房地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)-文庫(kù)吧資料
2025-06-27 19:47本頁(yè)面
【正文】 規(guī)模數(shù)量經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)溫州商區(qū)9500平方米300戶從事各類紡織品面料的經(jīng)銷15層的建筑，3層到15層為精裝公寓(產(chǎn)權(quán)40年)，面積在40－60之間，3－6層價(jià)格在6445－6000每平；6－10層單價(jià)在6000－7000元每平；10層以上一般在7000以上8000不到。公寓：156套，商鋪：37套，辦公：74套[價(jià)格調(diào)研]：公寓：6722元/平米（54458000元/平米），商鋪：13000元/平米，辦公：6000元/平米[解析說(shuō)明]：一，二兩層為商鋪，內(nèi)街10000－18000，沿街20000－30000每平?！蚣彊C(jī)市場(chǎng)[經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)]：經(jīng)營(yíng)各種紡織機(jī)械市場(chǎng)；05年銷售，目前入住率達(dá)到70%……；[租金收益]：租金350元/平方米/年，單套200平方米左右，開(kāi)間8米，12層商鋪，34層住宅，即商鋪12層200平方米租金為7萬(wàn)左右；[解析說(shuō)明]：12層，每月每平方米3035元。平均180萬(wàn)左右/套（包括四層在內(nèi)）；在沿市場(chǎng)路口少量稀缺型位置，商鋪面積較大在300平米左右/套，單套售價(jià)則近300萬(wàn)左右（位置特殊，可比性不大）；[經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)]：目前絲綢中心廣場(chǎng)已全部交房，商鋪經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型不受限制，沿東盛步行街一側(cè)基本形成了以餐飲休閑娛樂(lè)為主的綜合性經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，絲綢中心廣場(chǎng)設(shè)計(jì)外觀較好，且廣場(chǎng)內(nèi)有景觀設(shè)施，整體形象較好；[解析說(shuō)明]：06年年底的售價(jià)13層均價(jià)在76007800元/平方米；4層3000元/平方米，5層2800元/平方米。◎和服商區(qū)[地理位置]：和服商區(qū)與市場(chǎng)路相垂直；[產(chǎn)品說(shuō)明]：共計(jì)分2期開(kāi)發(fā)，；，和服商區(qū)內(nèi)道路間距在15米18米左右，2期計(jì)12幢每幢36套，約400套左右；一期建筑面積在2萬(wàn)平方米左右，已全部售完，并已經(jīng)開(kāi)業(yè)，以兩層帶閣樓為主，部分3層帶閣樓；二期建筑面積5萬(wàn)平方米，07年初交房；[06年售價(jià)]：06年年底的銷售價(jià)格門(mén)面朝東145萬(wàn)/套，門(mén)面朝西135萬(wàn)/套；單套面積在145150平方米左右，閣樓贈(zèng)送（不計(jì)算入內(nèi)），三層（217平方）加閣樓銷售價(jià)格在原先基礎(chǔ)上增加15萬(wàn)/套左右；[銷售解析]：均價(jià)12層在9500元/平方米左右（送閣樓），13層則在7200元/平方米左右（送閣樓）?！蚋＝ㄉ虆^(qū)[地理位置]：建筑形態(tài)與溫州商區(qū)類似，且緊鄰溫州商區(qū)；[產(chǎn)品說(shuō)明]：商區(qū)都為兩層帶閣樓，12層商鋪經(jīng)營(yíng)紡織，閣樓生活區(qū)；每套開(kāi)間8米左右，進(jìn)深10米左右，經(jīng)營(yíng)門(mén)面一般以兩間為主，少部分為一間門(mén)面；[經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)]：商鋪經(jīng)營(yíng)為紡織品有限公司，辦事處，貿(mào)易公司；[租賃收益]：福建商區(qū)計(jì)有50套左右商鋪，年租金8萬(wàn)/年/套；[解析說(shuō)明]：12層，每平方米每月4350元?！蚪z綢廣場(chǎng)七區(qū)（在建東方絲綢精品商區(qū)對(duì)面）[地理位置]：與市場(chǎng)路垂直；[產(chǎn)品說(shuō)明]：12層每套有內(nèi)樓梯，每間開(kāi)間8米，進(jìn)深10米左右，道路寬10米左右，主要以紡織辦事處為主；[租賃收益]：，總套數(shù)45套左右；[解析說(shuō)明]：12層，每平方米每月4348元。 ◎東方絲綢精品商區(qū) [地理位置]：與市場(chǎng)路垂直沿市場(chǎng)路主干道；[產(chǎn)品說(shuō)明]：13層每套都設(shè)有內(nèi)樓梯，開(kāi)間8米（兩小間組成），進(jìn)深1012米，共計(jì)10幢，每幢16套，商區(qū)內(nèi)道路寬在15米左右；層高：，；[07年售價(jià)]：目前已經(jīng)售完，當(dāng)時(shí)售價(jià)內(nèi)側(cè)商鋪240250平方米/套左右，192萬(wàn)/套；其中沿市場(chǎng)路少量臨市場(chǎng)路商鋪，四小間組成大套，12米左右開(kāi)間，3層，400平方米/套左右，成交價(jià)接近500萬(wàn)左右（通過(guò)拍賣成交，可比性不大）；三間組成大套面積在340平方米/套左右，3層，成交價(jià)接近380萬(wàn)/套（通過(guò)拍賣成交，可比性不大）； [經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)]：該商區(qū)以化纖類原料經(jīng)營(yíng)為主（業(yè)態(tài)上有一定限制性）；[解析說(shuō)明]：13層均價(jià)在78008000元/平方米左右；目前現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看表明，該商區(qū)由于是近期投入運(yùn)營(yíng)，很多商家是入行不久，因此維持門(mén)市經(jīng)營(yíng)日益緊張，停業(yè)的居多。 