【正文】 但從長期看，“121”房貸新政卻會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化，促使中國的土地使用權(quán)出讓向規(guī)范化方向發(fā)展；促使房地產(chǎn)企業(yè)從不誠信向誠信方向發(fā)展；促使房地產(chǎn)投資的“投機(jī)性”規(guī)范，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；a(chǎn)，提高行業(yè)的集約化程度；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化，有可能成為銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新、金融市場(chǎng)拓展的契機(jī)。因此，發(fā)展商就要通過社會(huì)融資，結(jié)果是其利息負(fù)擔(dān)更重，更重的利息負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上面去。所以，現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)融資來說，只有銀行信貸一條路。如此以來，中底層收入者并不能得到真正的實(shí)惠，而高收入者卻根本不會(huì)受到政策的影響。但這個(gè)政策只能是權(quán)益之計(jì)，因?yàn)榱己玫脑竿幢啬軒砹己玫慕Y(jié)果。（四）文件初衷能否實(shí)現(xiàn)？陳學(xué)軍（房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行助理董事）：“121”政策的出臺(tái)不是為了打壓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而是為“結(jié)構(gòu)調(diào)整”拉開了序幕。這表明，北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴外部程度高于廣東。從這幾方面說，其出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)都無可非議，關(guān)鍵是同產(chǎn)業(yè)的結(jié)合點(diǎn)要選好。泡沫消化的規(guī)則目前還未明確，消化的責(zé)任由誰承擔(dān)也屬未知。但從長期來看，這種發(fā)展勢(shì)頭是否能夠持續(xù)尚存疑問。如果房地產(chǎn)投資和貸款上的一些問題不及時(shí)加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。這就是為什么一些民營企業(yè)在拍賣土地的時(shí)候?qū)掖尾挥?jì)成本地大筆買入的原因之一。不能因?yàn)檫`規(guī)貸款出了問題，就認(rèn)為貸款是原罪。 任志強(qiáng) （北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁）：要防范金融風(fēng)險(xiǎn)是正確的，但以控制貸款規(guī)模來達(dá)到這一目的是不恰當(dāng)?shù)摹Ｈ?、各方諫言（一）對(duì)信貸消費(fèi)的影響潘石屹 （SOHO中國有限公司董事局主席）：“121”號(hào)文件對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響面是100%，該文件不僅限制投資、抑制流通，其最具顛覆性的內(nèi)容是對(duì)消費(fèi)信貸做了限制。（四）地域性是否能夠得到充分尊重？由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為典型的區(qū)域性市場(chǎng)，各個(gè)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景的差異，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈異樣性，如果全國使用一個(gè)共同的政策，很難避免存在一些天然的矛盾。因此，在這個(gè)問題上央行的政策還需注意實(shí)踐中的可操作性。但實(shí)踐看來，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，在內(nèi)地欠發(fā)達(dá)地區(qū)，城鎮(zhèn)居民為購房而省吃儉用的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人們已開始用手中的錢進(jìn)行投資，開始換房，改善居住條件，因此，高、中、低價(jià)房的確定應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，與當(dāng)?shù)芈毠て骄杖胂噙m應(yīng)。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為搶占市場(chǎng)份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。與此同時(shí)，央行發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)貸款主要存在四個(gè)問題：一是對(duì)“四證”不齊全的項(xiàng)目，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或逃避央行“四證”規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；二是在開發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資30%的情況下，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；三是放松個(gè)人住房貸款條件，降低首付比例，以個(gè)人住房貸款的名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規(guī)定；四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對(duì)期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。銀行資金占用越來越多，社會(huì)資金投入越來越少。房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的態(tài)勢(shì)越來越明顯。如果上海樓市投資者增長過快，達(dá)到一定比例，在投資收益達(dá)不到銀行還款本息的情況下，勢(shì)必給還貸帶來壓力，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，不僅給房地產(chǎn)業(yè)，而且給銀行業(yè)帶來巨大沖擊。雖然從絕對(duì)數(shù)值上分析，上述兩項(xiàng)稅收政策的調(diào)整不至于對(duì)市場(chǎng)形成致命打擊。