【正文】 2001年臺灣的房地產銷售數(shù)量進一步減少到25萬套至26萬套。在臺灣，85%的家庭擁有自己的住房，95%的住房由民間開發(fā)商建造。同時，政府還會暫停“勾地表”制度至2003年底。其中，僅在北京一地，由港商投資的房地產項目就達411個，占全市外資投資房地產業(yè)的72%。4）環(huán)保型發(fā)展從九十年代開始，香港在環(huán)保方面日漸注重，在住屋方面，對噪音、空氣、日照等的環(huán)境要求在法例及地契上都有規(guī)定。最早的是1974—1975年的石油禁運，房地產處于低潮；1981—1984年有個高潮；1994—1995年中英關于香港回歸談判，房地產處于低潮；之后房地產市場處于平穩(wěn)發(fā)展；1991年因波斯灣戰(zhàn)爭，處于低潮，但只一年，很快就回升，回復平穩(wěn)。聯(lián)邦政府住房政策正因為住房對經(jīng)濟和社會具有舉足輕重的作用，二次世界大戰(zhàn)后，加拿大聯(lián)邦政府對住宅業(yè)十分重視，采取多種政策措施發(fā)展住房產業(yè)，主要有：，大量移民進入加拿大，加上大批軍人轉業(yè)退伍，住房需求急劇增加，住房短缺矛盾非常突出，成為當時加拿大的主要社會問題。五、加拿大房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析加拿大房地產現(xiàn)狀分析加拿大是世界聞名的發(fā)達國家，是西方工業(yè)七國成員和經(jīng)濟發(fā)展與合作組織(OECD)成員。1963年頒布實施的《公寓法》規(guī)定，“在公寓房的占地面積上只能建同一目的的建筑物”。中等偏下以及低收入家庭則由政府提供不同的資助以獲取住房。同時，室內設計的目標從過去只重視物品的設計與物品之間的擺放轉變?yōu)闉槿藗兩顒?chuàng)造舒適上來，可以說是“從內部進行的環(huán)境設計”。1988年初成立了“住宅信息化推進協(xié)會”，促進了日本智能住宅的發(fā)展。2）家庭汽車的普及，公路網(wǎng)絡的發(fā)達，建設管理的有序，使得交通問題不會成為郊區(qū)住宅的“瓶頸”。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時，加快了舊區(qū)改造工作，并提出了“向二十一世紀新城鎮(zhèn)目標邁進”的計劃，并在很多地區(qū)開始實施。例如，10年前規(guī)劃部門提出確定了某一地塊的用地性質，10年后無論什么原因而未按規(guī)劃要求開發(fā)這塊土地，則政府負責賠償給土地所有者10年間因土地閑置而造成的損失。國家土地評估鑒定專家委員會為團體法人。一個土地所有者與幾個建筑物的所有者共同擁有同一處不動產的情況在德國屬于不動產交易中的特例。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時，購買貸款保險(失業(yè)與疾病保險)，以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時，保險公司可以幫助居民還款?！皠谡哂衅浞俊庇恼吖膭钍谴碳し康禺a需求的主要因素。英國2002年全年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點。1)注重鄰里關系：消費者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺；2)住宅設計重回“城鎮(zhèn)”模式，人們在注重自己的獨立之外也開始重視周圍的環(huán)境；3)能容納多個家庭的住宅重新走俏，這樣可以大大降低住宅的維護費用；4)住宅的室外空間成為整個住宅的有機組成部分；5)在房屋外觀設計和內部設計中都更加注重連貫性；6)四邊形的房屋造型仍然是住宅設計的主流，房屋后部設計將變得和房屋前部設計同等重要；7)強調住宅外觀與住宅周圍自然環(huán)境的協(xié)調性；8)強調住宅外觀設計具有鮮明的“主題”；9)即使低價位住宅，室內裝飾和建筑材料也要講究；10)室內居住空間設計更加注重舒適而不僅是好看，這往往意味著低屋頂、更加有特色的室內裝飾和更多的生活空間。首先是可能引起建筑業(yè)蕭條，進而導致成千上萬的建筑業(yè)工人失業(yè)。從美國各地區(qū)情況看，所有地區(qū)的舊房銷售均比前一個月有較大幅度上升，%%。