【正文】 產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且，復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復(fù)蘇的四個階段，但各國房地產(chǎn)周期的歷時不同。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動步伐會稍領(lǐng)先于GDP的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導(dǎo)性。因此，土地不能實現(xiàn)完全的替代，致使土地市場不能實現(xiàn)完全的競爭，所形成的價格也受個別情況所左石。其他物品，經(jīng)長久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最終均難免損耗。一定面積的土地經(jīng)人占有以后，則占有者可獲得工作或生活場所，并享受光熱、空氣與雨水，且可支配相關(guān)的天然資源與生產(chǎn)力。土地是自然的產(chǎn)物，具有原始性，不可能再生產(chǎn)。因位置固定，而附屬于該位置的溫度、濕度及日光、交通等均有一定狀態(tài)，形成土地的自然地理位置與社會經(jīng)濟位置，而使土地有優(yōu)劣之分，更因此產(chǎn)生級差地租。土地的產(chǎn)品特性。土地的養(yǎng)力，就是供給植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。但不同的地塊，其承載能力并不相同；不同的建筑物，對土地的承載力的要求程度也不相同。所謂承載力，就是負荷各種物品，使其能發(fā)揮功能的能力，又稱為支持力或承受性。所謂土地的自然特性，是指自然物體的土地，其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時才會表現(xiàn)出來的。而房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)市場的特征以及房地產(chǎn)價格的特征，又主要取決于土地的特性。例如，目前的差價換房中，即有個人之間房屋的交換的三級市場，又有房產(chǎn)發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價換房的二級市場與三級市場的混合。房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)三級市場，是指已購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場、三級市場通常是住房消費者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場、通俗的講，房地產(chǎn)二級市場主要是房產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的交易。房地產(chǎn)一級市場，又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體用地出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地，房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。另外，近年興起的開發(fā)區(qū)投資也基本屬于此類型，一般都是進行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開發(fā)或直接修建標準廠房出售。這包括各種廠房、倉庫和生產(chǎn)用構(gòu)筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。根據(jù)其建筑標準、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類型。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設(shè)施、健身中心等及其占用土地。房地產(chǎn)的分類從存在形態(tài)上，我們可將房地產(chǎn)分為以下三大種類型，即單純的房產(chǎn)、單純的地產(chǎn)和房地結(jié)合的房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)由房產(chǎn)與地產(chǎn)組成，故無論從實物還是從權(quán)利狀態(tài)上，都可將房地產(chǎn)分為“房”與“地”兩大部分，但未必一定要房與地在一起才可稱之為房地產(chǎn)，單純一塊空地也是一種常見的房地產(chǎn)投資形式。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務(wù)性勞動。因此，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的核心；，又有其商品、經(jīng)營屬性。從房地產(chǎn)的價值構(gòu)成來看，房地產(chǎn)的價格分為地價和房價兩個部分，其中，地價是房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成部分。從房地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)來看，土地可以獨立存在，形成獨立的物體，而且是永久性，但房屋不能獨立存在，沒有土地，房屋就不能存在。房地產(chǎn)是具有極大價值的財產(chǎn)，是財富的體現(xiàn)。在本報告中，我們?nèi)∑鋸V義，這樣有助于我們對房地產(chǎn)行業(yè)的全面認識和整體把握。房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析及發(fā)展戰(zhàn)略研究作者：日期：第一章 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及投資特性分析第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涵分析一、房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵什么是房地產(chǎn)呢？