房地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)(參考版)
2025-06-24 19:47本頁(yè)面
【正文】 從項(xiàng)目形象，產(chǎn)品風(fēng)格，產(chǎn)品特性，功能組合，開發(fā)理念等協(xié)調(diào)一致，完善包裝。縱觀目前盛澤地區(qū)，商業(yè)發(fā)展相對(duì)低檔化和專業(yè)化，其中專業(yè)市場(chǎng)以門面形式為主，分布相對(duì)零散，缺少高檔次的規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)；而目前，從專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展方向來(lái)看，板塊化、集中化趨勢(shì)明顯；周邊已有專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目鄰近東方絲綢市場(chǎng)建成區(qū)域，該區(qū)域集中大量人流、商流、物流，一旦導(dǎo)引入項(xiàng)目所在區(qū)域，將使項(xiàng)目所在地地段快速增值，且當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)中專業(yè)市場(chǎng)占較大比例，市場(chǎng)認(rèn)可度較高；因此建議認(rèn)為：本項(xiàng)目“配套商業(yè)”部分，個(gè)人認(rèn)為可以主打規(guī)劃在18裙房、14樓西側(cè)沿停車場(chǎng)的部分。因此，在本地塊搞綜合性商業(yè)，對(duì)于區(qū)域環(huán)境要求來(lái)講也是不能滿足的，周邊現(xiàn)在環(huán)境較差，市場(chǎng)環(huán)繞，因此搞專業(yè)市場(chǎng)能發(fā)揮其地理位置優(yōu)勢(shì)，如果搞綜合性商業(yè)則不能揚(yáng)長(zhǎng)避短了。目前能經(jīng)營(yíng)良好的綜合性商業(yè)物業(yè)，無(wú)一不是圍繞著“東方廣場(chǎng)商圈”周邊進(jìn)行。通過(guò)分析，我們發(fā)現(xiàn)盛澤的綜合性商業(yè)永遠(yuǎn)是跟隨著專業(yè)市場(chǎng)的，在專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的大好環(huán)境下，經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的各類群體收入就會(huì)增加，日常性的娛樂休閑餐飲消費(fèi)場(chǎng)所和檔次才會(huì)增加，才會(huì)帶動(dòng)綜合性商業(yè)的發(fā)展，而目前盛澤作為鎮(zhèn)級(jí)的商業(yè)中心就是上述分析的“東方商業(yè)廣場(chǎng)商圈”該部分的租金、租賃情況等等通過(guò)上表已經(jīng)清楚的反映出來(lái)。綜述：綜合商業(yè)消費(fèi)熱點(diǎn)成熟，新建商業(yè)生存空間不大，熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)逐步放大，招商難度日益增加。還計(jì)劃超市一家，面積約12000平方米。另外城市廣場(chǎng)，其位置優(yōu)越于本項(xiàng)目所處的新城區(qū)的位置，老城區(qū)商業(yè)帶的鼎盛人氣及現(xiàn)有市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣必將吸引大量的商家，他們的招商對(duì)本項(xiàng)目有絕對(duì)不可忽視的影響。說(shuō)明：市場(chǎng)現(xiàn)有在招商項(xiàng)目較多，老城區(qū)的衡悅廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)、金銀島；位于東方絲綢市場(chǎng)內(nèi)的盛澤廣場(chǎng)和東盛步行街；及新城區(qū)的東方商業(yè)廣場(chǎng)等。第四：隨著盛澤鎮(zhèn)區(qū)西拓，市場(chǎng)路西線新建住宅、商業(yè)項(xiàng)目逐步推出，中國(guó)東方絲綢市場(chǎng)影響力也隨之沿市場(chǎng)路向西拓展。第二：在絲綢市場(chǎng)為主的專業(yè)型市場(chǎng)發(fā)展之外，綜合商業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，目前表現(xiàn)相對(duì)成熟。但對(duì)本項(xiàng)目而言，由于本項(xiàng)目位置較遠(yuǎn)，地段認(rèn)可度有待提高，故項(xiàng)目區(qū)域不宜采用商場(chǎng)形態(tài) 。 商場(chǎng)出租率：100%。 擁有良好的購(gòu)物環(huán)境及空間，且地段的優(yōu)越性，會(huì)逐步替代人民商場(chǎng)的商業(yè)地位；216。 從商場(chǎng)的出租率來(lái)看，基本達(dá)到100%。 商場(chǎng)有業(yè)態(tài)混雜的現(xiàn)象；216。（3）、商場(chǎng)百貨類人民商場(chǎng)216。以上兩條商業(yè)街已形成一個(gè)商業(yè)圈——東方廣場(chǎng)，擁有較多的品牌店，在整個(gè)盛澤鎮(zhèn)擁有較高的知名度，其租金水平較高。月）1舜新路北街絲綢服裝零售1F+2F+3F：15044美發(fā)601F+4F：111服裝25166絲綢381312舜新路以南品牌男裝25333珠寶22378品牌西服50222童裝15222女裝30194品牌西服1F+2F：300105西服30194西服402503舜新路南街女鞋38131女裝80114小飾品252164舜湖路西街童裝25233家電18277內(nèi)衣25200空鋪601255舜湖路東街面包店15388服裝25454雜貨22454（2）、業(yè)態(tài)、面積比例圖，從舜新路三個(gè)路段的業(yè)態(tài)比例表可以看出，該道路上的商業(yè)的業(yè)態(tài)基本上是以服裝為主，其次為餐飲和美容美發(fā)。根據(jù)調(diào)查，7月初開始收誠(chéng)意金，效果也不理想，交錢客戶也不是很多。