（四）稅收政策的調(diào)整，隱含著挫傷消費(fèi)者信心的風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)走勢(shì)良好以及內(nèi)外銷住宅歸并，本市局部地區(qū)高檔商品住宅緊俏，出現(xiàn)暫時(shí)性的求大于供局面，導(dǎo)致部分開發(fā)商盲目樂觀，追求開發(fā)高價(jià)大套型住宅，以期獲取高額回報(bào)。本市現(xiàn)有的土地收購儲(chǔ)備方式，并沒有實(shí)現(xiàn)政府儲(chǔ)備土地的功能，大多數(shù)的收購行為都是經(jīng)營行為。如果再加上舊區(qū)改造以及不規(guī)范的土地征用和出讓面積，目前市場(chǎng)上的土地實(shí)際供應(yīng)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于計(jì)劃總量。同期全市商品房竣工面積11825萬平方米，在建面積約6000萬平方米，合計(jì)約18000萬平方米，減去原劃撥土地上建造面積(粗略估算這部分面積為6000萬平方米)，則在出讓土地面積上已竣工及在建面積之和約為12000萬平方米，則其占用土地面積為7500萬平方米。根據(jù)這一跡象，上海樓市的需求量雖說仍舊很大，但是增幅已經(jīng)開始趨緩。由此可見，在未來的兩三年中，上海的商品住宅供應(yīng)量是比較可觀的。（三）供需總量趨于一致經(jīng)過綜合分析我們認(rèn)為，2003年上海的商品住宅竣工面積與銷售面積將趨于一致，具體分析如下：19952002年，上海商品房銷售面積大于竣工面積的幅度在加大，但在2002年這一趨勢(shì)開始減小。 從圖413中可以看到1995年至2002年上海當(dāng)年商品住宅積壓的情況變化。而價(jià)格只是這一供求關(guān)系的表象。隨著人們對(duì)住房要求的提高，以及在城市建設(shè)中，許多早期的建筑被改造，這一時(shí)期還會(huì)更長。其中2002年的數(shù)據(jù)根據(jù)最新公布的統(tǒng)計(jì)資料。 單位：平方米年份1993199419951996199719981999200020012002市區(qū)人均居住面積8因此，這一指標(biāo)能反映出市場(chǎng)對(duì)房屋的長期需求情況。說明目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款在繼續(xù)向購房者傾斜，總的貸款形態(tài)和導(dǎo)向符合市場(chǎng)發(fā)展方向。中房上海辦公樓指數(shù)為1076點(diǎn)，較上月上漲7點(diǎn)，%；較去年末上漲76點(diǎn)，%；較去年同期上漲123點(diǎn)，%。6月末。 ，%，%，%%。另一方面，政府為了改善城市交通現(xiàn)狀，大力修建城市地鐵和輕軌，已經(jīng)通車的13號(hào)線和即將通車的京通線，建設(shè)中的地鐵5號(hào)線以及規(guī)劃的十幾條線路，將建成四通八達(dá)的地鐵交通網(wǎng)。主力購房人群與去年相比，以地鐵為主要出行方式的人數(shù)大幅度增加。從總價(jià)來看，40萬是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格門檻，總價(jià)需求在40萬以下的約占90%，另外約有10%的潛在用戶可以承受4050萬的總價(jià)。圖49 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格（單價(jià)）需求分布 為了保證中低收入者能夠買到經(jīng)濟(jì)適用房，有關(guān)部門出臺(tái)了購房者收入審核的有關(guān)規(guī)定。同時(shí)，一居室經(jīng)過去年的炒作后，呈現(xiàn)需求下降的趨勢(shì)。從目前市場(chǎng)的供給也可以看出，戶型結(jié)構(gòu)、面積更趨于合理化，基本上是標(biāo)準(zhǔn)型或緊湊型2居室的面積要求，盲目的大面積已不被市場(chǎng)所接納。 （二） 用房面積及戶型需求大多數(shù)城市針對(duì)中低收入家庭支付能力不足的現(xiàn)狀，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型面積進(jìn)行了限制。這反映了目前市場(chǎng)上購房者一般屬于第一次置業(yè)，主要停留在解決居住的層面上，投資型購房還非常少。另外，按照市委、市政府4年基本完成危改的要求，每年需提供200至250萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。 二、經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)需求根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定：購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭年收入水平不能超過6萬元，但從目前有購買經(jīng)濟(jì)適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在6萬元以上的占了25%，如何滿足這部分群體的需求，如何判斷某個(gè)家庭的年收入水平屬于什么層次，目前金融系統(tǒng)和相關(guān)部門都很難界定。 圖43 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體學(xué)歷分布圖42 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體戶口分布 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京大約有300多萬外地流動(dòng)人口，40%的北京商品房買家是外地人，成為北京樓市購買力的重要支撐。隨著北京市進(jìn)入老齡社會(huì)以及社會(huì)平均壽命的延長，加之社會(huì)整體消費(fèi)水平的不斷提高，50歲以上這部分群體的購房需求應(yīng)越來越受到市場(chǎng)的重視?！笆濉庇?jì)劃指出，；計(jì)劃全國城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”%。有預(yù)測(cè)表明，到2010年，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)（人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米）計(jì)算，需要為新增的流動(dòng)人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000萬平方米以上的租賃房屋。人均住宅建筑面積按目前的22平方米計(jì)算，,。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2010年我國城市化率將達(dá)到46%，平均每年要新增人口1852萬。（二）從市場(chǎng)潛力來看目前我國城鎮(zhèn)人均住房在14平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等發(fā)達(dá)國家相比，還相差幾倍。目前我國人均GDP已接近1000美元，并進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)階段，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。