深圳房地產業(yè)的發(fā)展研究報告-wenkub.com
2025-05-07 12:39 本頁面
【正文】 對銀行來說，開發(fā)商經營性貸款可為其帶來三方面利益：①利率回報；②放貸資金快速回籠，有助于銀行放貸“松綁”，卸掉包袱，減輕負擔；③能夠保障銀行資金回籠，規(guī)避貸款到期但資金回籠不到位的風險出現，同時還可避免出現呆滯款，減少損失。從簡化抵押貸款和保險手續(xù)考慮，各銀行金融機構和保險公司應按國際通行的做法對保險抵押貸款實行統(tǒng)一的規(guī)范化管理和標準化管理，以便利二次抵押貸款的操作。(2)適度延長抵押貸款期限。房地產金融市場除上述三個運行機制外，還有一級市場保險公司開展抵押貸款保險業(yè)務的保險保證機制，在我國，該機制的建立在一定意義上對于穩(wěn)定一級市場發(fā)揮了重要作用，同時也滿足了中低收入家庭的購房需求。這樣一來，就會加劇一級市場銀行金融機構之間的競爭，其結果是，爭的客戶越多，放貸額就會越大，刺激房地產市場的作用就會越顯著，促進房地產業(yè)發(fā)展的推力自然也就越大。由于住宅抵押貸款的資金流動不穩(wěn)定，一旦銀行緊縮或利率上調，一級市場的資金就很有可能流入高利率的優(yōu)勢債券或股票市場，從而引起一級市場的波動，這種分流作用無疑會減少房地產市場的交易，阻礙住宅市場的發(fā)展。穩(wěn)定調節(jié)機制。風險反饋機制。二級市場的另一個重要作用是最大限度地促進一級市場的資金流通，進而降低商品房空置率，保持房地產市場供求關系相對平衡，減少房地產周期的困擾或不良影響，有益于國民經濟的穩(wěn)步發(fā)展；⑨有利于居民安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定。房地產證券中介機構的作用是為政府金融平衡機構發(fā)售房地產股票或債券籌集資金。從作用上講，二級市場為一級市場的銀行或金融機構提供了一個回籠資金的場所，從而確保一級市場的資金能夠保持一個良性循懷，通過這樣的間接作用可以進一步刺激和活躍房地產市場，為房地產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件，此為其一；其二，二級市場科學完善的運行機制不僅可保證自身融資的充足，而且還可以有效地供給一級市場的銀行或金融機構所需資金，并通過一級市場間接地作用于房地產市場，使之對宏觀調控的力度產生一定的“彈性”作用，最大限度地避免宏觀調控因施力過大對其造成負面影響和作用。由此可見，新體制的大系統(tǒng)循環(huán)實際上是利用社會潛在資金和閑散資金以優(yōu)惠條件資助居民購房，尤其是中低收入的家庭。(2)二級市場的運行過程兩級市場的資金流程可簡單地表述為：房地產消費者銀行政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(證券投資者)，其中“政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(投資者)”為二級市場運行的全過程?？傊患壥袌鼍褪前l(fā)放貸款的市場，由銀行按照規(guī)定的條件將貸款抵貸給購房者，購房者將所購房產的產權以抵押方式抵押給銀行并承諾在規(guī)定的期限內按時分期向銀行償還本息即還貸給銀行。如果說一級市場是新體制確立的必要條件，那么二級市場則是其確立的充分條件，二者之間的關系是：一級市場是基礎，二級市場是保障。具有上述特征的網絡系統(tǒng)都能夠在一定的條件下通過自我調節(jié)顯現出穩(wěn)定平衡的功能，因此稱這樣的系統(tǒng)網絡具有一定的合理性和科學性。目前，我國不存在房地產金融的二級市場。，不能實現資金良性循環(huán)，使其變現能力差，風險高，不利于抵押貸款市場發(fā)展，開發(fā)商可支配資金量有限，選擇投資項目有一定的局限性，不利于房地產市場的發(fā)展綜上所述，顯而易見，深圳乃至我國現行的房地產金融業(yè)發(fā)展到現階段，已明顯地表現出與房地產業(yè)的發(fā)展極不適應，由體制帶來的問題日趨嚴重。但是，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產金融在住房生產、交換、消費中由于根植于原有的金融體制，因此，在現階段發(fā)展中不可避免地暴露出一些問題，具體歸納起來有下述幾方面：(1)住房貸款需求增長速度快，其需要量之大只靠儲蓄存款已遠遠不能滿足。(二)一級市場的架構及存在的主要問題如前所述，我國和深圳房地產金融的現行體系依舊為傳統(tǒng)的架構模式，從體制上來說，房地產資金的流程流向仍然停留在初級階段的一級市場單循環(huán)制上。1994年，中國工商銀行深圳分行房地產信貸部成立并開始在較大范圍內開展房地產信貸業(yè)務。各家金融機構由成立專門的融資機構發(fā)展到產融結合企業(yè)，由獨家金融機構經營發(fā)展到金融機構與企業(yè)聯合、金融機構與金融機構聯合，由單一的房地產信貸發(fā)展到信貸與直接投資相結合。由此，房地產開發(fā)投資由多家銀行共同辦理。首先是專業(yè)銀行積極參與房地產金融業(yè)務。在深圳特區(qū)建設的初期階段，城市土地開發(fā)和商品房建設是以吸引外資為重點，在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設資金的情況下，深圳進行了土地資金化的嘗試，采取了有償轉讓土地使用權的方式大力發(fā)展房地產。但從政策性的住房金融來看，基本形成了以中國建設銀行(下稱“建行”)和工商銀行(下稱“工行”)為主，其他銀行為輔的承辦住房金融業(yè)務的局面。特別是二級市場的建立，對抵押貸款市場的發(fā)展具有極大的促進作用，它不僅使資金流動更安全，而且使資金能夠在更大范圍內流動，使房地產金融業(yè)的運行機制更加完善、合理和科學。二、中國房地產金融新體制的架構設計現代房地產金融市場的體系構成，主要有兩大要素，即：一級抵押貸款市場(亦稱“初級市
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