【正文】 左右。占15%－20%。2)稅費成本：前期工程費360萬元，小區(qū)配套費243萬元，用電權和電貼219萬元，兩稅一費589萬元，投資方向調節(jié)稅748萬元，共3989萬元。照此計算，該項目造價為15708萬元，建安費僅為每平方米1000元，占總成本21%，其它各項稅費占4/5，這其中不包括開發(fā)商營銷成本與利潤。而我國目前的地價及稅費三大項成本約占總成本的50%，建安成本約占總成本的3040%，利潤占1520%。樓市的利潤漸低“暴利”到“均利”房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利能力和盈利水平，從全國而言目前尚處于平均值以下的水平。%，%%，2001年房地產(chǎn)行業(yè)31924家企業(yè)中，虧損5457家，%。滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司中，有20家公司的主營業(yè)務收入出現(xiàn)負增長，%；23家公司的凈利潤增長率出現(xiàn)負數(shù)，%。2002年深滬兩市69家房地產(chǎn)上市公司，凈資產(chǎn)收益率絕大多數(shù)都低于7%，這是比較低的。房地產(chǎn)投資組成結構復雜、風險較大三、我國房地產(chǎn)業(yè)的投資風險分析房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資，組成結構復雜。對房地產(chǎn)投資，在一般人的印象中總是與暴利、高收益聯(lián)系在一起的，低風險、高收益成為了房地產(chǎn)的代名詞，其實這是對房地產(chǎn)投資的誤解，受國家宏觀調控的影響，1993年后大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入泥潭，至1998年全國竟有6000多萬平方米商品房積壓，這無疑告知我們，房地產(chǎn)投資并非一種完美的投資，追求利潤的同時，也必須做好擔負巨大風險的準備?？v向看，從選購土地、規(guī)劃立項、資金籌措、前期配套、建筑安裝、銷售運行，幾乎把全程中各個相對獨立階段的風險全部包攬于一身，一旦項目中途受阻或擱淺，或者最終產(chǎn)品市場銷售不暢，其他各階段的費用均已發(fā)生，風險自然聚集于開發(fā)商這一環(huán)節(jié)。橫向看，由于一個項目運作時間平均要三至四年甚至更長，其間的政策變動、經(jīng)濟波動、環(huán)境變遷、市政規(guī)劃調整、資金利率和行政性收費標準的變化和各方面軟成本的變化都將構成開發(fā)商的隨機風險。第二章 國際房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢第一節(jié) 典型國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點及動向一、美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析本章通過大量詳實、準確的數(shù)據(jù)描述了國外主要國家的房地產(chǎn)發(fā)展狀況，總結了發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要特征及政策導向，可以為我國房地產(chǎn)的發(fā)展提供相關借鑒。2001年12月份，%，為同年3月份以來的最高水平。2002年以來，美國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈興旺勢頭。房地產(chǎn)旺銷好勢頭過去2年間，美國消費支出增長維持穩(wěn)定的主要推動力是房地產(chǎn)市場的繁榮，因為從2000年下半年開始，美國股市便陷入熊市。因此，房地產(chǎn)價格變化對消費的影響（財富效應）遠大于股票價格的影響。但是，%。2002年10月份美國的舊房銷售大幅度上升，并創(chuàng)歷史上第三個最好銷售月紀錄。從美國各地區(qū)情況看，所有地區(qū)的舊房銷售均比前一個月有較大幅度上升，%%。過去10年間，發(fā)達國家只有3個國家沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)繁榮，它們是日本、德國和加拿大。德國因國家統(tǒng)一，大量東部人口涌入西部，致使房價上升了30%左右，但目前的跌幅已經(jīng)達到了35%。2002年美國現(xiàn)有住房銷售量增長加速的原因主要有四個方面。