從短期來看，房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給缺乏彈性，排除今后新開工因素，1999年2002年新開工量將在今后三年內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)為竣工量?？梢灶A(yù)見，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢(shì)頭，但增長速度將放緩。因此，各級(jí)政府及有關(guān)部門必須有統(tǒng)一和清醒的認(rèn)識(shí)，采取有針對(duì)性的措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)投資持續(xù)高速增長，空置商品房增加、大量資金沉淀等，使房地產(chǎn)企業(yè)還貸、還債困難，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資泡沫產(chǎn)生。這樣就形成了供求泡沫。三是商品房供求泡沫。局部泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)在：一是地價(jià)泡沫。二是炒房子、炒地皮等投機(jī)、炒作現(xiàn)象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢(shì)。居民購買力低、商品房過剩、開發(fā)投資規(guī)模過大、盲目建設(shè)為空置商品房增加的主要因素。約1/2的企業(yè)認(rèn)為房?jī)r(jià)過高或偏高，看到了泡沫。%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售較好，%的企業(yè)認(rèn)為一般，%的企業(yè)認(rèn)為較差。%的企業(yè)認(rèn)為本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資力度要加大，%的企業(yè)認(rèn)為不變，%的企業(yè)認(rèn)為要縮小?！　∷?、局部泡沫蔓延 國家統(tǒng)計(jì)局近期對(duì)全國3817家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示出以下結(jié)果：三成以上的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，一半多的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景不持樂觀態(tài)度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的貸款在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)資金中占比一直維持在23%左右，個(gè)人購房資金中銀行貸款的比重2001年約為30%，并呈逐漸上升的趨勢(shì)。同時(shí)，市場(chǎng)上低價(jià)位房屋供不應(yīng)求，導(dǎo)致出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房銷售違規(guī)操作和市場(chǎng)炒作現(xiàn)象。由此可見，當(dāng)前我國房地產(chǎn)大量空置的問題不在于總量而是結(jié)構(gòu)上的不合理。嚴(yán)格控制開發(fā)用地的供應(yīng)總量，是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。因?yàn)椴徽撌瞧髽I(yè)的歷史用地還是通過各種出讓方式獲得的土地，凡企業(yè)依合法途徑獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)有權(quán)自主地從市場(chǎng)的角度去考慮項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，以獲取最大收益，這是正常的市場(chǎng)行為，當(dāng)市道好時(shí)，企業(yè)可以多建一些，市道不好時(shí)，也可以作為企業(yè)的儲(chǔ)備項(xiàng)目。中國人民銀行多次降息以分流儲(chǔ)蓄；各大商業(yè)銀行積極開拓住房開發(fā)貸款和個(gè)人信貸業(yè)務(wù)，加大了金融支持；建設(shè)部取消多項(xiàng)不合理收費(fèi)；國家稅務(wù)總局也降低個(gè)人購房契稅等，這些政策措施的出臺(tái)為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐。由此表明，在市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境的共同作用下，幾年來房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)運(yùn)行特征顯著。根據(jù)19952002年歷年12月份國房景氣指數(shù)變動(dòng)情況，可以說明這種景氣程度的變化趨勢(shì)。圖112 我國當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。6月份，“國房景氣指數(shù)”。圖110 16月份商品房竣工與銷售面積增長率（三）三級(jí)市場(chǎng)成長迅速，沿海大中城市規(guī)模初步顯現(xiàn) 我國由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，三級(jí)市場(chǎng)總體規(guī)模較小，但受二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)繁榮和房改制度實(shí)施的影響，近年來沿海大中城市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)成長迅速。 圖18 全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況六、房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡情況（一）一級(jí)市場(chǎng)需求超過供給　近年來土地市場(chǎng)需求旺盛，16月份，%；，%，土地購置面積和土地開發(fā)投資大幅度增長，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲較快。其中二季度，%。其中，%，%，%，%。分類型看，%%，%；%%，%。其中，二季度與去年同季相比，%，%，%。%，%。圖15 19972002年商品房銷售、投資額增長情況如圖15所示，從商品房銷售額的增長情況看：1998年增長率達(dá)到峰值；1999年增幅有較大下滑；2000年小幅回升；2001年波動(dòng)幅度不大；2002年有較大幅度下滑。其主要原因在于，房地產(chǎn)業(yè)的增長主要依靠住宅需求來推動(dòng)：2002年，%，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 %。1998年后，新開工率再次超過33