橫向看，由于一個項目運作時間平均要三至四年甚至更長，其間的政策變動、經(jīng)濟波動、環(huán)境變遷、市政規(guī)劃調整、資金利率和行政性收費標準的變化和各方面軟成本的變化都將構成開發(fā)商的隨機風險。而我國目前的地價及稅費三大項成本約占總成本的50%，建安成本約占總成本的3040%，利潤占1520%。由于房屋是一種有別于其它商品的耐用消費品，百年老屋比比皆是，因而住房存量達到一定規(guī)模以后就會出現(xiàn)飽和現(xiàn)象。房地產的發(fā)展也刺激了消費信貸，2001年，57%的購房款來自消費信貸，%%。結合我國目前的發(fā)展現(xiàn)狀，中國房地產業(yè)至少將還具有40年的發(fā)展空間，這是由兩個基本需求所決定的：一、十多億人口的住房需要。必須使其適應于當時當?shù)氐臈l件，并必須使其與當?shù)氐慕煌ㄏ嘟Y合，其個性特征和個性的服務對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量性的生產條件。另外，房地產業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產生，如物業(yè)管理、房地產評估、房地產中介等。因土地具有這種特性，所以可給其占有人帶來永續(xù)不斷的收益。土地因具有此種特性，故能賦予人類活動的立足基地，可以興建各類建筑物，因而具備作為各種基地的價值。這種形式的房地產進行投資時多伴隨著相應的工業(yè)其他投資。房地產業(yè)是一個包括土地開發(fā)、房屋建設、維修、管理、土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押、貸款以及由此形成的房地產市場的綜合性產業(yè)。房地產是具有極大價值的財產，是財富的體現(xiàn)。例如，目前的差價換房中，即有個人之間房屋的交換的三級市場，又有房產發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價換房的二級市場與三級市場的混合。土地是自然的產物，具有原始性，不可能再生產。國內房地產的周期與GDP增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且，復蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。■其地域性的差異必然會受不同的法律和條例制約。%。目前，即每100元的商品房銷售額將引起其它相關行業(yè)150170元的消費，其在國民經(jīng)濟中的重要地位是顯而易見的。同時，%左右，經(jīng)濟較發(fā)達的上海市已接近10％，但在經(jīng)濟發(fā)達的美國，房地產業(yè)占GDP的比重已達14%，與汽車、醫(yī)藥并列為國民經(jīng)濟的三 大支柱產業(yè)，%、日本為11%、%。4)利潤?？傮w收入處于比較低的水平。美國家庭中財富價值的25%左右為房地產；房地產價值是股票價值的4倍。其次，暖冬和少雪氣候為人們冬天出來看房買房提供了便利。4)建筑支出情況%，在調整季節(jié)因素后，按全年水平計算，達到8,367億美元。二、英國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析4. 房地產市場需求旺盛2000年以來，在英國中央銀行降息的帶動下，住房抵押貸款利率也不斷下降，加之經(jīng)濟相對平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍。倫敦、曼徹斯特、伯明翰等大城市屬于房價較高之列，各個城市不同區(qū)域間的房價也相差懸殊。另外，公房購買人還可申請購買一套住房的部分產權，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。如按價值計算，德國公民目前擁有的房地產總額是歷史上最高的。土地注冊局具體負責土地登記工作。房地產交易的參與者可以是個人，也可以是團體、公司等。3)政府預購權的保留政策政府預購權的保留政策是指，凡城市規(guī)劃已確定用地性質的土地，政府有權在私人買賣土地行為發(fā)生之前優(yōu)先預購這類土地。房地產的下跌幾乎與股市同步。日本是一個崇尚自然與和諧和國家，在住宅設計上也力求保持與自然的統(tǒng)一。