【正文】 。隨著日本經濟自六十年代中期以來的快速發(fā)展，經濟實力的迅速增強，住宅質量從戰(zhàn)后初期低標準的簡易房提高到設施齊全的較高標準住房，至1981年，全日本基本解決了供需之間的數量上以及質量上的矛盾。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強制執(zhí)行。四、日本房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析戰(zhàn)后日本房地產發(fā)展史日本房地產現(xiàn)狀分析二次世界大戰(zhàn)后，日本元氣大傷，百廢待興。3)政府預購權的保留政策政府預購權的保留政策是指，凡城市規(guī)劃已確定用地性質的土地，政府有權在私人買賣土地行為發(fā)生之前優(yōu)先預購這類土地。法律規(guī)定被強制收購的土地，其土地收購價按當時的土地買賣基準價收購。但是，政府仍然有權強制按市場基本價購買私人土地，以用于公用事業(yè)的開發(fā)。不具有法律效率的合同可以更改。由于全局性產業(yè)結構調整（例如魯爾地區(qū)）而引起的用地性質改變可不受此限制。反之，城市規(guī)劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閑置問題。例如商業(yè)用房與住宅用房不能隨意改變。房地產交易行為中的特殊問題包括土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策、強制收購政策、政府預購權的保留政策等3項。房地產交易的參與者可以是個人，也可以是團體、公司等。立法規(guī)定，政府對用于公用事業(yè)部分的土地買賣擁有強制業(yè)收購權和預購權（優(yōu)先購買權）。德國的土地買賣大部分在私人中進行交易，不是政府的主要職責。委員會由36個組成，其中主席、副主席共6人，由地方政府指定政府官員擔任。每州設一處。國家財政局參加制定土地買賣基準價的工作。土地估價局負責檢查土地購買價格。負責土地評估工作和確定土地買賣基準價的機構有四個，即地產評估局、土地估價局、國家土地評估鑒定專家委員會和國家財政局。土地注冊局具體負責土地登記工作。此外地產局也負責管理土地注冊。地產局是地方法院的一個分支機構，有上下隸屬關系。德國房地產交易市場的管理機構及主要職能局、土地注冊局、地產評估局、土地估價局以及國家土地評估鑒定專家委員會、國家財政局等。不動產交易包括不動產的買賣、出租、抵押交易等。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。由此可以看出德國房地產市場今后將更加趨于活躍。德國公民擁有的房地產中約20%屬于繼承的家族財產，80%是房地產所有者自己購買的。如按價值計算，德國公民目前擁有的房地產總額是歷史上最高的。6. 市場狀況德國的地產交易和房產交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產交易，政府很少對不動產交易進行干預。三、德國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析在德國，房地產已成為公民首選的投資項目。東京高檔寫字樓租金名列第二，每平方米年為1213歐元(1067美元)；巴黎位居第三，每平方米年租金991歐元(872美元)。5. 倫敦寫字樓租金全世界最貴2002年，英國倫敦是全世界寫字樓租金最貴的城市，超過了東京、巴黎和紐約。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發(fā)生失業(yè)等特殊情況而不能按時付款時，銀行并不以處置抵押房產為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內可只付息不還本。20世紀90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲蓄的居民提供貸款(目前，已改為住房信貸銀行，可以從事多種銀行業(yè)務)。在以鼓勵居民購房為特點的英國，住宅金融扮演著很重要的角色。