【正文】 力的房地產(chǎn)消費(fèi)需求支持下，房地產(chǎn)投資拉動GDP增長的作用日漸突出。第五節(jié) 樂山房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要一個企業(yè)要生存發(fā)展，他必須要面對殘酷的市場競爭。這反映出房地產(chǎn)開發(fā)有充足的資金作保證。在中國現(xiàn)有市場經(jīng)濟(jì)條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外?！?21號”文件對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了多方面影響。 房地產(chǎn)融資存在的問題二是外部融資。五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出1 樂山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢開發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)形式。但樂山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長，是伴隨中國旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。從以上幾個大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況看來，樂山的大型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。加強(qiáng)城市規(guī)劃的實施力度和深度，從城市運(yùn)營的高度規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建筑風(fēng)貌上，以傳統(tǒng)川西民居為主，實現(xiàn)一街一景、一區(qū)一景。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。要完善個人住房貸款管理辦法，規(guī)范個人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。六、不斷研究、提高技術(shù)含量，堅持把創(chuàng)新作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑。由于位處川西和成都平原之間的特殊位置，樂山市更彰顯了一種特殊的文化魅力，它以山水文化為中心，孕育了佛教文化，融會了川西藏羌文化和成都平原的蜀漢歷史文化，并吸收了儒教、道教、伊斯蘭教等多種元素。綜上所述，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向為：以佛教文化為核心，以樂山市本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂、度假、購物、會議功能，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色和生態(tài)城市型文化休閑特色。第六章 以市場需求為導(dǎo)向，配合城市建設(shè)的需要第一節(jié) 明確細(xì)分市場和目標(biāo)客戶群所謂市場細(xì)分就是指按照消費(fèi)者欲望與需求把一個總體市場(總體市場通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù))劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)提供了有利的發(fā)展條件。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。樂山市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展運(yùn)營，必須充分考慮樂山市的城市定位、經(jīng)營理念和旅游功能。實際上，樂山市必須在成都經(jīng)濟(jì)圈中努力尋找差異化、個性化的定位，重點發(fā)展局部城市功能，以局部帶整體，才有可能在城市經(jīng)營中起到示范作用。這種在別的地方所沒有的體驗方式將有望使樂山市成為現(xiàn)代生態(tài)休閑城市的典范，而旅游地產(chǎn)發(fā)展在與樂山市景區(qū)達(dá)成互動的基礎(chǔ)上，將努力成為世界級的完美創(chuàng)造文化遺產(chǎn)與現(xiàn)代城市互動關(guān)系的生態(tài)社區(qū)，為《樂山市市城市總體規(guī)劃》中提出的要“建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城”提供有力支持。在創(chuàng)造旅游吸引力，開拓旅游房地產(chǎn)市場方面，一方面，城區(qū)旅游房地產(chǎn)要與峨眉山山形成“互動”，即以功能差異化的產(chǎn)品相互吸引顧客；另一方面，必須依托樂山市景區(qū)，要與樂山市景區(qū)形成“互補(bǔ)”，彌補(bǔ)其在產(chǎn)品開發(fā)上的制約性因素，加強(qiáng)景區(qū)與城市之間的對接，形成獨(dú)具特色的旅游房地產(chǎn)。第七章 發(fā)揮比較優(yōu)勢，創(chuàng)建有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品第一節(jié) 旅游房地產(chǎn)的發(fā)展一、資源和空間優(yōu)勢是旅游地產(chǎn)發(fā)展的先決條件旅游房地產(chǎn)是以施游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。