這樣的設計分工雖在一方面實現(xiàn)了設計的專業(yè)化和深化，但在另一方面，造成了室內室外設計的脫節(jié)。相比之下，日本建筑師是比較重視建材本身的質感、所蘊含的表現(xiàn)力的。房地產業(yè)將面臨嚴重危機由于前國營國家鐵路局大量放出土地，以及政府撤銷對房地產業(yè)的管制，導致建筑項目激增；2003年東京市中心將有二百萬平方米樓宇面積落成，是八十年代末日本投資泡沫出現(xiàn)時的兩倍；東京某些地區(qū)的空置率有可能倍增至百分之十；中小型商廈業(yè)主的物業(yè)價格將大幅下滑，其資產最終將成為債務壞賬。而在日本的建材市場，再生品材料的利用率不足10%。加拿大房地產現(xiàn)狀分析住房對宏觀經(jīng)濟的作用住房不僅僅是人人必需的生活資料，而且是宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，對宏觀經(jīng)濟具有舉足輕重的作用。與此同時，聯(lián)邦政府通過多種政策手段對住房市場進行了有效地干預和管理。在六十年代開始有荃灣新市鎮(zhèn)發(fā)展，但發(fā)展模式仍大致沿用舊市區(qū)模式，地塊面積一般也是數(shù)百平方米左右，當時的市區(qū)規(guī)劃相當簡單，樓宇的配套設施亦沒有今天那么完善。其采用的七成按揭的買家比重由年初的28%颶升至現(xiàn)在的47%，二按需求的增加亦可反映出年輕人士購房積極，置業(yè)者呈現(xiàn)出年輕化。新房主要集中在西九龍區(qū)和新界。6）將全面停止推行混合發(fā)展計劃和房協(xié)的資助自置居所計劃，并向房委會建議終止私人參建計劃。臺灣地區(qū)最近公布的都市地價指數(shù)報告說，從2000年10月到2001年3月，%，這一指數(shù)同時也是1994年制定地價指數(shù)以來的最低值。市值1000億以上的有2家，10。2001年以來，臺灣房地產業(yè)景氣下降到了10年來的最低點，臺中和高雄兩地房地產價值已經(jīng)比1989年房地產最熱門的時期下降了大約50%。特區(qū)政府將會向房委會建議，應由2003年起無限期停售居屋，同時停建居屋。在2002年一手房供應仍然過剩的情況下，低價促銷將延至今年。所以按揭息率下調既是成交活躍的原因，也是購房者年輕化的主要原因。1）小規(guī)模重建在上世紀五六十年代，房地產發(fā)展大部分以舊樓重建方式發(fā)展。，加拿大資本市場日趨活躍，融資規(guī)模不斷擴大，為增加抵押貸款的資金供給，降低貸款機構的流動風險，1986年聯(lián)邦政府允許CMHC向抵押貸款證券(MBS)提供擔保，1999年抵押貸款與住房公司所擔保的抵押貸款證券為270億加元。%的加拿大家庭自己擁有住房，%的家庭租賃住房，在這些租賃住房中，%由私人擁有，7%由各級政府或非贏利機構擁有。為了減輕廢物處理場的壓力及減少引起溫室效應的二氧化碳的排出，2002年在北九州進行了“再生品材料所建住宅”的實驗。近年來，由于日本房地產泡沫的破裂，導致房地產價格大幅下跌，日本各銀行因為借款人的抵押房產貶值而蒙受巨額損失，進而拖累日本經(jīng)濟。近幾十年來的現(xiàn)代主義建筑思潮，強調所謂的“裝飾就是罪惡”，產生的結果，是清一色的簡潔明快、潔白無瑕的造型。日前，日本正在開發(fā)移動的街區(qū)、減震設備、全自動IT的住宅，加快IT產業(yè)對住宅業(yè)的滲透，以提高日本人的居住水平。在建筑領域，設計師開始對建筑表現(xiàn)的全球形式進行反思，而力圖加入國家和民族的特色。地產價格不斷上揚，泡沫越吹越大。法律規(guī)定被強制收購的土地，其土地收購價按當時的土地買賣基準價收購。立法規(guī)定，政府對用于公用事業(yè)部分的土地買賣擁有強制業(yè)收購權和預購權（優(yōu)先購買權）。此外地產局也負責管理土地注冊。6. 市場狀況德國的地產交易和房產交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產交易，政府很少對不動產交易進行干預。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。尤其是倫敦市中心的房價，過去8年內升值了180%。由于美國經(jīng)濟前景不明朗，目前家庭收入實現(xiàn)快速增長的可能性不大，因此，房價上漲過快將使美國低收入家庭實現(xiàn)購房的計劃變得更加困難。