【正文】 項目定位中高檔周邊配套中小學(xué)：教育附小綜合商場：，檸溪市場郵局：檸溪郵局銀行：醫(yī)院：中大五院門診部綜合分析項目東臨興業(yè)路，西通迎賓北路，南靠檸溪大道，北接人民東路，將老香洲、新香洲及檸溪商業(yè)生活區(qū)緊密的聯(lián)為一體，家居一地而利達(dá)四方，是較適宜居住的樓盤之一。寧海世紀(jì)城一期開發(fā)商寧海置業(yè)位置珠海斗門白蕉鎮(zhèn)井岸大橋東銷售電話0756－5505666開盤日期2006年5月12日均價樓梯房:2500元；電梯房:2800元交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)層高物管費(fèi)占地面積10萬平方米總建筑面積容積率物業(yè)管理格力物業(yè)戶型結(jié)構(gòu)兩房面積：8386平方米三房面積：103113平方米四房面積：129平方米戶型設(shè)計特點6米挑高露臺，270度主臥觀景平臺、嵌入室陽光花園、大飄窗、低窗臺甚至落地飄窗設(shè)計。項目定位中低檔周邊配套醫(yī)院：僑立中醫(yī)院綜合分析項目位于珠海市斗門白蕉鎮(zhèn)井岸大橋東。共由緊挨的三塊地組成，配有3萬多平方米的地下停車場?，F(xiàn)在建的是一期，明年10月份交付使用，其中多層明年二月就可以封頂了。建成將會成為斗門的一個較大的社區(qū)。 仁恒星園1期開發(fā)商珠海仁恒置業(yè)位置珠海香洲區(qū)三臺石路東人民西路南側(cè)銷售電話07562608888/3868888開盤日期2007年5月20日均價8200元/平方米（含1500元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)）交房日期2007年8月20日交房標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)層高3米物管費(fèi)占地面積總建筑面積建筑密度%容積率綠化率56%銷售代理自銷戶型結(jié)構(gòu)三房兩廳面積：143平方米 四房兩廳面積：166225平方米 項目定位中高檔主要賣點品牌、品質(zhì)小區(qū)配套小區(qū)公園、會所、室內(nèi)泳池周邊配套金融：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行。 學(xué)校：市十二小、二中、九中、一中高中部。 購物：華潤萬家、旺角百貨、廣富市場、富華廣場。行政單位：香洲區(qū)政府、地方稅務(wù)局、規(guī)劃局、法院、交通局 休閑設(shè)施：體育中心、山豬坑公園、青少年婦女活動中心。綜合分析項目位于珠海市新行政文化中心——新香洲，地塊規(guī)模宏大，用地面積達(dá)23萬平方米，總建筑面積達(dá)42萬平方米。該項目是由杰盟建筑設(shè)計（新加坡）有限公司設(shè)計。此次，珠海仁恒與杰盟的攜手合作，繼續(xù)保持仁恒地產(chǎn)一貫嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)的品質(zhì)管理，并結(jié)合一流的規(guī)劃設(shè)計，使之成為珠海高尚住宅社區(qū)?！?500每平。C派公寓2期開發(fā)商珠海格力置業(yè)位置珠海市吉大吉蓮新村內(nèi)銷售電話07563361299/3361399開盤日期2007年5月20日開盤均價5500元/平方米交房日期2007年10月交房標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)層高3總戶數(shù)168戶物管費(fèi)占地面積13600平方米總建筑面積16333平方米交通狀況緊鄰九洲大道，坐享CBD成熟配套。各大企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)，核心聚集，周邊有免稅，百貨，國貿(mào)等大型吉大商圈，升值潛力無限。 工程進(jìn)度內(nèi)部裝修物業(yè)管理廣州萊佛士物業(yè)服務(wù)公司戶型結(jié)構(gòu)一房面積：3440平方米戶型設(shè)計特點功能完備，格局方正，外飄窗，一步式陽臺項目定位中高檔主要賣點CBD純小戶公寓，含金量日益增強(qiáng)周邊配套金融：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、交通銀行。學(xué)校：園林小學(xué)、珠海工業(yè)學(xué)校、珠海實驗中學(xué)、景田小學(xué)。購物：珠海免稅商場、百貨廣場、海天百貨、吉大電腦城。娛樂：大路口KTV、流行前線。休閑設(shè)施：海濱泳場、景山公園綜合分析本項目引入全新公寓概念：c派公寓。有三方面的涵義：首先是項目位于珠海CBD區(qū)域內(nèi)，投資升值潛力無限；突破了傳統(tǒng)的公寓“單體”結(jié)構(gòu)，打造低密度，低容積率的多層公寓住宅；引入專業(yè)品牌物管公司－廣州萊佛士物管服務(wù)公司。由于這個項目是格力的員工宿舍改造，經(jīng)過廣州的中地行公司的策劃全新代理包裝，將樓盤推入高檔次行列。通過產(chǎn)品發(fā)布會等形式，積聚意向客戶群，同時設(shè)計的單間戶型34－40平方米受到不少年輕人的喜愛。