另外，公房購買人還可申請購買一套住房的部分產權，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。優(yōu)惠折扣起點為房價的30%。當年修改的《住房法》規(guī)定：凡租住公房的住戶有權優(yōu)先、優(yōu)惠購買其所住的公房，即“優(yōu)先購買權”政策。目前，英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產權，另外30%的居民租賃住房：其中，20%的居民從當地政府租賃公有住房、10%的居民租住私人房屋。由此可見，英國的房地產市場將繼續(xù)活躍。以倫敦為例，不僅當地的潛在購房人員增加，外國人到倫敦置業(yè)的人數在逐年上升。而在近郊的一棟兩層小樓，也不過幾十萬或十幾萬英鎊。倫敦、曼徹斯特、伯明翰等大城市屬于房價較高之列，各個城市不同區(qū)域間的房價也相差懸殊。尤其是倫敦市中心的房價，過去8年內升值了180%。目前，英國的平均房價為117206英鎊。Nationwide的調查數據顯示，%，2002年11月份房價增長了2%。2002年全年抵押貸款突破2150億英鎊，比2001年增長了36%，是上世紀80年代地產熱潮時的抵押貸款額的4倍。英國最大的建房互助會Nationwide公布的數據顯示，%，抵押貸款持續(xù)增長。任何人，只要有職業(yè)和工資收入，都可申請抵押貸款，貸款期限一般為25年。在英國，大部分購房者的房契因尚未還清貸款而“暫時保留”在抵押貸款銀行。二、英國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析4. 房地產市場需求旺盛2000年以來，在英國中央銀行降息的帶動下，住房抵押貸款利率也不斷下降，加之經濟相對平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍。由于美國經濟前景不明朗，目前家庭收入實現(xiàn)快速增長的可能性不大，因此，房價上漲過快將使美國低收入家庭實現(xiàn)購房的計劃變得更加困難。，2002年內94%的市場處于收縮狀態(tài)，到2004年仍將有70%以上處于這一狀態(tài)。美國多數房地產市場今明兩年將處于收縮期，但不是衰退，全面復蘇和增長要到2003年年底和2004年。連續(xù)多年熱度不減的美國房地產市場將開始降溫。這也預示著美國經濟的恢復，仍將碰到各種各樣的新挑戰(zhàn)，未來的回升，也只可能是起伏交錯，緩慢前進。不過，商業(yè)房地產業(yè)目前面臨的困境并非由于盲目過度建筑所至，而是由于需求短期疲軟。9月份，美國的私人住宅建筑開支按年率計算為2,975億美元，%；私人非住宅建筑開支為1,562億美元，%；公用設施建筑開支按年率計為2,080億美元，%。4)建筑支出情況%，在調整季節(jié)因素后，按全年水平計算，達到8,367億美元。即使在硅谷，因網絡泡沫破裂一度跌落的房價，現(xiàn)在也漲回來了。面對飆漲的房價，越來越多的經濟學家開始擔心房地產業(yè)走向泡沫化。3)房產價格持續(xù)上漲《華爾街日報》對美國100多個城市所作的調查顯示，自1998年以來，美國城市的住房銷售價格持續(xù)上漲，比家庭收入的增長速度快1倍。其次，商業(yè)房地產商的銀行貸款將出現(xiàn)更多的呆帳或死帳，從而使已經遭受安然丑聞打擊的美國金融系統(tǒng)面臨更嚴峻的形勢。商業(yè)樓房閑置率形勢的惡化和持續(xù)，將從兩個方面對經濟恢復形成掣肘。2)商業(yè)樓閑置令人憂%，%。購買住宅一直是美國人認為最保險和回報高的長期投資。其次，暖冬和少雪氣候為人們冬天出來看房買房提供了便利。首先是低利率的刺激。迄今為止，房地產市場泡沫對美國消費還只是一個潛在的威脅。日本房地產市場在19801990年間價格年均上漲12%。舊房銷售的上升也使住房價格繼續(xù)攀升。10月份美國的現(xiàn)有住房銷售按季節(jié)調整后的年率計算為577萬套，%，%的增幅。目前的房地產熱潮已經持續(xù)了11年，是正常繁榮周期的2倍多。()，%，為過去6個月的最大增幅。