以適應(yīng)市場不斷增長和變化的要求。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對較高，民營企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但因?qū)I(yè)知識和經(jīng)驗不足，畏縮不前。上市不僅將為首創(chuàng)置業(yè)募集大量資金，支撐其開發(fā)項目，而且可以鞏固其在北京房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先地位，并進(jìn)一步建立具有全國影響力的品牌和聲譽(yù)。根據(jù)新的規(guī)劃，15年后，該市將發(fā)展成為一個組團(tuán)型大城市，井承擔(dān)起成都市的部分功能。旅游房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)的物業(yè)應(yīng)是樂山市景區(qū)與城區(qū)的結(jié)合體，是一個開放的社區(qū)系統(tǒng)，其價值體現(xiàn)在于人氣的聚集，在于打破旅游城市淡旺季的季節(jié)反差，在24小時都有人流、物流和活動。因此。以加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、專業(yè)技術(shù)和市場營銷三支隊伍的建設(shè)為重點。有關(guān)部門對購房對象要嚴(yán)格審核，對銷售價格要嚴(yán)格審批并加強(qiáng)監(jiān)督，對違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項目樂山市政府要貫徹落實《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第248號)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。五 規(guī)范對房地產(chǎn)市場的管理充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控，改善樂山市政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。原先樂山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導(dǎo)致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。5開展房地產(chǎn)性能認(rèn)定方面的工作按照建設(shè)部主管部門的有關(guān)要求，成立“房地產(chǎn)性能評審委員會”及“房地產(chǎn)性能認(rèn)定委員會”，建立“房地產(chǎn)評審專家?guī)臁保_展房地產(chǎn)性能的試評工作。華廈商業(yè)城地處高北門，地理位置十分優(yōu)越，可是淪落到目前的地步，是十分可惜的。金海棠賓館目前仍是樂山市最高檔的休閑度假場所之一。四、房地產(chǎn)市場化程度較低，市場不夠規(guī)范首先從土地運(yùn)作方面來講，國土資源部11號文件要求土地供應(yīng)實行“招掛拍“后，仍有大量的存量土地、劃撥土地、違法地進(jìn)入商業(yè)開發(fā)市場，開發(fā)商的巨額暴利正是來源于此。內(nèi)部融資不需要實際對外支付利息或股息，即不發(fā)生融資費(fèi)用，內(nèi)部融資的成本遠(yuǎn)低于外部融資，因此是首選的融資方式。2004年末樂山經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況顯示，資本市場融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道間接化的格局進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)的出局，實力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭將充分展開。2004年樂山房地產(chǎn)商更深刻地感到國家政策的影響和威力。與相應(yīng)的住宅開發(fā)情況來看，開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾很突出，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于樂山房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)部門引起高度重視。由于二手房的價格要明顯低于新建商品房，所以二手房銷售出現(xiàn)了特別火爆的局面。各旅游景區(qū)內(nèi)部的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施雖有一定基礎(chǔ)，但是連接景區(qū)之間道路的等級還較低，旅游環(huán)線還未形成，旅游景區(qū)相對孤立，未形成組合優(yōu)勢。%,%,可以看出,房地產(chǎn)投資依然保持強(qiáng)勁增長勢頭。但目前，樂山市區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區(qū)，其房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次尚不能與資源魅力相匹配。1996年，峨眉山——樂山大佛被聯(lián)合國教科文組織列入《世界文化與自然遺產(chǎn)名錄》，更使樂山蜚聲海內(nèi)外，成為世人向往的旅游勝地。同時，該市積極打造水文化、佛教文化以及生態(tài)文化品牌，創(chuàng)造最佳人居環(huán)境，2004年被評為國家園林城市。