【正文】 2001年臺灣的房地產(chǎn)銷售數(shù)量進(jìn)一步減少到25萬套至26萬套。在臺灣，85%的家庭擁有自己的住房，95%的住房由民間開發(fā)商建造。同時，政府還會暫?！肮吹乇怼敝贫戎?003年底。其中，僅在北京一地，由港商投資的房地產(chǎn)項目就達(dá)411個，占全市外資投資房地產(chǎn)業(yè)的72%。4）環(huán)保型發(fā)展從九十年代開始，香港在環(huán)保方面日漸注重，在住屋方面，對噪音、空氣、日照等的環(huán)境要求在法例及地契上都有規(guī)定。最早的是1974—1975年的石油禁運，房地產(chǎn)處于低潮；1981—1984年有個高潮；1994—1995年中英關(guān)于香港回歸談判，房地產(chǎn)處于低潮；之后房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展；1991年因波斯灣戰(zhàn)爭，處于低潮，但只一年，很快就回升，回復(fù)平穩(wěn)。聯(lián)邦政府住房政策正因為住房對經(jīng)濟(jì)和社會具有舉足輕重的作用，二次世界大戰(zhàn)后，加拿大聯(lián)邦政府對住宅業(yè)十分重視，采取多種政策措施發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)，主要有：，大量移民進(jìn)入加拿大，加上大批軍人轉(zhuǎn)業(yè)退伍，住房需求急劇增加，住房短缺矛盾非常突出，成為當(dāng)時加拿大的主要社會問題。五、加拿大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析加拿大是世界聞名的發(fā)達(dá)國家，是西方工業(yè)七國成員和經(jīng)濟(jì)發(fā)展與合作組織(OECD)成員。1963年頒布實施的《公寓法》規(guī)定，“在公寓房的占地面積上只能建同一目的的建筑物”。中等偏下以及低收入家庭則由政府提供不同的資助以獲取住房。同時，室內(nèi)設(shè)計的目標(biāo)從過去只重視物品的設(shè)計與物品之間的擺放轉(zhuǎn)變?yōu)闉槿藗兩顒?chuàng)造舒適上來，可以說是“從內(nèi)部進(jìn)行的環(huán)境設(shè)計”。1988年初成立了“住宅信息化推進(jìn)協(xié)會”，促進(jìn)了日本智能住宅的發(fā)展。2）家庭汽車的普及，公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)，建設(shè)管理的有序，使得交通問題不會成為郊區(qū)住宅的“瓶頸”。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時，加快了舊區(qū)改造工作，并提出了“向二十一世紀(jì)新城鎮(zhèn)目標(biāo)邁進(jìn)”的計劃，并在很多地區(qū)開始實施。例如，10年前規(guī)劃部門提出確定了某一地塊的用地性質(zhì)，10年后無論什么原因而未按規(guī)劃要求開發(fā)這塊土地，則政府負(fù)責(zé)賠償給土地所有者10年間因土地閑置而造成的損失。國家土地評估鑒定專家委員會為團(tuán)體法人。一個土地所有者與幾個建筑物的所有者共同擁有同一處不動產(chǎn)的情況在德國屬于不動產(chǎn)交易中的特例。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時，購買貸款保險(失業(yè)與疾病保險)，以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時，保險公司可以幫助居民還款?！皠谡哂衅浞俊庇恼吖膭钍谴碳し康禺a(chǎn)需求的主要因素。英國2002年全年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點。1)注重鄰里關(guān)系：消費者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺；2)住宅設(shè)計重回“城鎮(zhèn)”模式，人們在注重自己的獨立之外也開始重視周圍的環(huán)境；3)能容納多個家庭的住宅重新走俏，這樣可以大大降低住宅的維護(hù)費用；4)住宅的室外空間成為整個住宅的有機組成部分；5)在房屋外觀設(shè)計和內(nèi)部設(shè)計中都更加注重連貫性；6)四邊形的房屋造型仍然是住宅設(shè)計的主流，房屋后部設(shè)計將變得和房屋前部設(shè)計同等重要；7)強調(diào)住宅外觀與住宅周圍自然環(huán)境的協(xié)調(diào)性；8)強調(diào)住宅外觀設(shè)計具有鮮明的“主題”；9)即使低價位住宅，室內(nèi)裝飾和建筑材料也要講究；10)室內(nèi)居住空間設(shè)計更加注重舒適而不僅是好看，這往往意味著低屋頂、更加有特色的室內(nèi)裝飾和更多的生活空間。首先是可能引起建筑業(yè)蕭條，進(jìn)而導(dǎo)致成千上萬的建筑業(yè)工人失業(yè)。從美國各地區(qū)情況看，所有地區(qū)的舊房銷售均比前一個月有較大幅度上升，%%。