【正文】 為樂山市金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)前的任務(wù)既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項(xiàng)目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。對(duì)經(jīng)過批準(zhǔn)但尚未開工建設(shè)的項(xiàng)目用地，要加大清理力度，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅(jiān)決予以收回。要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地供應(yīng)管理；根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，制定土地供應(yīng)計(jì)劃，逐步實(shí)現(xiàn)按計(jì)劃供地?？刂菩略鼋ㄔO(shè)用地供應(yīng)總量。要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅(jiān)持樂山市人民政府對(duì)土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。加快建立和完善房地產(chǎn)市場信啟、系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。樂山市政府人民政府及其職能部門要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學(xué)的分析、整理，對(duì)市場狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷，對(duì)存在的問題及時(shí)處理和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。做到正確處理調(diào)控和發(fā)展的關(guān)系，增強(qiáng)調(diào)控意識(shí)，高度關(guān)注市場運(yùn)行情況，防止市場大起大落：提高市場調(diào)控能力，努力把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律，提高調(diào)控的質(zhì)量和效率：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查，要采取切實(shí)可行的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批管理，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。根據(jù)住房市場化進(jìn)程的要求，及時(shí)轉(zhuǎn)變政府職能，從原來對(duì)房地產(chǎn)的直接管理轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控。設(shè)計(jì)、建造大面積的綠色景觀，納入樂山市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)工程體系，保證植物的多樣性，成為城市的綠肺。大力實(shí)施“亮化工程”，做好城市燈光夜景美化工作，建設(shè)樂山市不夜城。抓好生態(tài)環(huán)境建設(shè)，繼續(xù)實(shí)施天然林保護(hù)、退耕還林、岷江干流整治和小流域綜合治理工程，合理配置樹種，綠化美化景區(qū)(點(diǎn))。進(jìn)一步提高市民素質(zhì)，營造良好的城市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。高水平經(jīng)營管理城市，把城市管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到增加城市內(nèi)涵和質(zhì)量，提高城市的格調(diào)和品味。城市功能上，突出旅游城市特色，充分考慮游客的多種需求，增加城市休閑觀光景點(diǎn)，完善城市交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等設(shè)施，大力發(fā)展城市的房地產(chǎn)業(yè)。在城市規(guī)劃上，按照建設(shè)最佳人居環(huán)境的要求，著重突出“依山傍水”、 “顯山露水”、 “親山近水”的山水園林城市特色。通過規(guī)劃引導(dǎo)，改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，提升城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。抓好信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通和信息資源整合共享，推動(dòng)企業(yè)積極運(yùn)用信息技術(shù)，發(fā)展電子商務(wù)，推進(jìn)公共服務(wù)領(lǐng)域信息化，構(gòu)建現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡(luò)體系。二、抓好城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)加快實(shí)施城鄉(xiāng)水泥路網(wǎng)和旅游環(huán)線公路建設(shè)，完成都汶高等級(jí)公路配套建設(shè)。在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應(yīng)必須符合城市規(guī)劃‘商業(yè)、旅游，娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)。樂山市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時(shí)將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。例如為了保護(hù)樂山市的自然資源和特有的古城風(fēng)貌，、綠地率必須達(dá)到40％以外，開發(fā)樓盤的建筑高度都控制在1日米以內(nèi)，而一些靠近青城山的項(xiàng)目，除了建筑高度限定在9米外。第三節(jié) 加強(qiáng)城市規(guī)劃與建設(shè)管理一、積極推進(jìn)城市規(guī)劃的發(fā)展進(jìn)一步完善從樂山市的城市發(fā)展規(guī)劃來看，完善交通組織規(guī)劃、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大城市環(huán)境整治力度是樂山市市政府的目前進(jìn)行的重要舉措，《樂山市城市總體規(guī)劃》(修編)、《青城山——樂山市國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》、《市政管網(wǎng)規(guī)劃》、《城市消防規(guī)劃》、《城市總體建筑風(fēng)貌規(guī)劃設(shè)計(jì)》是其正在完成編制的五個(gè)規(guī)劃，努力從政策和軟硬件設(shè)施等各方面促進(jìn)樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。6推行戶型評(píng)審工作引導(dǎo)樂山市房地產(chǎn)設(shè)計(jì)向功能布局合理、尺度適宜，把保證房地產(chǎn)全壽命周期作為原則要體現(xiàn)以人為本，要滿足多層次、多類型和不同標(biāo)準(zhǔn)的市場需求，并適應(yīng)樂山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。4以整體廚衛(wèi)技術(shù)為重點(diǎn)推行菜單式裝修，滿足現(xiàn)代化家居生活需求。2大力推進(jìn)技術(shù)集成、生態(tài)化小區(qū)建設(shè)。推進(jìn)樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化要做好以下工作；1完善房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)體系。樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的主要內(nèi)容是：提高房地產(chǎn)建設(shè)的工業(yè)化、集約化水平和勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平，基本解決房地產(chǎn)質(zhì)量通病，提高房地產(chǎn)建筑材料、產(chǎn)品質(zhì)量，提高房地產(chǎn)工程質(zhì)量、功能質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量，節(jié)能降耗，保護(hù)環(huán)境，依托科技進(jìn)步，增加房地產(chǎn)科技含量，提高科技進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。第二節(jié) 構(gòu)建現(xiàn)代化的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系認(rèn)清當(dāng)前樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢(shì)，始終把為老百姓謀福利當(dāng)作指導(dǎo)思想，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，依靠科技進(jìn)步為手段，進(jìn)行體制和管理上創(chuàng)新，厚積薄發(fā)，利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)、相對(duì)優(yōu)勢(shì)大力推進(jìn)現(xiàn)代化的樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系。下篇 樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策第三章 理清總體思路，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境第一節(jié) 總體思路按照國家產(chǎn)業(yè)政策，樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和江澤民“三個(gè)代表”重要思想為指南，深入貫徹四川省“三個(gè)轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略決策，按照樂山市委、市政府努力建設(shè)“中國第一山”的戰(zhàn)略部署，以全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以體制創(chuàng)新為切入點(diǎn)，以房地產(chǎn)融資體系建設(shè)為推動(dòng)，以高素質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)培育為重點(diǎn)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性與支柱性作用，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。目前情況稍有好轉(zhuǎn)，不過要判斷其成功與否還需要時(shí)間。這里固然由經(jīng)營管理方面的原因，但是從房地產(chǎn)角度看，其定位，規(guī)劃創(chuàng)意，營銷等方面都有很大的提升空間。樂山最早形成大型商業(yè)業(yè)態(tài)的華廈商業(yè)城,曾經(jīng)在市政府的扶持下得到了一定的發(fā)展,但是市場是無情的, 華廈商業(yè)城目前經(jīng)營慘淡,據(jù)筆者調(diào)查,出租率僅50%,尤其是二層、三層，出租率僅20%。樂山市沿街為市的商業(yè)形式非常發(fā)達(dá)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前樂山市城區(qū)商業(yè)總面積接近60萬平米，其中沿街為市的商鋪面積約為45萬平米，城市人均擁有商業(yè)鋪面超過2平米，高于全國城市人均商業(yè)面積擁有平均水平。樂山市商業(yè)的快速發(fā)展，直接帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮，位于城市中心商業(yè)核心地段的土地價(jià)值不斷攀升，商業(yè)鋪面的售價(jià)和租金隨之大幅度上揚(yáng)。2004年，較2003年增長了12％，發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁。其中位于柏楊路的牛耳橋，位于嘉定南路的高北門已經(jīng)形成了樂山市的最核心商圈。由于城市發(fā)展區(qū)域的限制，核心的商業(yè)區(qū)域位于城市中心地帶。3 傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢樂山市商業(yè)發(fā)展有較為長遠(yuǎn)的歷史?？偲饋碚f，樂山市市區(qū)的酒店業(yè)已具備了一定的接待能力，但多以行業(yè)對(duì)口接待為主，尚未形成市場化的結(jié)構(gòu)體系，企業(yè)競爭壓力也并不明顯。賓館擁有150間／套客房，房型較多，主要特色包括擁有大面積的戶外綠地及難得的森林風(fēng)光，1300平方米的桑拿健身中心，并著力宣揚(yáng)賓館是按國際綠色環(huán)保酒店設(shè)計(jì)建造。山灣賓館為休閑度假兼會(huì)議接待型酒店，具有休閑山莊的特征，位于樂山市中心城區(qū)北部邊緣，坐落在樹林茂密的山中，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人。賓館由樂山市政府投資興建，成都某酒店管理公司管理，開業(yè)近一年，設(shè)施較新，包括150間／套客房，以及餐廳、宴會(huì)廳、夜總會(huì)、桑拿、保齡球、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫泳池等，并擁有多功能廳和7個(gè)會(huì)議室。2 酒店房地產(chǎn)檔次較低，未形成合理的結(jié)構(gòu)體系樂山市的酒店以三星級(jí)以下為主，中高檔次設(shè)施較少。樂山大佛景區(qū)是樂山市旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，與峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。目前成都在此領(lǐng)域的開拓已經(jīng)開始：置信的芙蓉古城、芙蓉漢城，樂山市天下青城的半山酒店，龍泉陽光體育城等都開始了旅游房地產(chǎn)的積極嘗試。其次，從消費(fèi)者的角度來看，目前，在樂山市房地產(chǎn)市場中，在質(zhì)量、價(jià)格、廣告、計(jì)量、交付等方面的投訴案件上升很快，2000年投訴2316件，2001年投訴2810件，2002年投訴3464件，2003年投訴5136件，消費(fèi)者因?yàn)榉课葙|(zhì)量、房屋面積等問題與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的糾紛，住戶以為物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突等等經(jīng)常在新聞媒體上暴光，既影響了房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司的信譽(yù)，同時(shí)也給購買者造成一定的心理壓力，擔(dān)心自己的合法利益得不到保障，不敢大膽投資，進(jìn)而影響了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地市場迫切要求建立公開、公正、透明和依法運(yùn)作的市場機(jī)制，以保證開發(fā)商在市場化下平等競爭。同時(shí)也造成整個(gè)城市規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)困難。由于缺乏一些房產(chǎn)大鱷的加入，樂山市城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)是一些“短平快”的小項(xiàng)目，缺乏規(guī)模效益。