【正文】 珠寶22378品牌西服50222童裝15222女裝30194品牌西服1F+2F：300105西服30194西服402503舜新路南街女鞋38131女裝80114小飾品252164舜湖路西街童裝25233家電18277內(nèi)衣25200空鋪601255舜湖路東街面包店15388服裝25454雜貨22454（2）、業(yè)態(tài)、面積比例圖，從舜新路三個(gè)路段的業(yè)態(tài)比例表可以看出，該道路上的商業(yè)的業(yè)態(tài)基本上是以服裝為主，其次為餐飲和美容美發(fā)。且舜新路上的服裝店多為品牌店，如艾格、佐丹奴、班尼路、SK等相對(duì)于舜新路來看，舜湖路上雖然也是已服裝為主要業(yè)態(tài)，但都是些雜牌的服裝店，經(jīng)營檔次較低。以上兩條商業(yè)街已形成一個(gè)商業(yè)圈——東方廣場(chǎng)，擁有較多的品牌店，在整個(gè)盛澤鎮(zhèn)擁有較高的知名度，其租金水平較高。且在消費(fèi)者心目中已確立了其商業(yè)地位及長(zhǎng)久形成的消費(fèi)習(xí)性，且有百貨業(yè)入駐在商業(yè)街上。（3）、商場(chǎng)百貨類人民商場(chǎng)216。 從業(yè)態(tài)來看，人民商場(chǎng)是開業(yè)較早的商業(yè)，與周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施有一定的差異性；216。 商場(chǎng)有業(yè)態(tài)混雜的現(xiàn)象；216。 從商場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境來看，購物環(huán)境局促，空間狹隘，在消費(fèi)者心目中易留下負(fù)面影響；216。 從商場(chǎng)的出租率來看，基本達(dá)到100%。中天百貨216。 擁有良好的購物環(huán)境及空間，且地段的優(yōu)越性，會(huì)逐步替代人民商場(chǎng)的商業(yè)地位；216。 美中不足的是：其一商場(chǎng)各樓層業(yè)態(tài)劃分明顯，聯(lián)動(dòng)性較差；其中，商業(yè)營業(yè)面積較小，還屬于小型商場(chǎng)的范疇，其三，業(yè)種較為單一，致使消費(fèi)者購物的目的性較強(qiáng)，在無形中會(huì)流失客源；216。 商場(chǎng)出租率：100%。盛澤廣場(chǎng) 已經(jīng)停業(yè)總體評(píng)價(jià)：以上兩個(gè)商場(chǎng)各有其特色，從出租率來看，零售商對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)可度較高，且新型商場(chǎng)容易被市場(chǎng)所接受，且同樣擁有較好的知名度。但對(duì)本項(xiàng)目而言，由于本項(xiàng)目位置較遠(yuǎn)，地段認(rèn)可度有待提高，故項(xiàng)目區(qū)域不宜采用商場(chǎng)形態(tài) 。（4）、結(jié)論分析縱觀盛澤當(dāng)?shù)鼐C合性商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第一：商業(yè)形態(tài)開始多元化，高檔商業(yè)形態(tài)、規(guī)模商業(yè)已具雛形。第二：在絲綢市場(chǎng)為主的專業(yè)型市場(chǎng)發(fā)展之外，綜合商業(yè)經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展，目前表現(xiàn)相對(duì)成熟。第三：綜合商業(yè)目前仍以門面形式為主部分是空中步行街格局，新增個(gè)案產(chǎn)品趨同。第四：隨著盛澤鎮(zhèn)區(qū)西拓，市場(chǎng)路西線新建住宅、商業(yè)項(xiàng)目逐步推出，中國東方絲綢市場(chǎng)影響力也隨之沿市場(chǎng)路向西拓展。第五：目前剛投入使用的幾個(gè)商業(yè)中心，基本未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，招租和經(jīng)營狀況都比較一般，成市預(yù)計(jì)要經(jīng)過幾年以后，這造成投資者散失對(duì)該類產(chǎn)品的投資意向。說明：市場(chǎng)現(xiàn)有在招商項(xiàng)目較多，老城區(qū)的衡悅廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)、金銀島；位于東方絲綢市場(chǎng)內(nèi)的盛澤廣場(chǎng)和東盛步行街；及新城區(qū)的東方商業(yè)廣場(chǎng)等。，內(nèi)部KFC、中國移動(dòng)，以及一些服飾、名品等也已入駐營業(yè)，對(duì)整個(gè)盛澤現(xiàn)有商業(yè)及超市布局還是有了一定的影響，將帶領(lǐng)原來的老城區(qū)商業(yè)帶走上更高一個(gè)臺(tái)階。另外城市廣場(chǎng)，其位置優(yōu)越于本項(xiàng)目所處的新城區(qū)的位置，老城區(qū)商業(yè)帶的鼎盛人氣及現(xiàn)有市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣必將吸引大量的商家，他們的招商對(duì)本項(xiàng)目有絕對(duì)不可忽視的影響。東盛步行街的銷售去年就接近尾聲，不過招商工作進(jìn)行的不是很順利，出租率40%，盛世豪門夜總會(huì)9000平方米，餐飲有肯德基、意大利皮薩、外婆家等；服飾類有托里杰尼、寶姿、泰格，ITAT零售百貨3000平方米已經(jīng)入駐，半月前國際大廈也喬遷東盛步行街。還計(jì)劃超市一家，面積約12000平方米。但是現(xiàn)在仍然有很多門面閑置，人氣也不是很旺。綜述：綜合商業(yè)消費(fèi)熱點(diǎn)成熟，新建商業(yè)生存空間不大，熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)逐步放大，招商難度日益增加。五、結(jié)論我們通過對(duì)大宏觀趨勢(shì)、政策主導(dǎo)方向，中國東方絲綢市場(chǎng)未來發(fā)展?jié)摿?