美國家庭中財富價值的25%左右為房地產；房地產價值是股票價值的4倍。2002年房地產業(yè)的產值將構成美國經濟總量的1/3，%，經季節(jié)調整后按年率計算達到184萬套，這是過去16年來的最高水平。%，刷新歷史記錄，%，而且形勢在持續(xù)惡化。在低住房抵押貸款利率的刺激下，%，達到創(chuàng)紀錄的90萬套。鑒于此，與房地產開發(fā)風險相對稱的盈利水平理應高于其他一般行業(yè)。當然，在各環(huán)節(jié)轉移風險于開發(fā)商時，也合理預留了盈利空間。雖然房地產的收益情況總體上表現(xiàn)為中下水平，但它自身的高風險性卻依然如故，主要表現(xiàn)在行業(yè)特有的風險聚集特性。房地產是一種特殊的商品，具有不可移動性、市場局限性、易受政策影響性等特點，這也使得房地產投資成為一種現(xiàn)階段特殊形式的投資，融資性強、供需變化特殊，對投資區(qū)位選擇的要求嚴格、流動性差等，這些特點也是房地產投資風險形成的主要原因?？傮w收入處于比較低的水平。2001年，54家房地產上市公司中有12家公司虧損，%。圖3 歷年深滬地產上市公司平均每股收益走勢圖 單位：元／股資料來源：證券時報，%，；同時房地產上市公司的加權平均凈資產收益率也大幅下降，%%，下降了40個百分點。廣州、深圳的房地產業(yè)的盈利能力雖略高于全國同業(yè)的平均水平，但在本市內跨行業(yè)相比，也不過是處于平均水平。由此可以看出，我國商品房價格構成中，地價及稅費成本過高，開發(fā)商的回報也遠遠高于社會平均利潤率。從國外情況看，地價及稅費三項僅占價格的20%，建安成本占73%，利潤占只7%。3)建安工程費：3300萬元，管理費82萬元，共3382萬元。表1 我國商品房價格構成項 目比 例地價成本5%20%稅費成本30%35%建安成本40%左右利 潤15%20%資料來源：證券時報北京某房地產開發(fā)公司提供的一組價格表可顯示構成商品房價格四部分的實際比例：該項目占地6300平方米，成本費用包括：1)土地成本：土地出讓金3418萬元，拆遷補償金4919萬元，共8337萬元。4)利潤。3)建安成本。2)稅費成本。房地產業(yè)盈利性分析二、中國房地產業(yè)進入“均利”時代房地產成本構成目前我國商品房價格大致由四部分組成：1)地價成本。像歐洲一些國家，人均居住面積寬裕，房子質量高，歷久不壞，人口又不增長（甚至出現(xiàn)負增長），房地產業(yè)就勢必處于萎縮狀態(tài)。2002年我國經濟增長率為8%，無論從投資還是消費的角度看，我國的房地產業(yè)正進入高速發(fā)展階段。宏觀經濟已步入一個相對溫和、中速、持久的增長通道。第四節(jié) 房地產行業(yè)的投資特性分析一、中國房地產業(yè)正步入“火山噴發(fā)期”我國房地產業(yè)正步入新一輪高速成長期類似二戰(zhàn)后歐美長達20年的房地產周期，正在中國出現(xiàn)。同時，%左右，經濟較發(fā)達的上海市已接近10％，但在經濟發(fā)達的美國，房地產業(yè)占GDP的比重已達14%，與汽車、醫(yī)藥并列為國民經濟的三 大支柱產業(yè)，%、日本為11%、%。圖2 19982002年房地產投資占社會固定資產投資的比重資料來源：國家統(tǒng)計局隨著我國市場經濟的不斷成熟，房地產業(yè)的地位會越來越重要。房地產已被公認為消費的黃金產業(yè)，在抑制通縮，拉動消費方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此會得到政策持續(xù)的扶持與投入。有些城市如北京，%，廣州也達到40%以上。2002年。2001年。隨著市場機制在住房資源配置中的基礎性作用逐步確立，房地產業(yè)已是公認的拉動國民經濟作用最大的產業(yè)。從這三點來看，房地產業(yè)的確實在國民經濟中占有極其重要的地位。目前，即每100元的商品房銷售額將引起其它相關行業(yè)150170元的消費，其在國民經濟中的重要地位是顯而易見的。