四、重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研了解市場(chǎng)，分析市場(chǎng)東方廣場(chǎng)國(guó)際紡織城國(guó)貿(mào)中心城市廣場(chǎng)金百盛家紡廣場(chǎng)東盛步行街盛澤廣場(chǎng)衡悅廣場(chǎng)國(guó)際絲綢廣場(chǎng)財(cái)富中心（一）、專業(yè)性商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分類（紡織類及其衍生行業(yè)）主要?jiǎng)澐譃槊媪蠀^(qū)、棉紡區(qū)、毛紡區(qū)、絲綢區(qū)、麻紡區(qū)、紗線區(qū)、紡織機(jī)械區(qū)、化纖；盛澤專業(yè)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀（1）、歷史悠久、業(yè)內(nèi)知名度高；（2）、品種齊全；（面料、家紡、服裝輔配料、坯布）（3）、長(zhǎng)期自發(fā)形成，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)固；商戶的基本特征（1）、本地、來(lái)自全國(guó)各地，福建、浙江等；（2）、不少?gòu)S家直接入駐商區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，整體實(shí)力較強(qiáng)；（3）、大多客戶經(jīng)營(yíng)多年，對(duì)盛澤市場(chǎng)發(fā)展前景樂(lè)觀；（4）、經(jīng)營(yíng)品種豐富、規(guī)模較大，已經(jīng)形成明顯的經(jīng)營(yíng)品種聚集效應(yīng)； （5）、外來(lái)地區(qū)、市場(chǎng)商戶日益增加； 商鋪類型（1）、臨建鋪位：未經(jīng)政府正式規(guī)劃的臨時(shí)建筑；（2）、宅基地鋪位：規(guī)劃差，且不可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易；（3）、產(chǎn)權(quán)鋪位：經(jīng)政府正式規(guī)劃審批后建設(shè)的鋪位，規(guī)劃建設(shè)水平高，可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易、抵押、轉(zhuǎn)讓。劣勢(shì)：從周邊環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目西側(cè)屬于尚未開(kāi)發(fā)階段，而東側(cè)物業(yè)陳舊，商業(yè)氛圍、居住氛圍的塑造仍需依賴東側(cè)市場(chǎng)。從項(xiàng)目自身來(lái)看，項(xiàng)目自身量體大，對(duì)第五代專業(yè)市場(chǎng)的形象塑造提供有利條件。長(zhǎng)期：未來(lái)城鎮(zhèn)中心西移，項(xiàng)目將處于新盛澤的核心商圈范圍。其他的項(xiàng)目其本上是處于疲軟狀態(tài)。住宅方面，08年3月到現(xiàn)在，翡翠半島在3月和4月各開(kāi)過(guò)一次盤(pán)，財(cái)富中心在4月和翡翠半島同時(shí)開(kāi)盤(pán)，世貿(mào)中心在5月中旬開(kāi)盤(pán)，其他的項(xiàng)目一直在不溫不火的零售（去年開(kāi)始在售）。盛澤商業(yè)方面總供應(yīng)量約在150000平方米，現(xiàn)在可售面積約在110000平方米（金銀島20000平方米商業(yè)、10000平方米酒店式公寓，城市廣場(chǎng)40000平方米商業(yè)、20000平方米寫(xiě)字樓6月底剛剛開(kāi)始預(yù)約，預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán)），相對(duì)總供應(yīng)量和可售部分均不大，但是銷售情況不甚理想。東方絲綢中心廣場(chǎng)項(xiàng)目總建面積約5萬(wàn)平米，其中商鋪和一、二兩期酒店式公寓06年推完，07年三期共98套面積約60平米的酒店式公寓已經(jīng)基本售完鏡湖公園，目前可能都有所剩余，但數(shù)量積微。共37套兩層結(jié)構(gòu)商鋪，24套在4層的辦公房（性質(zhì)也是商鋪），每層每間面積約57平米。東盛步行街東盛步行街總建面積10萬(wàn)平米，07年推出280套面積約為50平米的酒店式公寓（28050＝）。；08年將推出住宅4萬(wàn)，湖東會(huì)館，銷售率為70％。國(guó)際紡織城國(guó)際紡織城的住宅項(xiàng)目（翡翠豪庭）06年就推出4幢，；07年新推2幢住宅（每幢其實(shí)都可以看成是緊鄰的2幢住房組成，分別為2228層），共（20＋23＋26＋28）2＝194套，每套約160平米，共160194＝，銷售率90％，＋＝、08年推800套面積約均為75平米的住房約6萬(wàn)平米，住宅為6＋＝，商鋪1100間，；08年還要推出一幢酒店式公寓?？赡苁情_(kāi)發(fā)商為快速回籠資金，所以不準(zhǔn)備上調(diào)價(jià)格，以便實(shí)現(xiàn)快速銷售城市廣場(chǎng)商鋪625000（1層)城市廣場(chǎng)所處地段是商業(yè)氛圍和配套都非常成熟的盛澤核心地段，城市廣場(chǎng)起錦上添花作用，價(jià)格應(yīng)該可以達(dá)到25000萬(wàn)每平金銀島商鋪230000(1層）08年緊鄰金銀島的衡悅廣場(chǎng)商業(yè)氛圍基本成熟，將給其帶來(lái)旺盛的人氣，特別是人聲鼎沸的大潤(rùn)發(fā)的主入口和地下停車場(chǎng)都朝向金銀島項(xiàng)目，將使其商鋪形成萬(wàn)人掙一的現(xiàn)象，估計(jì)開(kāi)發(fā)商到時(shí)可能競(jìng)價(jià)酒店式公寓17000世貿(mào)中心
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