即使在硅谷，因網(wǎng)絡泡沫破裂一度跌落的房價，現(xiàn)在也漲回來了。首先是低利率的刺激。2002年房地產業(yè)的產值將構成美國經(jīng)濟總量的1/3，%，經(jīng)季節(jié)調整后按年率計算達到184萬套，這是過去16年來的最高水平。2001年，54家房地產上市公司中有12家公司虧損，%。3)建安成本。圖2 19982002年房地產投資占社會固定資產投資的比重資料來源：國家統(tǒng)計局隨著我國市場經(jīng)濟的不斷成熟，房地產業(yè)的地位會越來越重要。第二、產業(yè)關聯(lián)度高，能吸納大量就業(yè)，中國建筑業(yè)從業(yè)人員達3000萬，僅次于農業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產業(yè)相關聯(lián)的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個，能直接和間接帶動近4000萬就業(yè)人數(shù)，占全中國總從業(yè)人數(shù)的25%左右。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實力雄厚的公司以降低風險，所以相對小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團更容易獲得貸款?！銎渖a的周期較長，必然帶來資金的巨額投入和資產的長時間占壓。房地產的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復蘇的四個階段，但各國房地產周期的歷時不同。因位置固定，而附屬于該位置的溫度、濕度及日光、交通等均有一定狀態(tài)，形成土地的自然地理位置與社會經(jīng)濟位置，而使土地有優(yōu)劣之分，更因此產生級差地租。房地產的分類房地產三級市場，是指已購買房地產的單位和個人，再次將房產轉賣或交換、轉租的市場、三級市場通常是住房消費者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當、拍賣等流通形式。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設施、健身中心等及其占用土地。在本報告中，我們取其廣義，這樣有助于我們對房地產行業(yè)的全面認識和整體把握。房地產業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產業(yè)列為第三產業(yè)第二層次的服務部門。在房地產交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)一級市場、二級市場、三級市場的用語，這是房地產開發(fā)與建設的不同層面上對交易的一種分類。個別土地所具備的生產條件或利用價值，有很大的差異，不如人工與機器的制造品那樣整齊劃一，各宗土地有其個別的環(huán)境，形成個別的性格。房地產是不動產，當某一地區(qū)的房地產市場供求失衡或不同地區(qū)房地產價格存在差異時，不可能像其它商品一樣，通過房地產在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。■房地產的銷售后服務也不同于一般產品和貿易的服務過程，其不可移動性也必然使服務、維修附屬于土地本身而無法集中于某點或幾個點上。預計要到本世紀中葉這種需求才能平衡。2002年，%，成為僅次于基本建設的第二大類投資。中國的情況有所不同，國民經(jīng)濟持續(xù)增長，城市化方興未艾，對住房的旺盛需求將會保持一個相當長的時間，住房建設會不斷地有新的增長。樓市的利潤漸低“暴利”到“均利”房地產行業(yè)的整體盈利能力和盈利水平，從全國而言目前尚處于平均值以下的水平。第二章 國際房地產業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢第一節(jié) 典型國家房地產業(yè)發(fā)展特點及動向一、美國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析本章通過大量詳實、準確的數(shù)據(jù)描述了國外主要國家的房地產發(fā)展狀況，總結了發(fā)達國家房地產行業(yè)發(fā)展的主要