橫向看，由于一個項目運作時間平均要三至四年甚至更長，其間的政策變動、經(jīng)濟(jì)波動、環(huán)境變遷、市政規(guī)劃調(diào)整、資金利率和行政性收費標(biāo)準(zhǔn)的變化和各方面軟成本的變化都將構(gòu)成開發(fā)商的隨機風(fēng)險。而我國目前的地價及稅費三大項成本約占總成本的50%，建安成本約占總成本的3040%，利潤占1520%。由于房屋是一種有別于其它商品的耐用消費品，百年老屋比比皆是，因而住房存量達(dá)到一定規(guī)模以后就會出現(xiàn)飽和現(xiàn)象。房地產(chǎn)的發(fā)展也刺激了消費信貸，2001年，57%的購房款來自消費信貸，%%。結(jié)合我國目前的發(fā)展現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)至少將還具有40年的發(fā)展空間，這是由兩個基本需求所決定的：一、十多億人口的住房需要。必須使其適應(yīng)于當(dāng)時當(dāng)?shù)氐臈l件，并必須使其與當(dāng)?shù)氐慕煌ㄏ嘟Y(jié)合，其個性特征和個性的服務(wù)對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量性的生產(chǎn)條件。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。因土地具有這種特性，所以可給其占有人帶來永續(xù)不斷的收益。土地因具有此種特性，故能賦予人類活動的立足基地，可以興建各類建筑物，因而具備作為各種基地的價值。這種形式的房地產(chǎn)進(jìn)行投資時多伴隨著相應(yīng)的工業(yè)其他投資。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是具有極大價值的財產(chǎn)，是財富的體現(xiàn)。例如，目前的差價換房中，即有個人之間房屋的交換的三級市場，又有房產(chǎn)發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價換房的二級市場與三級市場的混合。土地是自然的產(chǎn)物，具有原始性，不可能再生產(chǎn)。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且，復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟(jì)，衰退晚于宏觀經(jīng)濟(jì)?！銎涞赜蛐缘牟町惐厝粫懿煌姆珊蜅l例制約。%。目前，即每100元的商品房銷售額將引起其它相關(guān)行業(yè)150170元的消費，其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位是顯而易見的。同時，%左右，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的上海市已接近10％，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達(dá)14%，與汽車、醫(yī)藥并列為國民經(jīng)濟(jì)的三 大支柱產(chǎn)業(yè)，%、日本為11%、%。4)利潤?？傮w收入處于比較低的水平。美國家庭中財富價值的25%左右為房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價值是股票價值的4倍。其次，暖冬和少雪氣候為人們冬天出來看房買房提供了便利。4)建筑支出情況%，在調(diào)整季節(jié)因素后，按全年水平計算，達(dá)到8,367億美元。二、英國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析4. 房地產(chǎn)市場需求旺盛2000年以來，在英國中央銀行降息的帶動下，住房抵押貸款利率也不斷下降，加之經(jīng)濟(jì)相對平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍。倫敦、曼徹斯特、伯明翰等大城市屬于房價較高之列，各個城市不同區(qū)域間的房價也相差懸殊。另外，公房購買人還可申請購買一套住房的部分產(chǎn)權(quán)，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。如按價值計算，德國公民目前擁有的房地產(chǎn)總額是歷史上最高的。土地注冊局具體負(fù)責(zé)土地登記工作。房地產(chǎn)交易的參與者可以是個人，也可以是團(tuán)體、公司等。3)政府預(yù)購權(quán)的保留政策政府預(yù)購權(quán)的保留政策是指，凡城市規(guī)劃已確定用地性質(zhì)的土地，政府有權(quán)在私人買賣土地行為發(fā)生之前優(yōu)先預(yù)購這類土地。房地產(chǎn)的下跌幾乎與股市同步。日本是一個崇尚自然與和諧和國家，在住宅設(shè)計上也力求保持與自然的統(tǒng)一。這樣的設(shè)計分工雖在一方面實現(xiàn)了設(shè)計的專業(yè)化和深化，但在另一方面，造成了室內(nèi)室外設(shè)計的脫節(jié)。相比之下，日本建筑師是比較重視建材本身的質(zhì)感、所蘊含的表現(xiàn)力的。