第二、產業(yè)關聯(lián)度高，能吸納大量就業(yè)，中國建筑業(yè)從業(yè)人員達3000萬，僅次于農業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產業(yè)相關聯(lián)的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個，能直接和間接帶動近4000萬就業(yè)人數，占全中國總從業(yè)人數的25%左右。而要達到這樣一個要求至少要十年。二、伴隨生活水平提高不斷改善住房條件的愿望。中國現(xiàn)有人口13億，每年凈增人口1200萬，每年結婚人數980萬對，農村到城市打工人口7400萬，這些都構成了龐大的需求人群，并且各行各業(yè)都需要房子和配套設施。房地產業(yè)在中國成為支柱產業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。房地產業(yè)目前已經具備了成為國民經濟的支柱產業(yè)三個必須條件：第一、產品經久不衰，住宅是人們衣食住行的必需品之一，是人類賴以生存，社會賴以發(fā)展的基本要素。那時中國的房地產業(yè)就進入了國民經濟支柱產業(yè)的序列了。%。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實力雄厚的公司以降低風險，所以相對小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團更容易獲得貸款。房地產屬資金密集型行業(yè)另外，房地產投資的資金量比較大，屬于資金密集型行業(yè)。并且這種產品的替換周期極長約50100年，服務的固定性和長期性也使房地產商的發(fā)展必然地受到約束和限制?！龇康禺a不是一個孤立的產品，是由整套服務相配合而成的居住條件，這必然使其要與教育、商業(yè)、醫(yī)療、生活服務等相關設備相適應，有些可以由發(fā)展商提供，有些要借助于社會或城市中現(xiàn)有的成分，只能因天因地而不同，包括因人們的生活習慣而不同，也必然使其不具備統(tǒng)一的標準化、大規(guī)模生產。每個房地產項目都只能在決定土地的特定條件之后進行個體的設計?！龈鞯貐^(qū)的平均物價和土地成本均有較大的差異，政策環(huán)境和政治環(huán)境都會對物價及成本造成極大的影響，任何企業(yè)都不可能用一種工業(yè)化生產的統(tǒng)一成本或服務貿易的平均成本去控制房地產生產的地域差別，因此也絕不可能有這樣的企業(yè)敢冒這樣的風險?！龇康禺a的市場供應必然由于土地的不可移動性將主要服務于土地所在地域之中，其市場的風險同樣受當地政策、人口、環(huán)境、購買力的限制。■其地域性的差異必然會受不同的法律和條例制約。■其生產的周期較長，必然帶來資金的巨額投入和資產的長時間占壓。地域的不可移動性必然帶來如下問題：房地產作為不動產，有其地域性，并因此帶來一系列特殊問題■其生產的過程必然是分散的。房地產市場的供求狀況主要受當地經濟發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經濟發(fā)展水平高，相應當地居民收入水平也高，從而當地的房地產市場的需求就大，房地產價格就高，當地的房地產業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。由于房地產業(yè)的具有很強的產業(yè)關聯(lián)性，因此房地產業(yè)對國民經濟的貢獻率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產業(yè)貢獻的。因此，房地產業(yè)的發(fā)展能促進這些產業(yè)的發(fā)展，其比例達到1：，即每100元的房地產銷售能帶動相關產業(yè)170元的銷售。房地產與其他行業(yè)的關系關聯(lián)性。從1984年到1988年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間；1989到1990年是一個低落期；從1991年到1994年是第二個發(fā)展期；1995至1997年又是一個低落期；從1998年開始我國房地產業(yè)進入了一個新的發(fā)展期。國內房地