關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營活動的總稱。廣義的房地產(chǎn)包括四個方面的涵義：，房依地而建，地為房之載體，房地不可分離；。它既包括了可見的、有形的房地產(chǎn)實體，又包含了寓于房地產(chǎn)實體之中的各種經(jīng)濟關(guān)系以及由此而形成的各種權(quán)利，如占有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等；，以地產(chǎn)為主，地產(chǎn)是核心。從房地產(chǎn)業(yè)的興起和房地產(chǎn)市場的發(fā)育來看，土地的獲得、占有，不僅是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和前提，也是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的開端。從發(fā)展的觀點來看，地價在房地產(chǎn)總價值中所占的比重就會越來越高。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)第二層次的服務(wù)部門。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)形態(tài)廣泛，包括寫字樓、公寓、別墅、商業(yè)用房、酒店賓館和各類專用園區(qū)等一系列子行業(yè)，每一個子行業(yè)內(nèi)有包含有高中低檔、特殊和各種新型品種。對于每一種存在形態(tài)，我們還可根據(jù)其用途不同進行細分，即：。這類房地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這類房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。即各種供人們生活居住使用的房地產(chǎn)。隨著我國住房制度的改革，普通民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長足的發(fā)展。指各種服務(wù)于工業(yè)生產(chǎn)的房屋構(gòu)筑物及其占用土地。這種形式的房地產(chǎn)進行投資時多伴隨著相應(yīng)的工業(yè)其他投資。在房地產(chǎn)交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)一級市場、二級市場、三級市場的用語，這是房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的不同層面上對交易的一種分類。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場，即商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。商品房出售，安居房、平價房出售，以及外銷商品房的先租后售、預(yù)售等，均為二級市場。當(dāng)然，現(xiàn)實生活中，二級市場與三級市場并不是截然分不開的，它們相互滲透，相互銜接。第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特性一、土地的特性土地的產(chǎn)品特性房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品有著本質(zhì)區(qū)別，這種區(qū)別決定于房地產(chǎn)的特性。土地的特性，可分為自然的特性與人文的特性兩方面。土地的自然特性主要有下列6點：。土地因具有此種特性，故能賦予人類活動的立足基地，可以興建各類建筑物，因而具備作為各種基地的價值。自然的土地，所具備的養(yǎng)力高低不同，養(yǎng)力小者通常被稱為貧瘠的土地，經(jīng)營要素的價值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的養(yǎng)力提高。土地為不可移動的物質(zhì)，這一特性使土地利用形態(tài)嚴格地受到位置的限制。由于土地不能自由增減，因而使土地具有獨占性與有限性。在市場經(jīng)濟中，這項權(quán)利除獨占者外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r，否則無法享受。土地只要以普通的注意加以利用，則其生產(chǎn)力或利用價值永不會消失，故又稱為不可滅性或恒久性。因土地具有這種特性，所以可給其占有人帶來永續(xù)不斷的收益。個別土地所具備的生產(chǎn)條件或利用價值，有很大的差異，不如人工與機器的制造品那樣整齊劃一，各宗土地有其個別的環(huán)境，形成個別的性格。二、房地產(chǎn)業(yè)的基本特性周期性我國房地產(chǎn)的生命周期房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。房地產(chǎn)是典型的周期性發(fā)展行業(yè)，美國如此，中國也一樣。如美國，一個房地產(chǎn)發(fā)展周期長達十七八年，而香港只有七八年。圖1 我國商品房銷售額增長與GDP增長之間的關(guān)系(%)資料來源：國家統(tǒng)計局我國自1984年開始，房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。我國的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約都是5年發(fā)展，2年低落，也就是說7到8年為一個周期，而隨著市場及行業(yè)的成熟，這個周期有延長的趨勢；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能像其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。不動產(chǎn)的基本特性就是其地域性。依賴于土地固定化，不可能像工業(yè)產(chǎn)品可以集中于某一點或幾點進行生產(chǎn)和組裝。即使可以用預(yù)售的方式，提前收回大量的資金用于后期的建設(shè)，但前期擁有土地的過程也必然會造成巨大投入。包括當(dāng)?shù)卣畬ν恋睾头课莨?yīng)總量的控制和管理，也包括當(dāng)?shù)啬茉椿A(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)不可能像其他產(chǎn)品的生產(chǎn)一樣不受生產(chǎn)地的限制。