但是53年的房產(chǎn)權(quán)也是本項目比較制約的一個因素。四、2007年4~5月房地產(chǎn)政策情況216。 近期,珠海光大銀行新推出個人固定利率住房混合貸款最長期限達(dá)到３０年業(yè)務(wù),打破之前各銀行推出的固定房貸利率產(chǎn)品的最長期限不超過10年的業(yè)務(wù)規(guī)定。所謂固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會“隨行就市”。而固定利率住房混和貸款的含義是，貸款期間貸款者可以自由選擇某幾年按固定利率支付利息，另外幾年按活動利率支付利息，給了顧客更大的選擇余地。216。 《珠海市土地管理條例》經(jīng)珠海市第六屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議于20061130通過，20070329經(jīng)廣東省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自20070701起施行。216。 由于我國利率還沒有市場化，長期利率的走勢難以把握，之前各銀行推出的固定房貸利率產(chǎn)品的最長期限不超過１０年。最近，這一期限被打破，珠海市場上的個人固定利率住房混合貸款最長期限達(dá)到３０年了，這一業(yè)務(wù)是由同業(yè)中首家推出固定利率住房貸款的光大銀行新推出的。4而固定利率住房混和貸款的含義是，貸款期間貸款者可以自由選擇某幾年按固定利率支付利息，另外幾年按活動利率支付利息，給了顧客更大的選擇余地。216。 日前從國土資源部了解到，為進(jìn)一步深化土地市場治理整頓工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場用地秩序根本好轉(zhuǎn)，國土資源部門將突出整頓重點，抓好六個方面的工作。在摸清現(xiàn)狀、問題基礎(chǔ)上，分門別類研究，制定解決的政策性措施和辦法，對違法違規(guī)問題，要嚴(yán)格依法依紀(jì)處理。，進(jìn)一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地，增加民生用地。要優(yōu)先保障中低價位的中小套型普通商品住房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的７０％。，進(jìn)一步規(guī)范土地出讓行為，維護(hù)市場公開、公平、公正。對成片土地，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后分塊出讓，防止企業(yè)圈地、囤地。，嚴(yán)格落實出讓合同中有關(guān)竣工時間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的開發(fā)建設(shè)速度，促進(jìn)房源的增加和商品住房價格的穩(wěn)定。同時，加大閑置土地處置力度，依法沒收的土地，應(yīng)當(dāng)首先用于保障性住房的建設(shè)。，曝光一批典型違法案件。 216。 北京市地稅局昨日發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，清算項目的銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定?！掇k法》規(guī)定，開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。但若發(fā)現(xiàn)無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料、虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本等5種情形，則按核定辦法扣除。具體標(biāo)準(zhǔn)是，高層商品住宅（7層以上）建安造價允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元，多層商品住宅（7層及以下）允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正。具體計算公式為：核定扣除的4項成本=建安造價清算建筑面積年度修正系數(shù)。216。 中國人民銀行18日宣布，從2007年6月5日起。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這是近10年來我國首次同時宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。其中，%的利率標(biāo)準(zhǔn)；，%的利率標(biāo)準(zhǔn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。就上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率而言，這是央行自2004年以來第5次調(diào)整基準(zhǔn)利率。