，盛澤地產(chǎn)07年08年的市場(chǎng)消化和供給，專業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格租賃情況，綜合性商業(yè)目前的租賃和經(jīng)營狀況等等綜合分析后認(rèn)為：基礎(chǔ)條件：本項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批和相關(guān)手續(xù)全部完成，一期施工圖已經(jīng)完成，部分已經(jīng)竣工；二期施工圖基本完成；在大環(huán)境都不是很有利的前提下，對(duì)比專業(yè)市場(chǎng)和綜合商業(yè)的具體情況，個(gè)人提出本項(xiàng)目仍以絲綢市場(chǎng)為主要訴求方向！絲綢紡織在可預(yù)見的將來永遠(yuǎn)是盛澤不變的主題！盛澤產(chǎn)業(yè)基地地位不變，絲綢市場(chǎng)總有燦爛明天！畢竟盛澤的發(fā)展本身就是依托其產(chǎn)業(yè)基地為根本的，任何脫離此基礎(chǔ)的規(guī)劃，都將面臨相當(dāng)大的未來風(fēng)險(xiǎn)。通過分析，我們發(fā)現(xiàn)盛澤的綜合性商業(yè)永遠(yuǎn)是跟隨著專業(yè)市場(chǎng)的，在專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的大好環(huán)境下，經(jīng)營環(huán)節(jié)的各類群體收入就會(huì)增加，日常性的娛樂休閑餐飲消費(fèi)場(chǎng)所和檔次才會(huì)增加，才會(huì)帶動(dòng)綜合性商業(yè)的發(fā)展，而目前盛澤作為鎮(zhèn)級(jí)的商業(yè)中心就是上述分析的“東方商業(yè)廣場(chǎng)商圈”該部分的租金、租賃情況等等通過上表已經(jīng)清楚的反映出來。其實(shí)從“東盛步行街”、“東方商業(yè)廣場(chǎng)”等等個(gè)案我們很明確的看出，盛澤的人口，消費(fèi)力等等因素不具備支撐多個(gè)商業(yè)圈。目前能經(jīng)營良好的綜合性商業(yè)物業(yè)，無一不是圍繞著“東方廣場(chǎng)商圈”周邊進(jìn)行。盛澤廣場(chǎng)、東方商業(yè)廣場(chǎng)等目前均未形成新的商業(yè)熱點(diǎn)，目前的租賃情況也不是很好。因此，在本地塊搞綜合性商業(yè)，對(duì)于區(qū)域環(huán)境要求來講也是不能滿足的，周邊現(xiàn)在環(huán)境較差，市場(chǎng)環(huán)繞，因此搞專業(yè)市場(chǎng)能發(fā)揮其地理位置優(yōu)勢(shì)，如果搞綜合性商業(yè)則不能揚(yáng)長(zhǎng)避短了。反觀專業(yè)市場(chǎng)，盛澤作為產(chǎn)業(yè)基地，接近全球化貿(mào)易，經(jīng)營的彈性余地比較大，在政策引導(dǎo)或扶持下還是會(huì)有很多“新企業(yè)”、“新人”加入！產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：根據(jù)盛澤鎮(zhèn)城市發(fā)展規(guī)劃，被定位于一個(gè)花園式、生態(tài)型，可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市，其中絲綢、印染紡織將成為其支柱產(chǎn)業(yè)，政府也提出了要把盛澤打造成中國第一布市的發(fā)展目標(biāo)?？v觀目前盛澤地區(qū)，商業(yè)發(fā)展相對(duì)低檔化和專業(yè)化，其中專業(yè)市場(chǎng)以門面形式為主，分布相對(duì)零散，缺少高檔次的規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)；而目前，從專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展方向來看，板塊化、集中化趨勢(shì)明顯；周邊已有專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目鄰近東方絲綢市場(chǎng)建成區(qū)域，該區(qū)域集中大量人流、商流、物流，一旦導(dǎo)引入項(xiàng)目所在區(qū)域，將使項(xiàng)目所在地地段快速增值，且當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)中專業(yè)市場(chǎng)占較大比例，市場(chǎng)認(rèn)可度較高；因此建議認(rèn)為：本項(xiàng)目“配套商業(yè)”部分，個(gè)人認(rèn)為可以主打規(guī)劃在18裙房、14樓西側(cè)沿停車場(chǎng)的部分。如此劃分的目的是什么：（1）、不改變項(xiàng)目的主體，絲綢為主，商業(yè)配套為輔，商業(yè)配套是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的功能完善和提升；（2）、配套商業(yè)的經(jīng)營時(shí)間和專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營時(shí)間的區(qū)分，保證停車場(chǎng)地的充分利用，優(yōu)勢(shì)最大化；（3）、配套商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)分區(qū)明顯，確保經(jīng)營秩序；（4）、配套商業(yè)的設(shè)置可以有效的為今后三期的調(diào)整留有足夠的余地；（5）、對(duì)于一期5下面組建招商部門：完成招商運(yùn)營，把與公司關(guān)系較好的銀行、工商、稅收等全部引入項(xiàng)目；（6）、在后期推廣上：國際絲綢廣場(chǎng)是一個(gè)新一代市場(chǎng)的標(biāo)桿和提升，具備市場(chǎng)本身齊全的配套功能，商務(wù)配套、休閑娛樂配套。從項(xiàng)目形象，產(chǎn)品風(fēng)格，產(chǎn)品特性，功能組合，開發(fā)理念等協(xié)調(diào)一致，完善包裝。 建筑規(guī)劃形態(tài)、業(yè)態(tài)定位完成后，營銷部完成推廣報(bào)告！