在一定程度上說，樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)滯后于城市建設(shè)的需要。改革開放以來樂山在各方面取得了很大的成績，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也迅速的發(fā)展，特別是成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為樂山的房地產(chǎn)開發(fā)提供了新的歷史機(jī)遇。享譽(yù)世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之中，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。樂山市城市“因佛而設(shè)，因水而興”，山、水、城、林、佛相互交融、互相輝映，具有“滿城水色半城山”的獨(dú)特城市空間形態(tài)?！彼拇飞焦欧Q嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。 為了努力實現(xiàn)這一宏偉的戰(zhàn)略目標(biāo)，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須緊緊圍繞著這一目標(biāo)來進(jìn)行。經(jīng)過十年的建設(shè)，拓寬改造了新發(fā)街、農(nóng)民路，實施了大橋西街、箱箱街、鳳凰路、濱江街等重要地段的舊城改造：建成了時代廣場、東方花園、客運(yùn)中心等一批有較高檔次的商業(yè)、服務(wù)設(shè)施；完成了體育館的工程建設(shè)：整治了濱河路：加快了樂山廣場和城市綠化等市政重點工程建設(shè)步伐，提高了城市檔次。旅游宏觀協(xié)調(diào)管理體制有待完善，統(tǒng)籌開發(fā)力度不夠，景區(qū)管理體制改革有待深化，投資主多元化格局未全面形成。前兩個月，中心城區(qū)的二手房交易達(dá)到940宗、分別占總成交量的54%和62%，是近兩年來首次超過新建商品房。據(jù)統(tǒng)計，2003年，這兩年樂山樓市的商用房供應(yīng)量達(dá)到了31萬平方米。開發(fā)商可以利用的基金等直接融資手段雖被看好，但尚無政策支持；上市或“借殼”上市是少數(shù)有實力大企業(yè)可能實現(xiàn)的方式，但受經(jīng)營特點和預(yù)期收益制約不易得到投資者認(rèn)同，融資效果也不理想，故直接融資比重較小。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，不乏有靠關(guān)系或有限資金短平快開發(fā)經(jīng)營的，不僅對消費(fèi)者不利，對銀行來講也存在較大風(fēng)險。因此，目前樂山房地產(chǎn)金融市場化的程度仍有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。由于缺乏一些房產(chǎn)大鱷的加入，樂山市城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)是一些“短平快”的小項目，缺乏規(guī)模效益。山灣賓館為休閑度假兼會議接待型酒店，具有休閑山莊的特征，位于樂山市中心城區(qū)北部邊緣，坐落在樹林茂密的山中，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人。樂山市沿街為市的商業(yè)形式非常發(fā)達(dá)，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前樂山市城區(qū)商業(yè)總面積接近60萬平米，其中沿街為市的商鋪面積約為45萬平米，城市人均擁有商業(yè)鋪面超過2平米，高于全國城市人均商業(yè)面積擁有平均水平。2大力推進(jìn)技術(shù)集成、生態(tài)化小區(qū)建設(shè)。二、抓好城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)加快實施城鄉(xiāng)水泥路網(wǎng)和旅游環(huán)線公路建設(shè)，完成都汶高等級公路配套建設(shè)。大力實施“亮化工程”，做好城市燈光夜景美化工作，建設(shè)樂山市不夜城。要重點加強(qiáng)對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目用地供應(yīng)管理；根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，制定土地供應(yīng)計劃，逐步實現(xiàn)按計劃供地。對于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實?？梢钥紤]采取財稅激勵措施，鼓勵缺乏實力的開發(fā)商以合資、合作或資產(chǎn)重組的方式形成“競爭簇群”，在市場上尋求新的立足點：促使大企業(yè)之間形成新型競爭合作關(guān)系，探索相互投資，策略聯(lián)盟、共同開發(fā)等合同模式，逐步形成有較強(qiáng)競爭力的大型企業(yè)集團(tuán)。樂山市作為世界著名的旅游城市，皆是依賴于岷江、大渡河、青衣江和樂山大佛。因為在現(xiàn)今條件下，市場化是創(chuàng)造綜合價值的唯一方式，也只有以市場為導(dǎo)向，才能更好地協(xié)調(diào)文化、環(huán)境保護(hù)與城市、經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)系，達(dá)到可持續(xù)化發(fā)展的目標(biāo)。