作為上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是央行自2006年以來第8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，今年第5次動用這一貨幣政策工具。這次調(diào)整后，%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)。存貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)，對于剛買房準(zhǔn)備按揭的消費(fèi)者而言，這將意味著增加按揭成本；對于實力不強(qiáng)，需要貸款開房地產(chǎn)開發(fā)商而言，會造成銀行貸款壓力增大，無形中也增加房產(chǎn)開發(fā)成本。五、結(jié)論分析 經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行平穩(wěn)。經(jīng)濟(jì)增量、固定投資、政府收支、人均收支、金融借貸、物價指數(shù)總體平穩(wěn)； 第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加穩(wěn)健，第二產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)拉動作用大于第三產(chǎn)業(yè)。 實際利用外資對GDP增速影響較大； 政府收支基本平衡，但有支出大于收入的趨勢出現(xiàn)，政府有加強(qiáng)稅收等提高政府收入的壓力，金融借貸穩(wěn)定； 居民收支基本平衡，但在崗職工人均工資、居民可支配收入、消費(fèi)性支出三者出現(xiàn)矛盾； 居民消費(fèi)價格指數(shù)與經(jīng)濟(jì)增量、固定投資、政府收支、居民收入等的變量方向吻合。 人口增長以常住人口增長為主，暫住人口有減少趨勢（與珠海的戶籍政策有關(guān)）； 家庭戶數(shù)增加，各區(qū)域家庭戶人口比差異明顯； 人口老齡化趨勢明顯，整體受教育程度提高； 以核心家庭構(gòu)成為主，但單人家庭比例較大；1 二代直系與三代家庭比例較??；1 香州中心區(qū)的戶數(shù)最多，同時家庭戶人口數(shù)最小，而香州周邊區(qū)戶數(shù)雖最少但家庭人口數(shù)最大。1 : :：：，近期仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，中遠(yuǎn)期第三產(chǎn)業(yè)的增長壓力較大；1 近五年計劃GDP增速分別是13%，13%，15%，15%，15%（以上），%以上，%；1 到2010年人均GDP達(dá)1萬美元（），；1 人均可支配收入年均增長6%，，01到05年的增加絕對值為3038；1 近期人口增長控制在8‰（戶籍人口）。，；城市人口控制發(fā)展到162萬，非戶籍人口就要由近五年的53萬發(fā)展到71萬人，結(jié)合以上4點，人口因素對近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較大；1 工業(yè)項目與基礎(chǔ)設(shè)施項目成為近期發(fā)展重點；1 主城區(qū)向南發(fā)展，政府引導(dǎo)房地產(chǎn)往南屏、灣仔轉(zhuǎn)移； 中心城區(qū)功能進(jìn)一步優(yōu)化，南灣城區(qū)、唐家灣新城、前山片區(qū)建設(shè)與治理進(jìn)度加大；2 澳門、香港、深圳、中山的發(fā)展對珠海經(jīng)濟(jì)增長拉動不明顯，一方面說明珠海經(jīng)濟(jì)的自主性很強(qiáng)，同時也表明，珠海與各地的合作不夠深入；2 珠海與中山利用外資接近，說明兩地利用外資的競爭比較激烈，但兩地實際利用外資與深圳有較大差距；2 近幾年，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，區(qū)域內(nèi)呈良好發(fā)展勢頭，特別是香港和澳門的穩(wěn)定發(fā)展。香港對深圳的經(jīng)濟(jì)影響較大，相比，澳門對珠海的影響較?。? 珠海各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對值偏小，說明經(jīng)濟(jì)整體比較落后，但發(fā)展?jié)摿^大；關(guān)注兩點：252。 相對成熟的樓市，商品房的消化量應(yīng)約等于城市人口的數(shù)量，對于160萬人口總量的珠海，未來急劇增長的供應(yīng)量（預(yù)計07年在250萬平米左右）顯然大于人口增長的速度。開發(fā)異地客戶不得不成為各大發(fā)展商需探究的重要課題，特別是具有異地客戶資源基礎(chǔ)的品牌項目。252。 系列利好，尤其是交通運(yùn)力的逐步完善，珠海與國際化銜接的更加緊密，樓市面臨著新一輪的發(fā)展與挑戰(zhàn)。其時，每一個樓盤的動態(tài)都將成為解讀板塊發(fā)生裂變的細(xì)微線索。在機(jī)會與威脅并存的新時代，地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型不可避免。傳統(tǒng)板塊界限被顛覆后，展示給我們的是珠海樓市將以大經(jīng)濟(jì)圈的延伸態(tài)勢面向國際化。