經(jīng)濟不景氣迫使美聯(lián)儲降息，帶動美國的住房貸款利率已經(jīng)下降到20年來的最低水平，刺激美國民眾紛紛買房或換大房。第三，由于股市熊市連連，加之安然丑聞，讓不少人目前對股市望而卻步，轉而把手上的資金投向房地產(chǎn)。第四，“”事件后，許多美國人出于對經(jīng)濟前景的擔憂，對大宗投資采取非常謹慎的態(tài)度，阿富汗戰(zhàn)事的結束提高了美國人對住房等大宗投資的信心。今后商業(yè)樓房閑置率增長的趨勢不但將持續(xù)下去，而且可能出現(xiàn)急劇惡化。首先是可能引起建筑業(yè)蕭條，進而導致成千上萬的建筑業(yè)工人失業(yè)。10多年前的美國經(jīng)濟危機，就是從房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)開始的。以波士頓為例，房價在過去4年中增長了89%，而家庭收入僅增長22%。紐約市房價已連續(xù)3年每年上升約13%，%，皇后區(qū)房價上升超過15%，紐約長島地區(qū)房價上漲已超過20%。美國房地產(chǎn)協(xié)會日前指出，美國房屋平均價位比一年前上漲9%，這是10年以來的最高升幅。在2002年頭9個月里，美國的實際建筑開支總額為6,331億美元，比2001年同期的6,%。5)復蘇前景不平坦盡管目前的房地產(chǎn)業(yè)呆帳比例只有2%左右，遠遠低于90年代的7%，但問題的嚴重性是房地產(chǎn)企業(yè)的財政形勢會繼續(xù)惡化下去。從上述情況的分析來看，美國房地產(chǎn)業(yè)內兩大方面的一盛一衰，從另一個角度反映出美國經(jīng)濟恢復的復雜和艱難。1)注重鄰里關系：消費者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺；2)住宅設計重回“城鎮(zhèn)”模式，人們在注重自己的獨立之外也開始重視周圍的環(huán)境；3)能容納多個家庭的住宅重新走俏，這樣可以大大降低住宅的維護費用；4)住宅的室外空間成為整個住宅的有機組成部分；5)在房屋外觀設計和內部設計中都更加注重連貫性；6)四邊形的房屋造型仍然是住宅設計的主流，房屋后部設計將變得和房屋前部設計同等重要；7)強調住宅外觀與住宅周圍自然環(huán)境的協(xié)調性；8)強調住宅外觀設計具有鮮明的“主題”；9)即使低價位住宅，室內裝飾和建筑材料也要講究；10)室內居住空間設計更加注重舒適而不僅是好看，這往往意味著低屋頂、更加有特色的室內裝飾和更多的生活空間?！康禺a(chǎn)市場將降溫由于近幾年美國家庭收入增長速度大大低于房價的增長速度，連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。辦公樓市場是整個房地產(chǎn)業(yè)中最不景氣的部分，倉庫用房市場2003年也不看好，家居和房屋零售市場是房地產(chǎn)業(yè)中較穩(wěn)定的部分，將安全避開衰退。美國的倉庫用房市場和經(jīng)濟現(xiàn)狀緊密相連，目前雖然多數(shù)處于收縮或衰退狀態(tài)，但隨著經(jīng)濟的改善在明、后年將極大地改變面貌，預計到2004年將出現(xiàn)全面復蘇和增長。美國總統(tǒng)布什已建議增加政府對4萬多低收入家庭的資助，幫助他們支付購房首期貸款，向那些為低收入購房者建房和修房的承建人提供24億美元貸款。以英國最大的抵押貸款銀行一一哈利法克斯銀行為例，該行2001年承接的住房抵押貸款客戶增加了5%，總客戶達到250萬。英國經(jīng)辦抵押貸款的銀行有上百家。2002年英國房價暴漲25%。英國2002年全年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點。所幸房價增長速度已經(jīng)開始下降。預計2003年房價將增長10%。從上世紀90年代初開始，英國房產(chǎn)價格年均升幅都超過8%。當然，同其他國家和地區(qū)的情況一樣，英國的房地產(chǎn)價格以不同地區(qū)、不同城市和不同城市中的不同地段而差異巨大。例如，在倫敦市區(qū)海德公園以南房價最貴的地段，價格要比市區(qū)其他地方高3到5倍，一套兩居室的住房可達100多萬英鎊。在以倫敦為主的許多城市中，可供建新房的地皮己幾乎用光，而購房需求卻在不斷增加。另外，由于經(jīng)濟因素，預計今后相當一段時間內利率不會有太大的上升，這更為貸款買房和養(yǎng)房提供了有利條件?！皠谡哂衅浞俊庇恼吖膭钍谴碳し康禺a(chǎn)需求的主要因素。1980年，撒切爾政府開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度?！