從98年到2004年中，樂山市城區(qū)開發(fā)的設(shè)計(jì)住戶在100戶以上的樓盤只有40多個(gè)。樂山市現(xiàn)有本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)46家，2004年開發(fā)投資約7億元。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。 。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積(%)長期持續(xù)大量積壓，開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑商費(fèi)用時(shí)，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。 改革開放以來，樂山直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時(shí)期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重依然很大。貸款增長過猛勢(shì)必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對(duì)銀行貸款的依賴增強(qiáng)，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 。因此，目前樂山房地產(chǎn)金融市場化的程度仍有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。房地產(chǎn)開發(fā)貸款在樂山主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款,主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。目前，樂山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨融資的主要問題有：。 隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商深切體會(huì)到資金已是一個(gè)嚴(yán)重制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。該政策對(duì)資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)利好，有利于房地產(chǎn)企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，將導(dǎo)致中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，不乏有靠關(guān)系或有限資金短平快開發(fā)經(jīng)營的，不僅對(duì)消費(fèi)者不利，對(duì)銀行來講也存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 其三，樂山房地產(chǎn)行業(yè)有可能重新洗牌。受到封頂之后才能辦理按揭的限制，不少開發(fā)企業(yè)開始考慮如何盡快實(shí)現(xiàn)封頂，實(shí)現(xiàn)資金回籠。 其二，開發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目謹(jǐn)慎程度增加。其一，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求新的融資方式，不僅緩解了銀行信貸壓力，降低了銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，有實(shí)力的企業(yè)開始探討與外資銀行合作。樂山房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，對(duì)自有資金有限的企業(yè)，“121號(hào)”文件的出臺(tái)等于釜底抽薪?！?21號(hào)”文件和“18號(hào)”文件，是最近幾年出臺(tái)的兩個(gè)關(guān)鍵性文件。 樂山房地產(chǎn)融資收“121號(hào)”文件的影響很大。開發(fā)商可以利用的基金等直接融資手段雖被看好，但尚無政策支持；上市或“借殼”上市是少數(shù)有實(shí)力大企業(yè)可能實(shí)現(xiàn)的方式，但受經(jīng)營特點(diǎn)和預(yù)期收益制約不易得到投資者認(rèn)同，融資效果也不理想，故直接融資比重較小。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有85%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。2004年樂山房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占65%，企業(yè)自籌占20%，定金及預(yù)收款占15%。其中，國內(nèi)貸款為31652元，增長41%，企業(yè)自籌資金9490萬元，%；定金及預(yù)收款39868萬元，%；利用外資11625萬元，%。2004年樂山房地產(chǎn)融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大，具有如下特征： 資金到位情況良好 。對(duì)于開發(fā)商來講，通過什么渠道什么方式融資是最重要的。二、樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題2004年樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀樂山樓盤銷售火爆主要反映在住房方面，商鋪的銷售情況并不與住宅對(duì)等，據(jù)調(diào)查，目前樂山多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅銷售率達(dá)到了80%，更有不少項(xiàng)目的銷售率達(dá)到了95%，而樂山許多樓盤的商鋪銷售率都在30%左右，反映出樂山商業(yè)用房的銷售壓力很大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年，這兩年樂山樓市的商用房供應(yīng)量達(dá)到了31萬平方米。第二節(jié) 樂山房地產(chǎn)存在的問題一、中心城區(qū)商品房供求矛盾突出，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理據(jù)相關(guān)資料顯示，進(jìn)入2004年以來，由于受房地產(chǎn)需求的影響，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號(hào)購房者隨處可見，購房成了搶房，消費(fèi)在一定程度上失去了理性。據(jù)相關(guān)資料顯示：%；%；%，五、 商品房空置面積有所減少 今年以來，由于政府和企業(yè)采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長的趨勢(shì)得到了有效控制，增長幅度呈逐月下降的態(tài)勢(shì)。從供求量來看，2005銷售面積與竣工面積基本持平，供給略大于需求，市場供求總量基本平衡。頁：17三、 商品房施工、竣工面積增速提高 2004年，同比增長37%，%；，%，%。其中：住宅58369萬元，%，商業(yè)營業(yè)用房26165萬元，%，辦公樓及其他6690萬元，%；二、 資金到位情況良好 2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金92635萬元，%，其中定金及預(yù)收款到位39868元，%，占當(dāng)年到位資金的比例高達(dá)43%?？偟膩碚f。而新建商品房價(jià)格的快速增長，也迫使許多購房者將目光轉(zhuǎn)向二手房。前兩個(gè)月，中心城區(qū)的二手房交易達(dá)到940宗、分別占總成交量的54%和62%，是近兩年來首次超過新建商品房。今年前兩個(gè)月，中心城區(qū)的商鋪等非住宅銷售達(dá)到471宗、,分別占銷售總量的27%%,%,樂山樓市第一次出現(xiàn)了商鋪銷售金額超過住宅銷售金額的可喜局面。據(jù)市房