盡管可以部分吸引外來的資金和流動人口的購買力，但主要的對像仍以當(dāng)?shù)貫橹?，并且無法出口和轉(zhuǎn)運消費?！龇康禺a(chǎn)的地域差別同時帶來了地形、地理、地質(zhì)、溫度和環(huán)境差別，因此房地產(chǎn)也不可能像工業(yè)化、高科技的產(chǎn)品在研究室中預(yù)先研制和試驗。必須使其適應(yīng)于當(dāng)時當(dāng)?shù)氐臈l件，并必須使其與當(dāng)?shù)氐慕煌ㄏ嘟Y(jié)合，其個性特征和個性的服務(wù)對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量性的生產(chǎn)條件?！龇康禺a(chǎn)的銷售后服務(wù)也不同于一般產(chǎn)品和貿(mào)易的服務(wù)過程，其不可移動性也必然使服務(wù)、維修附屬于土地本身而無法集中于某點或幾個點上。政府敏感性強，房地產(chǎn)受政府政策尤其是土地資源政策的影響較大政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，一個項目的投入資金一般為幾千萬、甚至好幾億、幾十億，企業(yè)如果沒有足夠的財力，很容易由于融資問題而陷入困境。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在很多發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占GDP的8%至10%之間。按建設(shè)部制訂的《城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計劃和2000年計劃》，%，2010年占5%，至2020年可望達到10%左右。實際上，房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。經(jīng)濟越發(fā)達，社會越進步，人們對住房的需求就越高。結(jié)合我國目前的發(fā)展現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)至少將還具有40年的發(fā)展空間，這是由兩個基本需求所決定的：一、十多億人口的住房需要。預(yù)計要到本世紀中葉這種需求才能平衡。目前，參考國際上的標準，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。從以上這兩點我們可以看出房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中地位的重要性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但改善了群眾生活，推動了城市化進程，而且拉動了建材、建筑、裝飾、物業(yè)管理等多項產(chǎn)業(yè)，促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進了就業(yè)。第三、能提供大量積累，給中國創(chuàng)造大量財富，包括稅收和利潤。隨著住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重越來越高，住宅投資波動對宏觀經(jīng)濟的影響越來越大，成為保持國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)漸成為支柱產(chǎn)業(yè)改革開放20年，我國住宅需求的結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化，房地產(chǎn)業(yè)從無到有，逐步培育，產(chǎn)業(yè)地位得到確立，對國民經(jīng)濟的推動力越來越大，在前20年對我國GDP增長的貢獻已經(jīng)大大高于其他行業(yè)，成為貢獻最大的行業(yè)。房地產(chǎn)的發(fā)展也刺激了消費信貸，2001年，57%的購房款來自消費信貸，%%。2002年，%，成為僅次于基本建設(shè)的第二大類投資。中國經(jīng)濟的拉動力量，投資是三大因素之一，而房地產(chǎn)投資竟占有如此之大的權(quán)重。預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)在2010年以前仍將保持快速的增長勢頭，達到年均15%，因此行業(yè)內(nèi)的上市公司業(yè)績也將保持快速增長，只是由于項目周期與結(jié)算的行業(yè)特殊性會出現(xiàn)盈利不均和冷熱不平衡的現(xiàn)象，應(yīng)引起投資者的充分重視。因此，繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)，是國家保持國民經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。比較來看，我國房地產(chǎn)業(yè)在國 民經(jīng)濟中的比重還有進一步提高的空間。與此同時，中國已經(jīng)結(jié)構(gòu)性地進入了裝備工業(yè)和重化工業(yè)階段，這一階段的長度為8年10年。據(jù)世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人均GDP達到600800美元之間時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段，另外，從國際經(jīng)驗看，人均GDP在70008000美元之前房地產(chǎn)將始終保持旺盛勢頭，而目前中國人均GDP才1000美元，增長前景遠大。由于房屋是一種有別于其它商品的耐用消費品，百年老屋比比皆是，因而住房存量達到一定規(guī)模以后就會出現(xiàn)飽和現(xiàn)象。中國的情況有所不同，國民經(jīng)濟持續(xù)增長，城市化方興未艾，對住房的旺盛需求將會保持一個相當(dāng)長的時間，住房建設(shè)會不斷地有新的增長。包括土地出讓金、郊區(qū)耕地補償、勞動力安置、拆遷費用等，約占5%20%。包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、兩稅一費、大市政費等近百種稅費，約占30%35%。如設(shè)計、招標、監(jiān)理、材料、勞務(wù)等建筑安裝費用，也可包括開發(fā)商經(jīng)營成本，如管理費、銷售經(jīng)營費、融資利息等，約占40%