百徺I權”條款規(guī)定：租住公房的住戶，住滿兩年后即有權以優(yōu)惠折扣價格購買所住的公房。居住兩年后，每超過一年再減房價的1%，住30年公房的房客則可以60%的優(yōu)惠折扣購房，但優(yōu)惠折扣最大不超過房價的60%。居住兩年后可以優(yōu)惠房價44%，以后每超過一年再減房價的2%，但是最大優(yōu)惠折扣不超過房價的70%。此項“購買權”政策，吸引了大量租戶購買公房，是英國居民住房自有率大幅度提高的重要因素。向購房者提供抵押貸款，是銀行的一項重要業(yè)務。購房者通常可貸到房價90%的購房款，有的還能貸到100%的購房款；還款期一般為20年25年，還款方式有固定利率，也有浮動利率。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時，購買貸款保險(失業(yè)與疾病保險)，以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時，保險公司可以幫助居民還款。圖4 2002年全球寫字樓租金最貴的部分城市（美元／） 資料來源：共好資訊2002年倫敦高檔寫字樓每平方米的年出租價格包括租金，房地產(chǎn)稅和服務費——高達1728歐元(1520美元)，位列全世界各大城市之首。分別列第四和第五位的是莫斯科和紐約。目前約有半數(shù)德國人擁有私有住房、商用房或投資于房地產(chǎn)的投資基金。據(jù)德國德累斯頓銀行房地產(chǎn)分部2002年對全國1005戶家庭投資行為的統(tǒng)計結果表明，%的公民將積蓄直接或間接地投資于房地產(chǎn)。統(tǒng)計還表明，德國房地產(chǎn)投資者的地域差別較為明顯，德國西南部的薩爾州與德國北部的不來梅州為德國投資房地產(chǎn)者最多和最少的兩個州，分別為75%和30%。這家銀行認為，在財力允許的情況下，1/4的德國公民傾向于購買一個家庭獨立使用的住宅，%想購買多戶住宅，%愿意購買單元房。德國地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產(chǎn)交易。一個土地所有者與幾個建筑物的所有者共同擁有同一處不動產(chǎn)的情況在德國屬于不動產(chǎn)交易中的特例。這類交易大部分發(fā)生在私人之間，政府很少干預。對不動產(chǎn)的管理機構是地產(chǎn)局和土地注冊局。地產(chǎn)局具體負責土地買賣；管理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府機構用地；保障社會福利用地；實施強制購買政策；保障政府預購權力；仲裁土地糾紛（法院對仲裁作最后決策）等職能。土地注冊局屬本州內的政府系統(tǒng)。例如土地的使用情況、土地轉讓情況、土地性質變更情況等的注冊登記。地產(chǎn)評估局全面負責全國土地評估和土地買賣基準價（相當于政府指導價）的確定。國家土地評估鑒定專家委員會具體負責確定全國范圍土地買賣基準價（包括每兩年修訂一次的土地賣買基準價工作）的制定和全部的被交易土地的評估工作。國家土地評估鑒定專家委員會為團體法人。委員會的組成人員包括政府官員、律師、房產(chǎn)經(jīng)濟師、建筑師、銀行家、建造公司人員等。2)房地產(chǎn)交易市場的參與機構、參與者以及他們的主要職責。政府只負責用于公用事業(yè)部分的土地買賣。房地產(chǎn)交易市場的參與機構及參與者包括：地產(chǎn)和房產(chǎn)的擁有者，地產(chǎn)和房產(chǎn)的購買者，地產(chǎn)和房產(chǎn)拍賣商，地產(chǎn)和房產(chǎn)經(jīng)紀人，地產(chǎn)評估局，土地估價局，國家土地評估鑒定專家委員會，國家銀行（其主要職能是房地產(chǎn)交易過程中資金供給），國家財政局，地方法院，拍賣商所在州經(jīng)濟部（其主要職能是監(jiān)督拍賣商的拍賣行為），拍賣行業(yè)警察（其主要職能是在拍賣現(xiàn)場監(jiān)督拍賣商的全部行為），國家聯(lián)邦政府檢查院（國家級監(jiān)督檢查機構，負責檢查監(jiān)督拍賣商的行為），公證處和公證人（其主要職能是對不動交易合同的公證），地產(chǎn)保險業(yè)（對地產(chǎn)買賣提供各類財產(chǎn)保險），德國房地產(chǎn)經(jīng)濟委員會（負責拍賣商的行業(yè)管理），地方政府的稅務部門（負責審核拍賣商的納稅情況），產(chǎn)業(yè)管理人（其作用相當于房屋的物業(yè)管理），住宅局（負責制定政府新建房屋的租賃價格，舊房租賃價格由法律作出規(guī)定）。