三、 確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向樂山市((2003年政府工作報告)中明確提出了要“圍繞推進(jìn)跨越式發(fā)展，建設(shè)國際人居典范城市”的理念，其中包括要強(qiáng)化城市的五大功能，即“增添城市文化底蘊(yùn)，構(gòu)建城市文化景觀系統(tǒng)，建成樂山市文化藝術(shù)中心，開展特色文化活動，增強(qiáng)城市聚集人氣的能力，打造文化型城市，強(qiáng)化文化功能”，以及強(qiáng)化旅游休閑度假功能，強(qiáng)化居家功能，強(qiáng)化會議(展)功能，強(qiáng)化人才集聚功能。如作為高品質(zhì)都市別墅，山水灣別墅等項目的出現(xiàn)，不僅使樂山市的別墅開發(fā)進(jìn)入了絕佳境地，也為樂山市優(yōu)美的人居環(huán)境畫上了濃墨重彩的一筆。市場聚集效應(yīng)促使樂山市城市整體建設(shè)水平和居民素質(zhì)的提高，不僅使樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在本地消費(fèi)市場方面獲得穩(wěn)定基礎(chǔ)，也產(chǎn)生了可持續(xù)發(fā)展的更大可能。自2000以來，樂山市房地產(chǎn)市場的到快速的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)的盛行使樂山市這個有山有水的城市成為房地產(chǎn)開發(fā)商追捧的對象，從整個樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡可以分析得出，旅游房地產(chǎn)強(qiáng)力拉動樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這種“龍頭”項目，中心區(qū)域?qū)⒓胁┑帽镜厝撕屯獾厝说钠毡殛P(guān)注，當(dāng)然，這種集中提供休閑生活體驗的項目必須是基于地方文化積淀的，且能夠被市場所普遍認(rèn)同，同時，也要具備商業(yè)運(yùn)作的可能性，因為這類項目必須要保持可持續(xù)建設(shè)、創(chuàng)新的能力，在中國現(xiàn)有的體制下，不能全部是公益性的非贏利項目。旅游房地產(chǎn)發(fā)展能否推動樂山市以特色功能帶動城市功能，以大都市的功能分流帶動中小城鎮(zhèn)的功能完善，相信在成為中國中小城鎮(zhèn)實施城市經(jīng)營理念的創(chuàng)新示，范區(qū)的進(jìn)程中，也將為其它的中小城鎮(zhèn)提供借鑒思路。一方面，它將突出體現(xiàn)城市的生態(tài)、文化、旅游特色，另一方面，它也將以實際的開發(fā)運(yùn)作策略和手段，把城市歷史文化復(fù)興工程的理念落在實處。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。樂山城區(qū)現(xiàn)有常住居民20萬，到2020年，將發(fā)展到75萬人，且目前樂山面臨舊城改造需要搬遷的人數(shù)大約有5萬人，以平均每人25平米的居住空間計，到2020年，保守估計樂山商品房缺口達(dá)到500萬平米，平均每年需求量超過30萬千米。應(yīng)用市場細(xì)分原理于樂山市房地產(chǎn)市場，經(jīng)過調(diào)查分析，樂山市房地產(chǎn)市場應(yīng)在兼顧國內(nèi)外游客市場、成都市場和本地市場的同時，按照市場貢獻(xiàn)率的預(yù)期和市場價值的重要性，將目標(biāo)市場細(xì)分為三個等級：l、基礎(chǔ)市場：成都及周邊地區(qū)的休閑消費(fèi)市場外地來川的旅游團(tuán)隊本地消費(fèi)市場目標(biāo)市場：四川省內(nèi)其它地區(qū)及重慶的休閑消費(fèi)市場區(qū)域性中小型會展和國家級專業(yè)會議市場成都的城郊度假旅游市場成都、川西的中老年移民市場機(jī)會市場：外地來成都的商務(wù)散客國際級專業(yè)會議市場國內(nèi)自助游客(自駕車游客、背包客)在滿足市場需求上，樂山市房地產(chǎn)業(yè)首先要保證滿足基礎(chǔ)市場的消費(fèi)投資需求；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品深化，以目標(biāo)市場的需求為導(dǎo)向，爭取市場規(guī)模的提升；隨著內(nèi)部、外部條件的成熟，將適時對機(jī)會市場進(jìn)行細(xì)分、研究，通過滿足不同的消費(fèi)投資偏好，獲得更廣泛的市場支持。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。 　　黨的第十六屆三中全會首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴(kuò)大直接融資比例”。進(jìn)而，推動城市景觀藝術(shù)的創(chuàng)新，使樂山市成為與眾不同的“山水城市”。樂山市的區(qū)位、性質(zhì)等特征，決定了其房地產(chǎn)項目將超越普通商業(yè)項目或項目群的功能，而擔(dān)負(fù)起提升城市品牌、展示城市發(fā)展理念的“社會使命”。七、強(qiáng)化運(yùn)營服務(wù)質(zhì)量，以滿足社會需要為目的，堅持普遍服務(wù)，更好地為人民服務(wù)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)、為社會進(jìn)步及現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。加強(qiáng)房屋拆遷管理，維護(hù)社會穩(wěn)定樂山市政府要認(rèn)真貫徹《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)，嚴(yán)格按照條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對被拆