房地產(chǎn)業(yè)將面臨嚴(yán)重危機由于前國營國家鐵路局大量放出土地，以及政府撤銷對房地產(chǎn)業(yè)的管制，導(dǎo)致建筑項目激增；2003年東京市中心將有二百萬平方米樓宇面積落成，是八十年代末日本投資泡沫出現(xiàn)時的兩倍；東京某些地區(qū)的空置率有可能倍增至百分之十；中小型商廈業(yè)主的物業(yè)價格將大幅下滑，其資產(chǎn)最終將成為債務(wù)壞賬。而在日本的建材市場，再生品材料的利用率不足10%。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析住房對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用住房不僅僅是人人必需的生活資料，而且是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對宏觀經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的作用。與此同時，聯(lián)邦政府通過多種政策手段對住房市場進(jìn)行了有效地干預(yù)和管理。在六十年代開始有荃灣新市鎮(zhèn)發(fā)展，但發(fā)展模式仍大致沿用舊市區(qū)模式，地塊面積一般也是數(shù)百平方米左右，當(dāng)時的市區(qū)規(guī)劃相當(dāng)簡單，樓宇的配套設(shè)施亦沒有今天那么完善。其采用的七成按揭的買家比重由年初的28%颶升至現(xiàn)在的47%，二按需求的增加亦可反映出年輕人士購房積極，置業(yè)者呈現(xiàn)出年輕化。新房主要集中在西九龍區(qū)和新界。6）將全面停止推行混合發(fā)展計劃和房協(xié)的資助自置居所計劃，并向房委會建議終止私人參建計劃。臺灣地區(qū)最近公布的都市地價指數(shù)報告說，從2000年10月到2001年3月，%，這一指數(shù)同時也是1994年制定地價指數(shù)以來的最低值。市值1000億以上的有2家，10。2001年以來，臺灣房地產(chǎn)業(yè)景氣下降到了10年來的最低點，臺中和高雄兩地房地產(chǎn)價值已經(jīng)比1989年房地產(chǎn)最熱門的時期下降了大約50%。特區(qū)政府將會向房委會建議，應(yīng)由2003年起無限期停售居屋，同時停建居屋。在2002年一手房供應(yīng)仍然過剩的情況下，低價促銷將延至今年。所以按揭息率下調(diào)既是成交活躍的原因，也是購房者年輕化的主要原因。1）小規(guī)模重建在上世紀(jì)五六十年代，房地產(chǎn)發(fā)展大部分以舊樓重建方式發(fā)展。，加拿大資本市場日趨活躍，融資規(guī)模不斷擴大，為增加抵押貸款的資金供給，降低貸款機構(gòu)的流動風(fēng)險，1986年聯(lián)邦政府允許CMHC向抵押貸款證券(MBS)提供擔(dān)保，1999年抵押貸款與住房公司所擔(dān)保的抵押貸款證券為270億加元。%的加拿大家庭自己擁有住房，%的家庭租賃住房，在這些租賃住房中，%由私人擁有，7%由各級政府或非贏利機構(gòu)擁有。為了減輕廢物處理場的壓力及減少引起溫室效應(yīng)的二氧化碳的排出，2002年在北九州進(jìn)行了“再生品材料所建住宅”的實驗。近年來，由于日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格大幅下跌，日本各銀行因為借款人的抵押房產(chǎn)貶值而蒙受巨額損失，進(jìn)而拖累日本經(jīng)濟(jì)。近幾十年來的現(xiàn)代主義建筑思潮，強調(diào)所謂的“裝飾就是罪惡”，產(chǎn)生的結(jié)果，是清一色的簡潔明快、潔白無瑕的造型。日前，日本正在開發(fā)移動的街區(qū)、減震設(shè)備、全自動IT的住宅，加快IT產(chǎn)業(yè)對住宅業(yè)的滲透，以提高日本人的居住水平。在建筑領(lǐng)域，設(shè)計師開始對建筑表現(xiàn)的全球形式進(jìn)行反思，而力圖加入國家和民族的特色。地產(chǎn)價格不斷上揚，泡沫越吹越大。法律規(guī)定被強制收購的土地，其土地收購價按當(dāng)時的土地買賣基準(zhǔn)價收購。立法規(guī)定，政府對用于公用事業(yè)部分的土地買賣擁有強制業(yè)收購權(quán)和預(yù)購權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）。此外地產(chǎn)局也負(fù)責(zé)管理土地注冊。6. 市場狀況德國的地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時進(jìn)行的，統(tǒng)稱不動產(chǎn)交易，政府很少對不動產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。尤其是倫敦市中心的房價，過去8年內(nèi)升值了180%。由于美國經(jīng)濟(jì)前景不明朗，目前家庭收入實現(xiàn)快速增長的可能性不大，因此，房價上漲過快將使美國低收入家庭實現(xiàn)購房的計劃變得更加困難。即使在硅谷，因網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂一度跌落的房價，現(xiàn)在也漲回來了。首先是低利率的刺激。