【正文】 布《關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場》的通知，指出嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營、投資及支付購房首付款或償還首付款借款等行為，不得發(fā)放無指定用途消費(fèi)貸，個(gè)人綜合消費(fèi)貸最高額度不準(zhǔn)超過 100 萬元，最長貸款期限不得超過 10 年，對(duì)已抵押房產(chǎn)，在未還清全部貸款前，不得再次抵押貸款。 從已出臺(tái)的相關(guān)政策來看， 金融口從企業(yè)投資和個(gè)人消費(fèi)兩個(gè)端口發(fā)力，加強(qiáng)金融特別是信貸管控。明確嚴(yán)禁“首付貸”，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)禁資金挪用于購房。 在房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的大背景下，監(jiān)管層對(duì)資金違規(guī)流入樓市進(jìn)行了嚴(yán)控。產(chǎn)品總規(guī)模 50 億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制。 隨著租售并舉住房體系的推進(jìn)，與其配套的金融改革和工具也實(shí)現(xiàn)了重大突破。 ? 加強(qiáng)金融管控，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。中國人民銀行工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)， 要保持貨幣政策穩(wěn)健中性，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，調(diào)節(jié)好流動(dòng)性閘門，保持流動(dòng)性基本穩(wěn)定。加大聯(lián)合懲戒， 維護(hù)住房公積金購房貸款權(quán)益。東莞嚴(yán)肅查處弄虛作假和用不正當(dāng)手段騙取或偽造購房證明、規(guī)避限購等行為，加強(qiáng)對(duì)首付資金來源、收入證明真實(shí)性等審核。 揚(yáng)州、亳州常州、 對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 一律納入不良信用檔案；針對(duì)違規(guī)購房行為， 威海、承德泰安、臨沂、德州加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管。 臨沂調(diào)控政策提出， 建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購買土地。青島禁止強(qiáng)制捆綁車位儲(chǔ)藏室銷售。 佛山對(duì)超過區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格備案標(biāo)準(zhǔn)的商品住房項(xiàng)目，影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的，暫不辦理價(jià)格備案、暫停核發(fā)預(yù)售許可證、暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。 針對(duì)房價(jià)管控， 無錫、 徐州加強(qiáng)市區(qū)商品住房價(jià)格管理，規(guī)定在限期內(nèi)不得調(diào)價(jià)，濱州、清遠(yuǎn)、開封、六安則對(duì)備案價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定。 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管 ? 強(qiáng)樓市監(jiān)管力度， 規(guī)范市場交易秩序。 北京發(fā)布《 20232023 年及 2023 年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，規(guī)劃未來 5 年供應(yīng)住宅用地 6000 公頃，以保障 150 萬套住房建設(shè)需求。 5 月 10 日， 國土資源部印發(fā)《 2023 年全國土地利用計(jì)劃》，規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)庫存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少乃至停止下達(dá)住房建設(shè)新增建設(shè)用地指標(biāo)。 對(duì)房價(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，對(duì)去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。 供給側(cè)同步調(diào)整， 增加有效供應(yīng) ? 優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，提高土地招拍掛限制。特定地塊土地出讓條件 10 年限售。 德州、聊城、菏澤、濱州 本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書滿 2 年后方可上市交易，非本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書滿 3 年后方可上市交易。 部分限制 海南全省 居民家庭新購買的第 2 套及以上新建商品住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 2 年后方可轉(zhuǎn)讓。 惠州、南京、成都、鄭州、開封、張家口、長沙、貴陽、東營 新購買的住房須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 3 年之后才能上市交易。 另外， 南昌針對(duì)“三限房”做出 5 年限售的規(guī)定； 石家莊將限售政策擴(kuò)展至經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，以 2023 年 5 月 1 日為時(shí)間點(diǎn)，規(guī)定取得預(yù)售證或建設(shè)規(guī)劃批文在 2023 年 5 月 1 日前的，購房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿 2 年方可上市轉(zhuǎn)讓，在這之后的則需滿 5 年方可上市轉(zhuǎn)讓。