采取全面緊縮的一系列措施，使人有一種政策多變和不加區(qū)別地一刀切的感覺。這個文件如果完全執(zhí)行，很可能造成企業(yè)資金鏈中斷、大批項目爛尾、企業(yè)倒閉的后果。郁文達(dá)（建行廣東省分行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理）：從不同地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建房地產(chǎn)開發(fā)的自籌資金比重低于全國平均水平（%），而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款比重高于全國平均水平（%），而廣東則低于這一水平；而其資金來源（定金、按揭貸款），北京、上海、浙江都超過廣東。這表明，北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴外部程度高于廣東。但近兩年來，廣東房地產(chǎn)的資金來源主要是國內(nèi)貸款，外商直接投資和自有資金占有比重在進(jìn)一步下降?？傮w判斷是廣東的房地產(chǎn)市場當(dāng)前的在建規(guī)模偏大，今后12年內(nèi)市場將供過于求。因此，在貸幣政策相對穩(wěn)定的情況下，通過對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策的調(diào)整，制止房地產(chǎn)的局部過熱和“泡沫”的產(chǎn)生，對在建的存量項目和新項目的新增貸款應(yīng)有所區(qū)別，避免“一刀切”造成房地產(chǎn)市場大的波動，應(yīng)實行“軟著陸”的操作，以保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（四）文件初衷能否實現(xiàn)？陳學(xué)軍（房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行助理董事）：“121”政策的出臺不是為了打壓整個房地產(chǎn)行業(yè)，而是為“結(jié)構(gòu)調(diào)整”拉開了序幕。2002年2季度的貨幣政策執(zhí)行報告提醒要防范房地產(chǎn)過熱引發(fā)金融風(fēng)險。今年，國務(wù)院主管部委又從資金、土地和項目審批入手，三管齊下，迫使被認(rèn)為是“過熱”的房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)“軟著陸”。這些動作的目的都非常明確：規(guī)避銀行風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。但這個政策只能是權(quán)益之計，因為良好的愿望未必能帶來良好的結(jié)果。在金融改革日益推進(jìn)之時，銀行無法回避來自市場化的壓力。因此可以認(rèn)為這個政策會帶來房價上漲。因為很多發(fā)展商會因為不符合《通知》的要求而無法得到貸款，這樣會減少住房的供應(yīng)量，而同時，房屋的需求是剛性的，這樣會最終抬高房價。如此以來，中底層收入者并不能得到真正的實惠，而高收入者卻根本不會受到政策的影響。這樣就違背了政策制定者的初衷。印紳華 （上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風(fēng)險高、資金密集型、管理密集型的投資行為。在國際市場中，房地產(chǎn)業(yè)有多種融資方式，而我國由于金融改革滯后，所以對開發(fā)商來說，資本市場的供給是屬于制度性的供給不足：上市需要嚴(yán)格審批，且前一階段規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不準(zhǔn)上市；房地產(chǎn)投資基金、信托基金基本上沒有；企業(yè)債券受到政府控制。所以，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)融資來說，只有銀行信貸一條路。若實行“實地批租、一次性付款”，大的企業(yè)也沒有能力開發(fā)大面積地塊，最終也會從一級市場中退出。此時，占據(jù)土地一級市場的都是外資企業(yè)，而它們更偏向于高檔樓盤的開發(fā)。由于新政策要求預(yù)售高層也要結(jié)構(gòu)封頂，那就延長了開發(fā)周期。因此，發(fā)展商就要通過社會融資，結(jié)果是其利息負(fù)擔(dān)更重，更重的利息負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房價上面去。所以，新政策不但不會平抑房價，反而會造成中低檔房供給嚴(yán)重短缺，房價飆升。因此，央行為了分散信貸風(fēng)險，應(yīng)該健全“再抵押市場”和“按揭擔(dān)?！钡葯C(jī)制，加快金融體制改革，而不是加強(qiáng)行政調(diào)控。述評：“121”房貸政策調(diào)整業(yè)界褒貶不一，但我們認(rèn)為，從短期來講，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)自有資金達(dá)不到項目所需資金的60%左右就不敢輕舉妄動，而且會使很多正準(zhǔn)備做、或已做了一半項目的房地產(chǎn)企業(yè)有壓力，甚至無法按正常周期開發(fā)項目造成爛尾的危險。但從長期看，“121”房貸新政卻會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化，促使中國的土地使用權(quán)出讓向規(guī)范化方向發(fā)展；促使房地產(chǎn)企業(yè)從不誠信向誠信方向發(fā)展；促使房地產(chǎn)投資的“投機(jī)性”規(guī)范，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；a(chǎn)，提高行業(yè)的集約化程度；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化，有可能成為銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新、金融市場拓展的契機(jī)。附表：房地產(chǎn)市場運(yùn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月投資完成額同比增長34其中： 住宅 同比增長 辦公樓 同比增長商業(yè)營業(yè)用房 同比增長 其他工程用途類 同比增長2003年三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月東部地區(qū)同比增長中部地區(qū)同比增長西部地區(qū)179同比增長2003年商品房銷售額（16月）單位：億元，%12月13月14月15月16月商品房銷售額同比增長其中：銷售給個人銷售額同比增長2003年商品房住宅施工銷售面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月施工面積商品房同比增長29其中：住宅同比增長竣工面積商品房同比增長其中：住宅同比增長銷售面積商品房同比增長其中：住宅同比增長2003年全國完成開發(fā)土地面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月購置土地面積 同比增長完成開發(fā)面積 同比增長2003年全國土地交易價格指數(shù)（12季度） 單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003.Ⅱ全國土地交易價格指數(shù)　居民住宅用地豪華住宅用地普通住宅用地工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂用地其它用地2003年全國房屋銷售價格指數(shù)（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ全國房屋銷售住宅銷售寫字樓銷售格私房銷售 其中：住宅 非住宅商業(yè)用房銷售商品房銷售普通住宅銷售經(jīng)濟(jì)適用房銷售豪華住宅銷售公房銷售價格其中：住宅非住宅銷售價格98非住宅類其他用房上年同期=100 2003年全國房屋租賃價格指數(shù)（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ住宅租賃私房租賃商業(yè)用房租賃普通辦公用房租賃公有住房租賃工業(yè)廠房租賃高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租賃廠房倉庫租賃倉庫租賃辦公用房租賃上年同期=100注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局