2002年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將構(gòu)成美國經(jīng)濟(jì)總量的1/3，%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后按年率計算達(dá)到184萬套，這是過去16年來的最高水平。2001年，54家房地產(chǎn)上市公司中有12家公司虧損，%。3)建安成本。圖2 19982002年房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重資料來源：國家統(tǒng)計局隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，房地產(chǎn)業(yè)的地位會越來越重要。第二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能吸納大量就業(yè)，中國建筑業(yè)從業(yè)人員達(dá)3000萬，僅次于農(nóng)業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個，能直接和間接帶動近4000萬就業(yè)人數(shù)，占全中國總從業(yè)人數(shù)的25%左右。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實力雄厚的公司以降低風(fēng)險，所以相對小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團(tuán)更容易獲得貸款?！銎渖a(chǎn)的周期較長，必然帶來資金的巨額投入和資產(chǎn)的長時間占壓。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復(fù)蘇的四個階段，但各國房地產(chǎn)周期的歷時不同。因位置固定，而附屬于該位置的溫度、濕度及日光、交通等均有一定狀態(tài)，形成土地的自然地理位置與社會經(jīng)濟(jì)位置，而使土地有優(yōu)劣之分，更因此產(chǎn)生級差地租。房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)三級市場，是指已購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場、三級市場通常是住房消費者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設(shè)施、健身中心等及其占用土地。在本報告中，我們?nèi)∑鋸V義，這樣有助于我們對房地產(chǎn)行業(yè)的全面認(rèn)識和整體把握。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)第二層次的服務(wù)部門。在房地產(chǎn)交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)一級市場、二級市場、三級市場的用語，這是房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的不同層面上對交易的一種分類。個別土地所具備的生產(chǎn)條件或利用價值，有很大的差異，不如人工與機器的制造品那樣整齊劃一，各宗土地有其個別的環(huán)境，形成個別的性格。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能像其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失?！龇康禺a(chǎn)的銷售后服務(wù)也不同于一般產(chǎn)品和貿(mào)易的服務(wù)過程，其不可移動性也必然使服務(wù)、維修附屬于土地本身而無法集中于某點或幾個點上。預(yù)計要到本世紀(jì)中葉這種需求才能平衡。2002年，%，成為僅次于基本建設(shè)的第二大類投資。中國的情況有所不同，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，城市化方興未艾，對住房的旺盛需求將會保持一個相當(dāng)長的時間，住房建設(shè)會不斷地有新的增長。樓市的利潤漸低“暴利”到“均利”房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利能力和盈利水平，從全國而言目前尚處于平均值以下的水平。第二章 國際房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢第一節(jié) 典型國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點及動向一、美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析本章通過大量詳實、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)描述了國外主要國家的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)了發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要