從限售范圍來看，針對(duì)不同戶籍性質(zhì)、住房性質(zhì)及城市內(nèi)部不同區(qū)域等方面做出不同限售規(guī)定。 保定主城區(qū)出臺(tái)目前最為嚴(yán)厲的限售政策，除限取得產(chǎn)權(quán)證滿 2 年方可買賣外，還新提出對(duì)通過“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》未滿 10 年的，不得買賣。此后多地效仿， 限售城市逐漸從熱點(diǎn)一二線向周邊三四線深入，至 12月末， 全國已經(jīng)有超過 50 個(gè)城市實(shí)行限售措施。 2023 年， 地方調(diào)控密集出臺(tái)， 繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場預(yù)期。 針對(duì)不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊，政策都體現(xiàn)出差異性。 南昌、南寧、成都、西安、武漢等結(jié)合此前調(diào)控力度， 進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控政策，其中西安在一年內(nèi) 5 次調(diào)控加碼。中西部地區(qū)出臺(tái)調(diào)控措施的城市數(shù)量進(jìn)一步增加。 ? 廈門連續(xù)出臺(tái)政策升級(jí)限購門檻，限制本市單身人士購房，將非本市戶籍家庭納稅或社保繳納年限提至 3 年，并要求通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后再次購買住房需滿 3 年。 隨后， 環(huán)廣州、環(huán)深圳兩市周邊的珠海、惠州、佛山、東莞、江門、中山等市同步限購。環(huán)廣州、深圳周邊城市調(diào)控加碼。上海、南京、杭州周邊城市調(diào)控。中心城市中上海加強(qiáng)商住管理，南京將限購范圍擴(kuò)至六合、溧水、高淳， 杭州提高非本市戶籍居民社?；騻€(gè)稅繳納年限。政策升級(jí)后，北京首付比例已達(dá)到一線城市最高水平。 ? 京津冀城市群：環(huán)京、環(huán)雄安限制力度最為嚴(yán)格，調(diào)控政策向山東城市群三四線城市深入環(huán)京周邊多個(gè)縣級(jí)市密集收緊。上半年，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內(nèi)部三四線城市聯(lián)動(dòng)中心城市出臺(tái)收緊政策；下半年，三四線城市調(diào)控進(jìn)一步擴(kuò)圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點(diǎn)城市周邊的三四線城市。 從政策出臺(tái)時(shí)間維度來看， 2023 年 3 月以來，有三次地方強(qiáng)調(diào)控期， 2023 年 35 月是政策密集出臺(tái)高峰期。截至 12 月底， 90 個(gè)地級(jí)以上城市（約 200 項(xiàng)政策）和 35 個(gè)縣市（約 41 項(xiàng)政策）出臺(tái)調(diào)控，海南、河北從省級(jí)層面全面調(diào)控。 此圖是我國房地產(chǎn)金融實(shí)施政策的目標(biāo) 地方因城施策， 調(diào)控政策分化明顯 1 以城市群為重點(diǎn)，保障市場穩(wěn)定運(yùn)行 2 創(chuàng)新限售模式成新一輪調(diào)控升級(jí)主要手段 3 供給側(cè)同步調(diào)整， 增加有效供應(yīng) 4 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管 以城市群為重點(diǎn)，保障市場穩(wěn)定運(yùn)行 ? 以城市群為調(diào)控主場，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍。 2023 年， 房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。 房價(jià) 收入比過高的二線城市會(huì)降低對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力 ， 使得房價(jià)缺乏足夠的支撐 ， 在供需整體平衡的情形下 ， 房價(jià)下調(diào)的壓力較大 。 ? 綜合以上原因，預(yù)計(jì) 20232023年全球房價(jià)上升趨勢或?qū)⒎啪?，房價(jià)收入比趨穩(wěn)。 ? 在 2023年達(dá)到近 7年來的最高值，同時(shí)房價(jià)收入比值也攀升至近 5年來的最高值，部分區(qū)域市場泡沫浮現(xiàn)。 看完這組數(shù)據(jù)，有人會(huì)說，又拖了西安工資的后腿，也有人會(huì)說，工資永遠(yuǎn)追不上房價(jià)上漲的速度。 ? 不同的城市發(fā)展基礎(chǔ)，導(dǎo)致城市之間的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了日趨明顯的分化，房價(jià)也在不斷拉開距離。 《 全國百城房價(jià)收入比研究 》 報(bào)告 顯示， 2023年上半年：深圳房價(jià)收入比小幅回落至 ，但依然位列全國第一，成為購房難度最高的城市， 至于去年以來 人人高呼房難買的西安，房價(jià)收入比為 ，在 100個(gè)城市中位居 41位 。 此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在百城中，最高的為 ，最低的為 ，包含保障房、棚改房口徑計(jì)算出的平均值為 ，不包含保障房、棚改房口徑下的平均值為 。 在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過 6就可視為泡沫區(qū)，但由于我國統(tǒng)計(jì)口徑等原因，計(jì)算出的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準(zhǔn)確。與一線城市控制人口的政策不同，二線城市如長沙、鄭州、武漢、南京、西安等通過政策支持加速人才引進(jìn)