政府官員負責用于公用事業(yè)部分的土地買賣。7. 土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策德國立法規(guī)定，城市規(guī)劃已作出用地性質規(guī)定的，在房地產(chǎn)交易過程中不得任意改變。如確實需要改變，提出改變的一方需支付一定數(shù)量的費用（例如在科隆地區(qū)，每改變100平方米的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方米的住宅用房作為補償）。例如，10年前規(guī)劃部門提出確定了某一地塊的用地性質，10年后無論什么原因而未按規(guī)劃要求開發(fā)這塊土地，則政府負責賠償給土地所有者10年間因土地閑置而造成的損失。在房地產(chǎn)交易中還存在“愿購權”，即買賣雙方已達成交易協(xié)議，但因政府對該地塊已有規(guī)劃意圖，買賣雙方可以簽定合同并進行公證，但不注冊（在德國只有完成交易合同的注冊程序后才能具有法律效率）。2)強制收購政策盡管聯(lián)邦德國基本法（即憲法）已明確規(guī)定了土地所有權是受法律保護的。強制收購政策就是指凡屬公共設施用地的開發(fā)建設行為土地，政府有權對該塊土地進行強制收購。但是，被強制收購的土地如閑置三至五年，則原土地所有者有權收回土地。預購土地的預購價格，按當時的土地買賣基準價預購。尤其是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成為全國一個嚴重的社會問題。這種措施產(chǎn)生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設在國民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6%－8%左右。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時，加快了舊區(qū)改造工作，并提出了“向二十一世紀新城鎮(zhèn)目標邁進”的計劃，并在很多地區(qū)開始實施。到1990年，日本的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了一個極大的發(fā)展過程。日本的地價極高，從價值量上來說，單東京的地價總值就相當于當時整個美國地價總值?！叭毡镜慕?jīng)濟發(fā)展可以突破一般的世界經(jīng)濟規(guī)律，日本的地價永遠不會下降”，這種信念使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機風潮。加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經(jīng)濟開始了長達八九年的低迷和蕭條。經(jīng)濟不景氣，人們收入下降以及對未來預期的悲觀，因此缺乏對住宅用地的購買意欲。直到2000年1日，日本房地產(chǎn)業(yè)才開始有了緩慢的回升，住宅市場需求增長，%，%，%，租金價格上升，日本房地產(chǎn)業(yè)顯示出復蘇跡象。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本人選擇住房的原則為交通便利，不在乎距離市中心的遠近，只要擁有便利快捷的交通，就會成為他們的選擇對象。2）家庭汽車的普及，公路網(wǎng)絡的發(fā)達，建設管理的有序，使得交通問題不會成為郊區(qū)住宅的“瓶頸”。同時，基礎設施建設逐漸完善，配套服務質量提高。――日本住宅特色戰(zhàn)后日本的住宅設計有兩大主題。1968年5月法國巴黎學生的運動，標志著對以歐洲文明的標準來衡量世界所有地區(qū)進步與否企圖的反抗。因此，日本建筑師在設計住宅時，總有種強烈的沖動，要在自己的作品中表現(xiàn)出“日本的”東西來，使建筑本身成為日本文化的一種表現(xiàn)形式。同時，日本地域狹小，人口密度很高，特別是首都東京人口1200萬（與北京大體相同），土地面積卻僅2156平方公里（相當于北京的1/8）。因此，日本很多小區(qū)是依據(jù)園林規(guī)劃方式設計的，十分重視住宅區(qū)的環(huán)境綠化問題。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析同時，日本人非常重視“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老習俗，因此，日本人傾向于購買既保留傳統(tǒng)家庭模式，又有適應現(xiàn)代人的