寫字樓帶中央空調(diào)系統(tǒng)精裝修，估計(jì)售價(jià)預(yù)測(cè)在8000元/平方米?！蚴蓮V場(chǎng)盛澤廣場(chǎng)總建面積12萬(wàn)M2，是集商務(wù)、住宅于一體的高層項(xiàng)目，其中，商務(wù)樓32層。1期大潤(rùn)發(fā)+底層商鋪：約21000平方米，1期餐飲區(qū)：約9000平方米，2期911號(hào)樓：4000平方米，2期其他部分：[銷售動(dòng)態(tài)]： 9號(hào)樓1－3層統(tǒng)賣，160200平米左右，均價(jià)9000元/平方米左右，商場(chǎng)1－3層獨(dú)立商鋪，5080平米左右，1F1500025000元/平方米左右，2F9000－10000元/平方米左右，3F7000元/平方米左右，業(yè)主自主招商◎東方商業(yè)廣場(chǎng) [業(yè)態(tài)規(guī)劃]：購(gòu)物、文化、休閑餐飲、娛樂、數(shù)碼等；[歷史售價(jià)]：12層約13000元/平方米，13層約9000元/平方米[建筑面積]：35000平方米[銷售率]： 50%[規(guī)劃業(yè)態(tài)]：A區(qū)，旗艦商業(yè)區(qū)：大賣場(chǎng)和生活廣場(chǎng)；B,C區(qū)，特色餐飲精品商鋪：大中型特色餐飲和主題餐飲；D區(qū)，娛樂休閑健身區(qū)：休閑娛樂、健身會(huì)館、SPA、桑拿、特色主題商業(yè)、風(fēng)情酒吧等。招商率：40%；另外要說(shuō)明的是，該項(xiàng)目當(dāng)初的定位是考慮隨著盛澤沿市場(chǎng)路西新城區(qū)的建設(shè)力度逐步加大，在西側(cè)急需一個(gè)集中式的生活配套中心，且該配套中心的定位上要與“太古廣場(chǎng)”，“東方廣場(chǎng)”等傳統(tǒng)商業(yè)配套中心差異化，提升物業(yè)形象和檔次，因此該項(xiàng)目在硬件上在盛澤是比較高端的，但其實(shí)際性的經(jīng)營(yíng)狀況則不是很理想，理由我們將在綜合分析里闡述。外貿(mào)商區(qū)9500平方米300戶從事各類紡織品面料的經(jīng)銷絲綢商城36000平方米500家經(jīng)銷各類絲綢、紡織品面料絲綢股份83000平方米1500戶經(jīng)銷絲綢、紡織面料、原料為主輕紡市場(chǎng)9500平方米300戶從事各類紡織品面料的經(jīng)銷紡機(jī)市場(chǎng)52000平方米100戶從事各類紡織品面料的經(jīng)銷其他市場(chǎng)9500平方米300戶從事各類紡織品面料的經(jīng)銷解析：》盛澤目前的專業(yè)市場(chǎng)除最近已經(jīng)接近售完的金百盛外，基本沒有其他新建在售項(xiàng)目，國(guó)際紡織城工程已經(jīng)開始，但銷售遲遲不動(dòng)，也是因?yàn)槭艿搅苏麄€(gè)市場(chǎng)的影響，國(guó)貿(mào)中心更是對(duì)前期專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃要做根本性的變動(dòng)，因此，目前看專業(yè)市場(chǎng)更多的是從以往項(xiàng)目和租賃市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)而言比較穩(wěn)定，一般以市場(chǎng)上通常使用售價(jià)與租金簡(jiǎn)單測(cè)算回報(bào)，該回報(bào)在67%左右；》由于主營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，長(zhǎng)期性經(jīng)營(yíng)，因此一般經(jīng)營(yíng)戶租賃后為保持自己客源的相對(duì)穩(wěn)定性，再加上市場(chǎng)管理上對(duì)各區(qū)都有一定的限制，所以很少改變經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；》租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)量很大，現(xiàn)在很多市場(chǎng)都有不少待租賃的商鋪，估計(jì)比例在15%左右；》租賃市場(chǎng)租賃價(jià)格也不是很高，現(xiàn)在市場(chǎng)不景氣，求租者少，租金自然是“水降船低”了；》盛澤新建的物流中心項(xiàng)目，由于用地性質(zhì)問題，無(wú)法出售，預(yù)計(jì)在08年下半年可以推向租賃市場(chǎng)，因此，該部分的推出顯然又沖擊了門面的租賃市場(chǎng)；說(shuō)明：顯然專業(yè)市場(chǎng)目前銷售是有很大的壓力的，這個(gè)可以從大的形勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)、個(gè)案開發(fā)等以上情況看出，但需要指出的是，本案就專業(yè)市場(chǎng)的定位而言與其他待開發(fā)地塊比較是具備先天優(yōu)勢(shì)的，地理位置優(yōu)越，受東方絲綢市場(chǎng)輻射更直接，周邊絲綢商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境濃厚！二、生活配套型商業(yè)物業(yè)◎東盛步行街[地理位置]：市場(chǎng)路段，小型產(chǎn)權(quán)店面,目前主體即將完成,推廣已有二年有余；[經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)]：10萬(wàn)平方米，建筑層高：（近2萬(wàn)平方米），（）五層至十六層公寓層高3米，購(gòu)物、娛樂休閑、餐飲、商務(wù)辦公、酒店公寓；[整體定位]：一站式、多功能的綜合型購(gòu)物、休閑消費(fèi)區(qū)域；生活配套類，返租銷售；[價(jià)格分析]：1層歷史售價(jià)28000元每平方米,2層均價(jià)17000元/ M2 ，3層均價(jià)15000元/M2?！蛭锪髦行?租賃經(jīng)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)綜合分析（1）、商區(qū)規(guī)模商區(qū)名稱
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